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1、中介：坚挺的二手房提起太原市的房屋中介公司，“我爱我家”那黄底蓝字的招牌早己深 入人心。据太原我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家”）副 总经理王斌介绍，目前我爱我家在太原分为6个大区，36个小区，基本上 以社区为基础呈现网格化布置。“我们企业从2008年到现在，每隹的企业 增长率在50%-60%,今年可能会翻一番。房地产有滞后性，先建成再交易, 所以现在我们的分布情况也是跟着城市建设的轨迹走的。”从实际情况来看，自2008年的宏观调控以来，房地产行业跌宕起伏, 现在很多一线城市的房价呈现出下滑趋势，而作为中介机构，对房价变动 的敏感程度会很高。不过从太原市我爱我家一手房、二手房、招
2、商、租赁、 金融服务等门店业务上看，价格波动并不是很明显，但是相对的销售周期 会拉长。王斌表示，目前我爱我家的主要业务增长率集中在二手房市场方面, “这个很明确，主要是刚性需求，商品房的话就是高层90平方米以下， 低层砖混结构的二手房就是70平方米左右的两居室，总价大概在50万元 左右。我们的销售经验是，大约两个顾客会争夺一套房源，涨价范围大多 集中在80-90平方米以下房型。”的确，相对于新兴楼盘，二手房还是有着无可替代的区位优势：一方面，二手房在总体价格上较低，周边的基础配套设施都比较成熟；另一方 面，二手房大多集中在老城区，且多临近学区，会成为有子女升学家庭的 首选。特别是80后、90后
3、开始步入婚姻，成为新一代购房主力，这就说 明人们购房的刚性需求依然强烈。回望历史我们可以看到，欧美的一些学区房以及一线城市，如北京三 环以内的房价，在历次的调控中都没有下降。所以，除非房地产的大形势 普遍下跌，有大量的新楼盘持续降价，否则太原市二手房在短期内价格下 跌的可能几乎为零。“房地产主要分两块，新增楼盘和己有楼盘，即增量和存量，衡量一 个城市房地产发育的状况是否成熟，主要是看增量与存量的比例，这个可 以反应出城市化进展程度。欧美和大部分发达国家人口不再高速增长，大 多以存量房为主，而国内一线城市中二手房的交易量也要大于新房交易 量。山西商品房与二手房的成交量大约为4?U1,这其实也说明
4、太原目前还 处在一个发展初期，因为我们的起点比较低，所以城市化进程和房地产发 展还冇些空间与发展潜力。”王斌如是分析。经过走访记者发现，冃前市场上区位因素较好的二手房均价甚至与新 楼盘的均价不相上下，100平方米以上的二手房与租赁房价格确实呈现上 涨趋势，但涨幅很小，所以不少人判断，未来大平方米的二手房不排除有 降价的可能。王斌建议，如果手持这样的非自住房源，且非学区、非医院、 非好的基础配套，最好提前做好规划，以免为自己日后埋雷。先抛欲望，理性消费2014年第一季度，很多城市的房价岀现低迷趋势，这也让不少有购房需求的人开始对波动的价格犯嘀咕，抱着观架的态度纠结起来。王斌表示, 其实纠结没什么
5、意义，“因为你要是自住，就永远不要等，量力而行就可 以。很多东西都要去反向观察，老百姓十多年都在等降价，然而先出手的 人都赚到了，后出手的人反而吃亏了。投资除外，一旦有自住需求就应该 及时购买，不要期待政策某一天会促使降价，这个短期内基本不会实现其实，顾家是山西人骨子里的基因，集中表现在买房置地方面。加上 过去的历史因素，“煤老板”的一掷千金或多或少地拉动了太原人均住房 面积，但实际生活中，这个数字是不够真实的。“山西早些年收入的差距 比例很大，北上广深是纺锤体，中间部分收入占到大多数，一小部分 富人，一小部分穷人；而山西是哑铃型，有钱人很多，穷人也很多， 中间部分很小。其实从房地产角度看，应
6、该是以中产为主，才会形成一个 健康发展橄榄型。哑铃型结构多少有点畸形。”王斌表示：“由于各种因素，少数人持有了大量的商品房去做投资， 而山西人护盘，不像南方一些炒房团，他们会在楼市好的情况下把不动产 快速变现，山西人却很少把它抛向市场。所以宏观政策在短期内对山西的 影响首先是信心的影响，第二就是会拉长销售周期，但是真正对商品房的 价格不会有实质性的改变。”除非很多大盘主动去降价。为了促销，可能 会进行价格上的优惠，不过这种优惠带动对于本土中小盘而言不会很明 显。未来也不排除大公司进行价格促销，但这与一线城市的价格下跌有本 质性的区别，不是一个概念。“我认为大家只耍梯度消费就可以。不过中国人有个
7、问题就是欲望太 大，中国的房地产是一种欲望，不是生活。房地产就是地产商把它盖好， 然后消费者按实力购买，其实太原市人均房屋面积并不小，但是真的落实 的并不很高。然而恰恰是因为这个不太合理的实际占有面积，才会存在大 量的购买需求，从这个角度讲太原房价未来还是有潜力的。”除了土地价格之外，国家政策仍然是影响房价的核心因素，在业内人 士看来，针对房地产“一刀切”的政策，太原这个市场显得有些“委屈”。“诸如限购限贷的政策，的确可以抑制投机，但是房地产在一线城市 本身已经发展到很高的程度了，二手房大于一手房，调控很正常也很合理。 不过我们太原现在商品房依旧占到了大多数，市场还需要进一步培育，尤 其是二手房这部分，存量资产要想活跃起来首先应该进行流动，一个城市 要想发展首先应该让它的资产流动起來，商品房由开发商去做，像三线城 市的政策应该是以培育为主而不是限制。”王斌建议，个人方面还是要坚持理性消费，可以把自己的不动产进行 一个盘点，一些区位条件不理想的大户型房子要提前进行规划。对于企业 投资而言，不要再对住宅抱有幻想，商业用房投资要谨慎对待，避免日后 出现冇行无市的情况。如果在好的地段冇写字楼、酒店式公寓、商铺等配 套设施好的投资项冃，在综合考量合理Z后还是建议持有的。
