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1、产权式物业开发模式及深圳案例实证阐发一、产权式物业界说与种类产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，即酒店将每间客房的产权独立，分别出售予投资者，投资者在购置了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店治理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。这与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别。-投资者购置产权酒店后，可拥有以下的权利：一、拥有的产权可自由买卖；二、每年可确定自己的使用天数；三、其他时间则交由酒店治理公司统一出租（经营），从中收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增。产权酒店
2、分类产权酒东家要分三类：时权酒店、退休自用酒店和有限自用投资型酒店一、时权式酒店向游客出售在一定时期内使用酒店客房和娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或互换。二、退休自用酒店是投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店治理公司出租获取租金回报，到退休时作为养老的住所。三、有限自用投资型酒店的客户是中产家庭，是企业团体，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；团体购置一方面用于投资，另一方面可用于员工度假或公司年会专用。早期产权式酒店的运营缺乏灵活性，消费者想到差别地方度假，引进可互换观点(vacationexchange)满足旅游者到差别目的地旅游的需要势在必形，19
3、74 年首家分时度假互换公司RCI 创建以后， 新的互换办事方法越来越多。人们不但可以互换牢固档次的住宿时间与娱乐办事，并且可以选择差别档次的娱乐时间和产物。点数制（point）与点数制网络是最新生长起来的分时度假体制。90 年代出现点数制1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称为分数制）。即主顾购置的已经不是某处房产一段时间的使用权，而是购置一定的点数，以所购置的点数来选择消费标价已经折合成点数的住宿和娱乐产物。欧美公司与南非公司也接纳了点数制。90 年代末期出现点数制俱乐部和全球点数制网络点数制俱乐部一般拥有几处度假房地产，差别房产有面积、档次等差别。在点数制俱乐部普
4、及以后，通过盘算机网络技能将各地的点数制俱乐部联网互换，使消费者具有更大的选择性。RCI欧洲分公司于1999 年 5 月完成点数制网络检测，并于2001 年将点数制网络推向全球。产权式酒店在深圳的生长表 1 深圳特区产权式物业分类实例深圳雅兰酒位于深圳盐田区大梅沙海滨，属于旅游度假酒店，店是深圳第一个产权式酒店，192 间尺度客房，2001年 4 月 23 日试业。属于典范的产权式酒店生长商：雅兰置业( 深圳) 有限公司介于酒店与住宅之间的投资品种。例如旭飞好时光投资休闲型公寓就属于此类。旭飞华达园位于翠竹北路豪宅区，繁华的翠竹北路商业街是家庭聚会和商务居住的理想之选；投资筹旭飞高时光休闲投资
5、公寓划：“首付 1 成，坐享其成，20 年自动接纳使用权”“首付 2 成，坐享其成，13 年自动接纳使用权”“首付 4 成，坐享其成，7 年自动接纳使用权”深圳中港城购物广场产权式商场作为一个修建面积达4 万多平米的超等商城，中港城设有 16 部自动扶梯和豪华旅行电梯，400 多个车位，同时还拥有4000 多平方米的休闲广场。产权式商城即是对传统商场出租柜台方法进行改造，可以通俗理解为拥有产权的柜台或铺位，例如深圳中港城就推出这种投资模式。投资伍万元60 年收益为 62.8 万元深圳市钜华投资生长有限公司推出的中港城购物广场属于产权式商场单独的度假房产时间是非可变衡宇面积可变购房期限可互换可互
6、换永久或定期图 1 比力灵活的产权式酒店二、产权式物业运营及其优缺点阐发消费者在购置分时度假产物时，越来越多地存眷其可互换性，所以参加一个互换公司就成为许多分时度假开发商的迫切愿望。产权式酒店典范模式如下：开发商销售署理商会员互换公司会员图 2.典范的分时度假运营机制外洋最大的分时度假互换公司是RCI, 海内首批创建的互换公司是中原之旅。盘算机网络与信息处置惩罚技能为分时度假的可互换提供了技能底子，象RCI 能够为十万以上会员提供办事，两者比拟阐发如下：表 2 海内外典范分式度假互换公司经营比力比力项目RCI 公司中原之旅股东及开办人美国 christel与 john Dehaan于 1974
7、 年2000 碾月由海南第一投资团组建体投资中原之旅公司总经理雷驰主要优势1.创新优势。它在世界上率先提出分时度假互换的观点，其创新设计的互换机制满足了度假地和会员的需要。2. RCI 的品牌优势。3. 先进的盘算机网络系统。4. 遍布各地的分支机构。亚太区总部设置在新加坡。1. 中国第一家本土分时度假公司。2. 以海南省为底子在全国创建遍及的酒店网络。3. 开办分时度假业者导报扩大宣传和影响。网站中国市场竞争计谋2001 年 5 月 18 日 TCI 创建亚太有限公司北京办事处，已经有17 家参加 RCI.RCI 在中国的市场战略为“以谋求政府支持为指导思想， 通过介绍分时度假观点宣传经营方
8、法，通过吸引度假饭馆加盟扩大影响，通过媒体宣传树立品牌形象，以非利润的目标实现为未来得到利润创造时机”。1994年 RCI 向世界各地输送500 万名游客。中原之旅针对休闲度假和商务旅行，设计创建了一个全国范畴内能够自由住宿选择的系统，其焦点是为消费者提供实惠的住宿产物，并为海内星级酒店或度假村开房率偏低的现状寻求出路。对加盟度假地和酒店办事内容新的度假地想加盟TCI 时候，必须通过公司执行委员会： 首先考虑RCI 首先考虑RCI 会员对付互换度假地的需求，查抄新度假地能通过网络流传加盟酒店订房信息，为加盟商提供：1. 会员手册、 宣传册、 招贴够纳入原有的度假地体系中，考察加盟度假村的相似水
9、平和需求状况。包管度假地的尺度到达 RCI 的最低要求。RCI 开发经理开发经理充当照料脚色与度假地开发商到达RCI尺度。 RCI 律师与开发商律师配合完成1. 包管开发商切合开发筹划。确认包管会员权利方面的制度摆设，既使开发商破产或失败时也能包管会员权利。画、音像制品和杂志宣传。2. 对加盟酒店的治理人员进行培训和指导。3. 创建比拟加盟酒店的鼓励机制，凭据严格质量尺度选择加盟酒店。产权式物业主要优点：产权式物业属于投资型物业，为老黎民提供了新的投资渠道，投资风险比股票小，投资利润比储备和保险大。表 3 投资股票与投资产权式酒店比力投资项目投资股票投资产权式酒店投资额几多不限几万元以上套现能
10、力随时套现稳定收入套现或凭据退出机制凭据银行存款利率套现风险性风险较大经营保障体系将风险低落旅游经济的增长使投资回报稳步增长。最大风险是可选错误选择缺乏诚信与经营能力的生长商。精力要求随时存眷，泯灭专业酒店治理公司经营较大精力回报方法股价上升增值委托经营获取年度分红，升值后转让套现，免费入住权等其它回报表 4 投资产权式酒店与投资人寿保险比力比力项目投资养老人寿保险投资产权酒店产权式酒店实例性质储备型抗意外保险低风险新型投资旭飞 . 好时光休闲公寓投资金额分期小额投资一次性小额投资一次性小额付款， 也可以一次性购置产权投资期数年到数十年不等首期款一次性投资。后首期款多种付款方法期以酒店年度利润
11、冲抵比分或全部月供楼款回报时间退休时大概遇到意外伤亡时方可得到回报；通常只有20-30 年回报期可得到年度利润分红及其它多种收益， 拥有产权和酒店经营回报除了正常利润50 年回报外，还将33 万康健保险作为回报内容，创造性将两个投资品种进行结合缺点：存在经营压力较大，高收益一定要求具有较高的治理水平。产权式酒店既然是一种投资方法，就不可制止具有风险。首先我国的产权式酒店整体并不成熟，仅仅是方才起步。纵然是在起步较早的地域，也不能包管他们个个都能赚钱。好比在海南，海南在八九年前就出现了产权式酒店的萌芽，但是并没有形成真正的产权式度假酒店。究其原因，筹谋者主要是想把楼房尽早售出，其目的并不是为了生长旅游业；更有甚者，那时的开发商大部门冲着炒楼而来，一幢楼盘往往经过数位开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发。直接造成的结果就是剩下一大批“半截子”工程，使许多投资人上当受骗。三、产权式物业相关的执法问题1. 产权式酒店焦点执法问题（ 1）如何保障销售历程中消费者的权益？开发商与销售署理商的衔接、监控非常重要。类似王侯对三九产权式酒店的过头宣传不可取，非常容易用过高的投资回报率欺诈消费者。（ 2）如安在财务困难时不影响消费者的住宿权利？（ 3）对付已经存在执法纠纷问题
