高 科 尚 都 招 商 报 告目录一、 招商政策（一）具体招商策略（-）招商执行策略二、 业态租金价格建议（-）周边商业调研（二） 行业租金价格参考（三） 高科尚都商业业态租金制定标准建议:三、销售价格建议（-）销售价格参考方案（二）项目销售建议（-）招商实施流程（二）招商执行思路引言本项目招商目的主耍是拉动市场的人气，但是引入的商业，必须 按照商业中心区的业态引入对步行街中心经营有益的业态；引入的商 业应该是行业的龙头，能够带动其它中小商业和品牌进入，迅速将市 场招商成功，缩短市场的培育期通过“街、铺、景”等多角度多方位的新颖的建筑景观，营造出 充满个性、体验、情趣的商业氛围，以经营珠宝、香水化妆品、名表、 男装、女装、皮具、文化用品、通讯、以ktv.潮流服饰、洋快餐、 游乐场、等服务项冃为辅，使人们的日常生活沉浸在购物其中、享受 其中、体验其中、娱乐其中的美好境地近两年来，商业地产在西安热火朝天，大商业地产（8万平方米 以上）由于占尽城市天时地利，大多能吸引国内外知名零售商或服务 商作为项冃的主力店进驻，而中（4〜8万平方米）、小（4万平方米 以下）商业地产往往位于商业冷地，所以为了快速有效的推进高科尚 都项目的招商，我司将对高科尚都项目的招商政策建议如下：一、招商政策（一）具体招商策略1. 主力店招商先行、销售紧跟，销售先于招商开盘，招商与销售全面互动＞本项目的起点在于招商，重点在销售。
招商工作的执行直接关系 到项目的销售和未来的发展商业价值提升关键在于引进的商家 是否有足够的号召力和吸引力＞招商与销售的全面互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和 经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售， 再以销售反补招商，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅， 实现合理利润最大化＞ 一切招商工作以销售为中心进行，销售先于招商进行开盘，同时 通过在招商过程中的控制，避免一部分投资自营客户的流失，引 导自营客户到投资客户的转化，来最终实现项目的销售目标＞通过招商和销售的同步互动，人气的聚集必将不断提升项冃的档 次，商业价值也必将随商业氛围的汇聚而达到升值的效果2•主力店和大户招商提前确定，散户控制跟进＞主力店和大户的提前确定，作为整个项冃主题要点和项冃今后经 营能力的保证，并能提升发展商物业品牌形象以及物业商业价值＞尽早进行主力商家和大户的招商工作，可以在大范围经营客户中 选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻 经营，并确定所需经营的面积以利于小型商家进场定位＞品牌主力店的确定对商业铺位销售价格的提升、投资客户的吸引、 人流汇聚、卖点推广、散户的招商、租金提高等方面都将会带来 极其重要的促进作用。
商业运作讲究“成行成市”，本地区其他商家自然趋之若鸯3•考虑到本项目周边商业氛围弱、租金价格不高等不利因素，招 商营销上应遵循“主力店先行，造市先造势，引而不发，挤压市 场”原则>主力店先行，造市先造势通过大型知名主力店的招商进驻，先塑造区域化和高端化的市场形象 差异，引起市场高度关注，通过政府、媒介两方面的造势，以求达到 树立市场形象标杆和引领市场经营价值的目的，进而引起郑州区域业 内轰动>引而不发，挤压市场为了避免与商家漫长的讨价还价，也为了避免部分商家结成“战略联 盟”的可能，我们通过形象包装、宣传推广，以及人员推广等手段将 商家的味口调起来后但却不开始正式招商，可通过诚意登记的方式积 累大量的诚意客户后，而且大家都迫不及待时才开始止式招商，使需 求瞬间爆发这样就能以庞大的诚意客户作为祛码跟品牌大户店谈 判，减弱大中户的舷码，从而能够逐个击破4•“建市”而非“抢市”，占领新的市场份额> 〃抢市〃必将以降低门槛、牺牲收益为代价，健市〃才能领跑市 场具备独特性和不可替代性> 〃建市〃可以规避与现有市场的同质化竞争和低租金价格的竞争，通过品牌化、专业化、精细化、多业态复合化的打造，一 举超越商州现有商业市场。
5•严格把关，先紧后松商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量 辐射区域小、经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实 现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境6•立足长远经营，给予市场信心引进专业的商业运营管理顾问，体现开发商立足长远经营的决 心，以高起点赢得经营户和投资者的信任，此外，专业和优质的软性 管理和服务对本项目日后的经营管理起到很好的支持作用二）招商执行策略1＞租金价格策略树立项目高端价值形象，低开高走，稳步上升确认项0合理实收租金后，初期对外宣传租金定位应高于普通市 场，通过高端价格树立项目高端产业形象但考虑到市场实际租金承 受能力及对商户放水养鱼的的经营政策，在市场培育期的首年和第二 年，招商过程中可以通过各类活动及折扣给予商户一定的租金优惠， 使整体租金水平达到市场普通水平，通过高端形象、低端价位迅速引 爆市场，随着市场关注度的提升，以及商户的入驻率不断提升，通过 减少折扣稳步提升租金价格因此，我司建议在项目开业经营的第一年，对商户租用一层实行 免租三个月的优惠2、 一层首年免三个月租金，二、三层首年免半年租金先将公开的租金标准往上提高一定的幅度，在招商时为了吸引商 户，建议项目首层以“首年免三个月租金”的优惠方式来吸引商家的 进驻，表面造成是对各个租户大让利，让租户在一个短期内不知不觉 地形成抢租的心理。
免租措施在公开招商前期，规定一个期限内（视 具体情况安排）实行首年免三个月租金的优惠策略为了在招商吋吸引客户，建议二层、三层以“首年免半年租金”的优 惠方式来吸引商家的进驻，通过较大的租金优惠，带旺二层、三层的 招商，营造良好的招商氛围，进而促进一层和二层的销售和招商3、 租金减免优惠为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项冃的招商冃标，在 短期内形成热租的场面，在保证开发商基本利润的基础上，作减免部 份租金的优惠秒秒金计划为了吸引商户尽早达成租赁协议，建议实施越早租赁租金优惠越 高的“秒秒金计划”先将对外公布的租金水平往上提高一定幅度， 按照达成承租协议的先后，制定相应的租金优惠比例，女IL ＞在2013年4月之前达成承租协议，给商户予租金8折优惠；＞在2013年5月之前达成承租协议，给商户予租金8.3折优惠； ＞在2013年6月之前达成承租协议，给商户予租金8.5折优惠； ＞在2013年7月之前达成承租协议，给商户予租金9折优惠 注：具体优惠比例和时段在招商时另作确定4、增加商户装修期优惠通常市场都会给予商户免租装修期，以便于商户装修、办理证照 等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，大型超市和百货商店的装 修期将长达四个月至半年或以上，小商户也会要求给予装修期一个 月。
具体装修期将视项冃的装修程度而定，在招商前根据大小商户， 制定标准的免租装修期限为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修标 准期的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期, 以刺激商户的承租5、送广告宣传牌使用权除了外立面的儿幅大型广告牌外，市场内各独立商铺预留广告 位，以保持市场统一形象，同时活跃市场的商业气氛户外墙体大型 广告牌只送给主力商户，其他商户有需要须另行租用或优惠租用；其 他品牌商户可赠送场内小型广告牌6、以客带客已承租的商户介绍新商户入驻商场，给予增加一定期限内的租金折扣7、小户扶持＞小商户做为项目招商一部分，在遵守招商总体策略的前提下， 应该对其实行一定的促租优惠策略：＞引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户；给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力8、品牌商户（大户）优惠政策为了确保各行业巨头的顺利入驻项目以带动其余中、小户的入 场，在对其招商的过程中，可适当对其提供一定优惠政策，使其入场＞前期租金条件优惠政策＞优先选铺权＞免费制作DM宣传单页＞免费为其做形象宣传商户类型行业龙头商户普通行业大户大户资格省合标准品牌:国内一线品牌面积:除除餐饮外，需求面积在400平方以上 行业影响力：行业内龙头商户具有较大影响力，能带动大量英 他商八入场。
合作态度：积极支持本项目的推进与发展，积极配合项目推 进过程中的各项工作与活动品牌:国内一、二线品牌 面积:除餐饮外，需求面积在 200平方以上行业影响力:行业内具有较大 影响力商户，能带动部分英他 商户入场合作态度:积极支持本项目的 推进与发展租金优惠政策在艸通优惠政策基础上租金叮再亨受8折优惠在普通优惠政策基础上租金 可再享受85折优惠项目入市时机规划“良好的开始是成功的一半”，入市时机和方式把握得好，才能产 生好的招商开局入市时机的选择耍综合考虑以下几方面因素：1、 项目可租赁吋间：根据本项目的总体营销策略和丁期情况，选择 在正式招商前3—4个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方 面可为正式招商积累有效客户;2、 准备充分后入市：入市前必须对招商处、项目周边环境进行改造, 让工程形象等内外包装方面有良好形象展示，在沙盘、模型、招商手 册、展板、VI等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项冃高端 的市场形象和发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心；小结从项目的招商总体策略出发，“主力店招商先行、销售跟进，销 售先于招商开盘，招商与销售全面互动”，在主力商家提前确定的前 提下率先进行销售，以主力店的入驻来带动销售。
反之，可以通过项 目良好的销售氛围来促进招商工作的顺利进行业态租金价格建议(-)周边商业调研在商业地产里面，租金的制定是一个复杂的体系，理论上來说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的 静态的、理论的实际的等等；在制定高科尚都商业业态租金标准的同 时给予一下建议及参考方案1、 横向比较一一＞根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平 （一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算这个是根据市场的客观现状得出 的租金水平，一般应该是比较客观的存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、 商业规划、业态规划、招商运作等都不一样2、 回报率倒推一一＞根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如 8%）,去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租 金水平这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市 是根据口己的投资回收期反推存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式 是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件 之间的关系3、 细分业态推算一一＞百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市 或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特 点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体 系。
存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握同一个业态存在位 置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控 制的问题在以上众多租赁价格制定标准参考方案中同时也存在在着相关 问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控下面结合 西安市高科尚都项目周边商业租金调研的基本情况，对高科尚都项目 主要商业业态租金制定标准及参考方案西安市高科尚都周边商业调研表项目名称商铺类型业态租金水平（平/月/元）备注丈八家园沿街商铺烟酒店 洗车行30-40高科尚都一期临街商铺便利店80-120合同可以签到10年绿地 世纪城托斯卡纳商业街便利店壁。