第9章房地产投资决策分析

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1、第一节房地产项目投资决策概述 一、房地产投资决策的含义 在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。第一页，共43页。二、房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序： 1确定拟建项目要达到的目标； 2根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。第二页，共43页。三、房地产投资决策的准则 1确定型决策准则 确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价指标。 2风险型决策准则 这种方法要求决策者根据几种不

2、同自然状态可能发生的概率开展决策工作。第三页，共43页。 3不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。 这些决策准则包括： 1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则 4）后悔值准则 5）机会均等准则第四页，共43页。房地产投资决策的基本准则 在对房地产项目进行决策时所采取的判断标准也有所不同，具体而言，可以把房地产投资决策的基本准则划分为确定型准则、风险型准则和不确定型准则。确定型投资项目决策准则 确定型投资项目决策准则适用于那些投资项目具备的条件和面临的环境、前景都十分明确的一类决策问题。确定型决策问题的决策准则就是各类方案评价指标，如投资总额、投资成本、投资回

3、收期、投资利润率、净现值和内部收益率等。只须按照事先选定的评价指标，进行计算分析即可。第五页，共43页。风险型投资项目决策准则 风险型投资项目决策准则适用于以下情况：投资项目所面临的条件与前景虽不十分明朗，但根据已掌握的资料，对其各种情况发生的可能性（概率）可做出估计。风险型决策问题以同时考虑方案的损益（经济效益）及其发生的概率的所谓期望值作为决策准则。投资方案的期望值按下式计算。 不确定型决策准则 投资项目未来所面临的状态与前景很不明朗，决策者在一种无法肯定的情况下进行决策。此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。 一般来讲，常见的决策准则有如下几类：第六页，共43页。 悲观准

4、则 又称保守法或者小中取大准则，即采取悲观的态度看待未来，决策者总是按最不利的状态做出决策，立足于把损失降到最小，把安全放在首位。其具体做法是先求出在每个方案中的各自然状态的最小效益值，再从中找到最大值，它所对应的方案便是优选方案。乐观准则 又称冒险主义法，决策者对项目面临的未知状态持乐观态度，喜欢主动冒险。其具体做法是对效益矩阵先求出在每个行动方法中的各个自然状态的最大效益值，再确定这些效益值的最大值，该最大值对应的方案便是最优方案。第七页，共43页。 折衷准则 其决策过程是：决策者对每一决策方案取其最大和最小损益值的加权平均值，然后选出最大加权平均值者为最优方案。实际操作中借用乐观系数，即

5、若某方案决策最大值的发生概率为，则最小值发生的概率是1-。 后悔值准则 后悔值法是以“后悔值”指标作为依据，以“后悔值”最小作为方案评价标准进行方案决策。这个后悔值应该等于各种自然状态下的最大收益减去其他方案下的收益的差。 机会均等准则 机会均等准则也叫拉普拉斯淮则，即决策者在决策过程中，不能肯定各种自然状态出现的概率，便认为是等概率的，即如有n个自然状态，则每个自然状态出现的概率为1n，然后按照风险决策的损益最大期望值作出决策。第八页，共43页。9第二节房地产投资项目的方案比选一、房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要

6、手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。第九页，共43页。9第二节房地产投资项目的方案比选二、投资方案的类型 1互斥方案 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。 2独立方案 独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。 3混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。第十页，共43页。三、比选所用的指标 1静态指标 这是指没有考虑资金的时间价值因素的指标。 1）差额投资收益率 差

7、额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，有时也叫追加投资收益率。其表达式为： 式中：R 差额投资收益率； C1，C2 两个比较方案的年成本； I1，I2 两个比较方案的总投资。第十一页，共43页。 2）差额投资回收期 差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：式中：P 差额投资回收期； I1，I2 两个比较方案的总投资； C1，C2 两个比较方案的年成本。第十二页，共43页。 2动态指标 这是指考虑了资金时间价值因素的指标。动态指标主要有以下几种： 1）净现值（NPV） 净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选的方法叫

8、净现值法，有时也叫现值法。其表达式为： 如果判断项目的可行性，则NPV0的拟建方案是可以考虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。 第十三页，共43页。 2）净现值率 净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。 式中：NPVR 净现值率； NPV 净现值； Ip 投资现值。在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。第十四页，共43页。 3）差额投资内部收益率（IRR） 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为： 式中 ：IRR 差额投资内部收益率； 投资大的方案第期净现金流量； 投资小

9、的方案第期净现金流量； n开发经营期。当差额投资内部收益率大于基准收益率时，以投资大方案为优，反之投资小方案为优。第十五页，共43页。 4）等额年值（AW） 将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是等额年值。用等额年值来进行多方案比选的方法就叫等额年值法。 从其表达式可以看出，AW实际上是NPV的等价指标。也可以说，在进行方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。第十六页，共43页。 5）费用现值（PC） 把项目计算期内的各年投入（费用）按基准收益率折现成的现值就是费用现值。用费用现值进行方案比选的方法就叫费用现值法。 式中：C 第t期投入总额； B 期末余值回收。 n 项目的开发经

10、营期。在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。第十七页，共43页。 6）等额年费用（AC）。 将项目计算期内所有的费用现值，按事先选定的基准收益率，折算为每年等额的费用，叫做等额年费用。以此进行方案比选的方法，叫等额年费用比较法。其表达式为: 在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。第十八页，共43页。四、比选中应注意的问题 1内部收益率与净现值 大多数情况下的独立项目的财务分析中，用净现值和内部收益率指标来判断项目的可行性，所得出的结论是一致的。因此，可选择任一指标作为项目财务分析指标。但是在某些情况下（如多个方案进行比较和选择时），相互矛盾的信号出现了，这两种方法可能会对

11、现有的备选方案作出不同的排序。 一般来说，在这样的方案比选中，通常不直接采用内部收益率指标比较，而采用净现值和差额投资内部收益率指标作为比较指标。第十九页，共43页。 2净现值与净现值率 净现值和净现值率两个指标在方案比较和项目排队时，有时也会得出相反的结论。因此，在进行方案比选时，若无资金限制条件，此时可采用净现值作为比选指标，相反，当事先明确了资金限定范围时，应进一步用净现值率来衡量，这就使用了净现值率排序法。 第二十页，共43页。第三节各比选指标的应用一、互斥方案的比较与选择 1对于项目计算期相同的互斥方案，可直接用净现值、差额投资内部收益率或等额年值指标进行比选。 2对于项目计算期不同

12、的互斥方案项目，一般采用等额年值指标进行比选。如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的项目计算期和计算方法按有关规定作适当处理。第二十一页，共43页。 3对于计算期较短的出售型房地产项目，可直接用利润总额、投资利润率等静态指标进行比选。 4对于效益相同或基本相同的互斥房地产项目，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。第二十二页，共43页。二、独立方案的比较与选择 独立方案的选择可能会出现两种情况： 一种是投资者可利用的资金足够多，即通常所说的无资金限制条件。 另一种是投资者可利用的资金是有限制的。第二十三页，共43页

13、。 独立方案的比较与选优指的是在资金约束条件下，如何选择一组方案组合，以便获得最大的总体效益，即NPV(ic)最大。 一般来说，它有四种基本选择方法：一是现值法，二是净现值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥组合法。第二十四页，共43页。 第四种方法-互斥组合法，是把各独立方案都组合成相互排斥的方案，其中每一个组合方案代表一个相互排斥的组合，这就可以利用前述互斥方案的比较方法，选择最优的组合方案。这种方法可以保证得到已知条件下的最优组合方案。 第二十五页，共43页。三、混合方案的比较与选择 混合方案与独立方案的选择一样，也可分为有资金约束和无资金约束两种情况。如果资金无约束，只要从各独立项目中

14、选择互斥型方案中净现值（或等额年值）最大的方案加以组合即可。如果资金有约束，选择的标准是净现值和差额内部收益率（即不再是内部收益率）。第二十六页，共43页。四、方案的选择案例 （一）计算期相同的互斥型方案的选择 各方案寿命期相等的互斥型方案进行比较选优，可根据不同情况选用净现值、净年值、差额净现值、差额投资内部收益率等评价指标。 1. 净现值法、净年值法 对于单一的投资方案，当给定基准收益率或目标收益率后，只要求得的净现值、净年值大于零，那么该方案就是可以接受的。对于多个互斥方案的选择来说，同样可以应用净现值、净年值作为评价指标。当各方案的寿命期相同时，可如下择优： （1）净现值法，取各方案中

15、NPV值最大者为最优方案； （2）净年值法，取A值最大者； 事实上，当基准收益率一定，各方案寿命期相同时，上述两种指标判定优劣的结论肯定是一致的，在计算时采用任何一种方法均可，通常采用净现值法。第二十七页，共43页。第二十八页，共43页。2.差额净现值额净现值 法第二十九页，共43页。3. 差额投资内部收益率法第三十页，共43页。第三十一页，共43页。4. 费用现值和费用年值法第三十二页，共43页。（二）计算期不等的互斥型方案的选择第三十三页，共43页。第三十四页，共43页。三、独立型方案的选择选择1.独立方案互斥化法第三十五页，共43页。2.效率指标标排序法【例9-7】X公司现有资金2000

16、万元，欲开发A、B、C三个项目。每个项目需求资金1000万元，预计的投资收益率分别为10、20、30，项目的期限为一年。该公司如果不将此款用于开发A、B、C，运用于其他机会的利率最高可达8。X公司可以从中选择一两个项目作为投资对象，当然也可以都不开发，因而A、B、C三个方案对X公司来说是个独立方案的选择问题。因为投资收益率最小者（10）大于公司的其他运用机会的利率（8），则对X公司来说，A、B、C三个方案都是有利的方案。但X公司仅有2000万元的资金，无法同时满足三者的需求，于是X公司想从银行贷款以满足要求。假如有一家Y银行同意按年利率25借给X公司1000万元，这时，X公司将如何决策？第三十六页，共43页。为了简捷无误地解答上述问题，下面介绍一种应用“效率”指标进行独立方案选择的图解方法，该方法的步骤是：（1）计算各方案的利润与制约资源的比率（这里为10、20、30），该值即为资源的“效率”。将各值按由大到小的顺序排列，如图10-5（a）所示。 （2）将可以用于投资的资金的利率（这里为8和25）由小至大排列，如图10-5（b）所示。（3）将上述两图合并为图10-5（c）的形式，通常称