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1、关于土地资金流转路径及争揽的调研报告机构业务部近年来，随着杭州城市化进程和旧城改造力度的不断加大，城 市土地经营迅猛发展，土地出让金成倍增长，土地出让金的衍生资 金，如土地整理资金、拆迁补偿资金以及征地补偿资金等也都水涨 船高。今年以来，国家出台了针对土地、房地产市场前所未有的严 厉调控政策，土地市场受到了较大影响，但因土地出让金分期交付 去年出让今年收入的递延作用，今年前9个月，杭州土地出让金收 入再创历史新高，共实现收入1245. 77亿元，是去年全年收入的1. 66 倍（详见下表：杭州各区县土地出让金收入情况）。杭州各区县土地出让金收入情况（单位：亿元）项目杭州主 城区萧山余杭桐庐富阳临
2、安建徳淳安合计2009年土地出让金收入417.5134692061.5217.99.523752.422010年前9 个月土地岀 让金收入797.41332102338.37169191245.77今年8月上旬，杭州市委、市政府制定了关于以新型城市化 为主导进一步加强城乡区域统筹发展的实施意见，进一步明确了 杭州的城市化建设规划和发展路径：对上城、下城、江干、拱墅、西湖和滨江区继续坚持“保老城、建新城”、“城市有机更新”等理 念，加强历史文化名城保护，加快新城和城市综合体建设，加快城 中村”、景中村”改造；对萧山、余杭加快推进新型城市化，进一 步提高城市化水平；对富阳、临安、桐庐、建德和淳安等
3、五县（市） 的城区，进一步做大做强、扩大规模，打造为人口规模超20万的中 等城市；对中心镇，按照小城市定位进一步加快发展。因此，可以 预见今后相当长一段时间内，杭州土地经营仍将会快速发展，土地 出让金及其衍生资金将保持高位较快增长。针对土地资金（土地出让金及其衍生资金的总称）这样体量大、 成长性好的资金品种，我们认为，全面查找其流转路径，深入分析 涉及主体的金融需求和当前竞争状况，进而采取个性化、综合化和 全方位的金融服务措施，提高土地资金同业占比，对于我行各项存 款的持续增长、确保市场领先优势具有极其重要的意义。鉴于此， 我们组织专门力量，对土地资金流转路径及争揽进行调研和思考。一、杭州土地
4、资金流转路径根据调查，杭州城区和各县（市）的土地开发流程大致可分为 为6个环节：政府规划f开发审批f土地整理f土储收储f挂牌出让f补偿返还其中，伴随较大资金流量的环节为土地整理、挂牌出让和补偿 返还3个环节，这3个环节中，不同归属、不同性质的土地，涉及 的资金主体和资金流转路径各不相同，是本文研究的重点。政府规划、开发审批和土地收储3个环节仅有一些行政性收费,资金量微小，本文不作研究。（一）市属土地涉及资金主体及资金流转路径市属土地基本上全是国有土地。1、土地整理环节。涉及资金主体：市级做地主体1、被拆迁人2、施工项目公司资金流转路径：1做地主体：是山政府指定，对拟储备土地进行前期开发整理，完
5、成山生地变熟地的机构。2被拆迁人：在拟储备土地上居住.生产、办公.并对土地具有使用权或所有权的个人.集体和单位。3施工项目公司具体实施拟储备土地通水、通电、通路以及土地平整等工作的公司，主要为建安企业。市级做地主体的资金来自市财政局核拨的政府储备土地出让 金、市财政局和市土储中心支付或垫付的土地开发整理资金、银行 贷款，其中银行贷款为最主要资金来源。2、挂牌出让环节。涉及资金主体：竞标人、市国土局、市人 行国库。资金流转路径：竞标人将土地拍卖底价20%资金作为竞标保证金汇入市国土局 帐户，如果竞标成功，竞标人再将出让金差额支付到市人行国库5, 市国土资源局帐上竞标保证金转出让金上缴市人行国库；
6、如果竞标 失败，市国土资源局将竞标保证金退还竞标人。3、资金返还环节。涉及资金主体：市人行国库、市土储中心、 市级做地主体。资金运动路径：4竞标人：希望给付一定代价，取得土地使用权的房产公司、工业企业等单位。5 2010年杭州土地新政规定，土地出让金必须在一年内至多分3次缴清，其中第一次必须在I个月内缴足不低 于30%出让金（含拍卖保证金转出让金）：第二次上缴上地出让金不低于50% （含第一次），第三次全部缴清。进入市人行国库的出让金划分为55%和45%两部分，其中45%作 为土地补偿支付到市土储中心，市土储中心扣除2%左右费用后，支 付给市级做地主体；对55%部分，市财政根据具体地块协议，以
7、基 础设施建设等名义支付一定比例资金拨给市级做地主体（不同地块 支付资金比例不同）。（二）区属土地涉及资金主体及资金流转路径1、主城区（上城、下城、西湖、江干和拱墅）土地涉及资金主体及资金流转路径。主城区区属土地性质包括国有土地和农村集体所有土地，在土 地整理环节，资金涉及主体和流转路径有所不同。（1）土地整理环节。区属国有土地整理涉及的资金主体：做地 主体、被拆迁人、施工项目公司。资金流转路径：做地主体的资金来自对应级别财政核拨的政府储备土地出让 金、银行贷款等，其中银行贷款为其最主要资金来源。农村集体土地整理涉及的资金主体：做地主体、市人行国库、 市征地拆迁办公室、各区国土局（或征地事务所
8、J、被拆迁人（村 集体和农民）、施工项目公司。资金流转路径：6对区属土地迹行开发整理的做地主体有市级做地主体、本区区级做地主体，其中以本区区级做地主体为主，111 市级做地主体开发的区属土地主要为建设市级项目需要，属于例外情形。7征地事务所，各区国土局直属机构。8被拆迁人（村集体和农民）获得资金分2部分.一部分为征地补偿费和地上附着物及青苗补偿费（两者简称拆(2) 挂牌出让环节。涉及资金的主体和流转路径同市属土地的 挂牌出让环节。(3) 资金返还环节。涉及的资金主体：市人行国库、市土储中 心、各区财政、做地主体。资金流转路径：进入市人行国库的土地资金分为55%和45%两部分，其中45% 作为土
9、地补偿支付到市土储中心，市土储中心扣除2%左右费用后， 支付到各区财政9,各区财政根据做地主体申请，将做地补偿支付给 做地主体；对55%部分，市财政在扣除13%左右的规费后，再以财 政拨款名义支付到各区财政，由区财政统筹。2、新城区（滨江、之江、下沙）土地资金主体及资金流转路径。 尽管新城区区属土地性质包括国有土地和农村集体所有土地， 但在各环节的资金流转路径无较大区别。（1）土地整理环节。涉及的资金主体：区（管委会）财政、被 拆迁人、施工项目公司。资金流转路径：在之江和下沙，拆迁安置补助费直接由管委会财政专户支付到 被拆迁人；在滨江，拆迁安置补助费由区财政预算外资金专户拨付 到各街道和乡镇，
10、各街道和乡镇再支付给被拆迁人。（2）挂牌出让环节。涉及资金主体和土地流转路径同市属土地 的挂牌出让环节。（3）资金返还环节。涉及的资金主体：市人行国库、市土储中 心、区（管委会）财政专户。资金流转路径：进入市人行国库的土地资金分为55%和45%两部分，其中45% 部分作为土地补偿支付到市土储中心，市土储中心扣除2%左右费用 后，支付到区（管委会）财政专户；对55%部分，市财政以财政拨 款名义支付到区（管委会）财政专户。（三）县（市）土地涉及资金主体及资金流转路径1、萧山土地涉及资金主体及资金流转路径。（1）土地整理环节。涉及的资金主体：区财政（预算内专项资 金账户）、街道和乡镇、被拆迁人、施工
11、项目公司。资金流转路径:（2）挂牌出让环节。涉及资金主体：竞标人、区财政（预算外资金账户）、区人行国库。资金流转路径:竞标人将土地拍卖底价20%资金作为竞标保证金汇入区财政 （预算外资金账户），如果竞标成功，竞标人再将出让金差额支付到 区人行国库，区财政（预算外资金账户）保证金转为出让金上缴区 人行国库；如果竞标失败，区财政将竞标保证金退还竞标人。（3）资金返还环节。涉及资金主体：区人行国库、区财政、街 道和乡镇。资金运动路径：进入区人行国库土地资金25%部分，支付到区财政社保基金专 户过渡，区财政社保基金专户划到区财政（预算内专项资金账户）, 区财政预算内专项资金账户根据申请，将资金支付到街
12、道和乡镇； 剩余75%土地资金由区财政统筹。2、余杭、富阳和淳安土地涉及资金主体及资金流转路径。（1） 地整理环节。涉及资金主体：做地主体、乡镇和街道、 被拆迁人、施工项目公司。资金运动路径：（2）挂牌出让环节。涉及资金主体：竞标人、国土局（土储中心）或公共交易中心、区财政、区人行国库。资金运动路径:竞标人将土地拍卖底价20%资金作为竞标保证金汇入保证金账10余杭、桐庐.富阳和淳安做地主体有止储中心、开发区管委会、街道和乡镇等，不同的做地主体资金筹集形 式不同主要为银行贷款、县（市）财政核拨土地整理资金等。户S如果竞标成功，竞标人再将出让金差额支付到财政专户S国 土局（土储中心）或公共交易中心
13、账户拍卖保证金转为出让金划付 到财政专户，财政专户再上缴到区人行国库。如果竞标失败，国土 局（土储中心）或公共交易中心将竞标保证金退还竞标人。（3）资金返还环节。涉及资金主体：人行国库、土储中心、做 地主体。资金运动路径：做地 做地人行国库补偿土储中心补偿做地主体人行国库按照不同比例将部分土地资金支付到土储中心、土储 中心再支付到做地主体（不同做地主体人行国库返还的土地补偿资 金比例不同），剩余资金由县（市）财政统筹。3、桐庐、临安和建德土地涉及资金主体及资金流转路径。（1） 土地整理环节。涉及资金主体：做地主体“、街道和乡镇 能、被拆迁人、施工项目公司。（2）挂牌出让环节。涉及资金主体：竞标
14、人、国土局（土储中心）“、人行国库。资金运动路径：“土地拍卖保证金少户在余杭以国止局名义开立；在富阳以土储中心名义开立；在淳安以公共交易中心名义开立。 12不同县（市）归集土地出让金帐户的具体称呼不同，在余杭该财政专户称为非税收入汇缴专户；在富阳称为 土地出让金专户；在淳安称为预算外资金账户。门桐庐、临安和建徳做地主体，包括土储中心、各乡镇等，不同做地主体资金筹集形式不同，主要为银行贷款、 （县）市财政核拨土地整理资金等。M 土地拍卖保证金专户在临安以国土局名义开立：在桐庐和建徳以止储中心名义开立。竞标人将土地拍卖底价20%资金作为竞标保证金汇入国土局 （土储中心）拍卖保证金帐户，竞拍成功后，
15、竞标人再将出让金差 额支付人行国库；国土局（土储中心）拍卖保证金转为出让金上缴 人行国库。如果竞标失败，国土局（土储中心）将竞标保证金退还 竞标人。（3）资金返还环节。涉及资金主体：人行国库、土储中心、做 地主体。资金运动路径：人行国库补偿土储中心补偿做地主体人行国库按照不同比例将部分土地资金支付到土储中心，土储 中心再支付到做地主体（不同做地主体人行国库返还的土地补偿资 金比例不同）。在桐庐、临安，做地补偿资金直接由人行国库支付到 土储中心，土储中心再支付到做地主体；在建德，做地补偿资金从 人行国库划付到财政（预算外资金账户）,预算外资金账户再拨付土 储中心，土储中心再支付到做地主体，剩余资金由县（市）财政统 筹。二、土地资金竞争现状经过调查，我们发现土地资金涉及主体既涵盖财政、国土、街 道和乡镇等政府部门，竞标土地的房产开发商、企业，也旬括做地 主体、施工项目公司等建设单位、同时还有拆迁企业、居民、村集 体组织和农民等被拆迁人，土地资金涉及主体众多；对土地资金涉 及主体，各商业银行都
