人信地产公司项目管理手册（木地）

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1、人信地产公司项目管理手册（木地）GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司开发项目工程管理手册目 录手册说明2I 湖北人信房地产开发有限公司房地产开发管理办法32项目目标管理办法83项目设计管理办法114设计评审工作规程185设计变更管理办法256 施工图管理办法297 施工图审学规定318施工图设计交底管理规定329项目现场工程管理规定3310 项目部工作规范49II 工程质量管理办法5312项目工程进度管理办法5613 工稈施工合同管理办法 5814施工现场临时水电使用管理规定6115 项目部例会制度16分部、分项、隐蔽工程及竣工验收管理办法 6417工稈交接验收管理办法6518项目投资

2、控制管理规定6719工程核价及现场签证管理规定6920工稈成木监测及核算管理规定7521工程计量管理规定7722工程计价管理规定7823 配套工程成本控制办法8024工稈决（结）算流稈管理规定 8225安全生产文明施工管理规定8726工程技术资料管理规定9127工程经济资料管理规定9728 项目应急事件处理办法99GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司开发项日丁程管理手册手册说明为了保障项目制的稳健推进和有效实施，进一步提高项目管理水平和市场竞争力，公司纟H. 织编制本手册。为便于有关人员使用本手册，特作说明如下：1、木手册是公司推进和实施项目制的纲领性文件，适用于项目工程管理工作。2、

3、除单独规定，在本手册中，湖北人信房地产开发有限公司简称“公司，所辖各种类型、 规模的项目部统称“项目部”，项目负责人统称“项目经理”。3、木手册运用过程方法的原则（PDCA循环），识别项目管理及过程控制的关键点，保持 与公司管理体系文件的一致性。4、木手册为公司受控文件，手册管理的所有相关事宜由公司人力资源中心统一负责。5、手册持有者应妥善保管本手册，不得损坏、丢失、随意修改。未经批准，任何人不得 将手册提供给公司以外人员。6、手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源中心，并办理核收登记。7、在手册使用期间，如有修改建议，项目经理应汇总意见，及时反馈到人力资源中心。 由人力资源中心组织评

4、审，并对手册进行必要的修改，以确保项bl管理办法的持续改进。8、木手册由公司组织T程板块有关部门讨论，T稈副总经理审核，总经理批准颁布后施 行。GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司开发项目工程管理手册1湖北人信房地产开发有限公司房地产开发管理办法1总则为加强对房地产开发业务的管理，提高项bl综合效益，根据城市房地产管理法及其他 有关法规的规定，结合公司进行房地产开发的实际情况，制定本办法。2项目开发管理2项目选择：由企业发展中心根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因索，结合H 身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。2.2可行性研究：由企业发展中心按房地产开发可行性研究管理办法执行。

5、2.3投资决策：根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，对是否投资开 发该项目做岀决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的 可行性研究报告报公司决策委员会审批。2.4 土地合同订立：项目确定后，企业发展中心应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或 协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、 明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。2.5开发计划编制：土地合同签定后，公司正式组建项目部。总经理应组织各部门（含项目部）共同编制项目开发计划，明确办理齐项前期手续、规划 设计及论证、施工图设计及优

6、化、施工监理的委托、施T队伍的选择及进场等事项的时间、 人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及 相应计划安排。企业发展中心负责开发计划编制过程中的具体协调工作。2.6前期手续：前期手续以企业发展中心为主办理，备阶段需要其它部门、项目部配合时, 其它部门和项目部应无条件予以配合。主要手续包括：261向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。2.6.2向计划部门申报固定资产投资计划,报批项目立项。2.6.3向十地部门申领十地使用证和建设用地批准书。2.6.4向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。2.6.5如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆

7、迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完 毕后请有关部门验收。2.7规划设计：规划设计工作由设计管理中心负责组织。要贯彻充分利用十地、完善使用 功能、利于房产销售、降低工程造价、美化周围环境的原则。大型项目的规划设计GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司开发项日丁程管理手册宜采川招标方式确定设计单位。规划设计完成示，企业发展中心向规划部门报批, 企业发展中心纟R织中领建设用地规划许可证、建设工稈规划许可证，设计管理中心予以配合 和技术支持。2.8现场施工准备2.8.1项日部负责委托测量与勘探，办理地形图和工稈地质勘察资料。2.8.2项日部组织实施项日（场地）的“三通一平，联系办理水、电进场，必要时

8、争取办理 “七通一平二2.9施工图设计与审查。设计管理中心负责按照公司供方管理手册的要求选择施T图 设计单位，办理设计委托合同评审，编制设计任务书，进行设计进度管理、设计质量管理和 设计费用控制，组织设计技术、经济评审。项目部负责办理施工图审查手续，设计管理中心 负责技术支持与配合。2.10委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。通常应采用招标或议标 的方式选择工程监理单位；应明确工稈监理的职责、权限、与项目部的职责分工，并应有对 监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。合同审算中心 负责组织监理单位的考察、评价、选择，包括招标，项目部应予以配合。2.

9、11编制项liT程管理方案：项li具备开T条件时，T程副总经理组织项li部编制项KIT 程管理方案，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工 时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制目标、场地的利用及安排等，合同审算中心 予以配合。2.12施工队伍选择：项目施工组织总设计确定后，合同审算中心应按计划组织选择施工队 伍。具体操作方式见供方管理手册相关规定。施丁队伍确定后，公司应与其签订正式的 施工合同，详见公司合同管理制度。2.13开工手续：工程开工前，项目部负责办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施 工许可证、质量监督、安全监督、供水、供电、供气等手续，企业发

10、展中心负责公共关系的 建立、维护与协调，必要时项目部参与公关T作。2.14自购工程用设备、材料的招标与供货：工程开工前，合同审算中心协同项目部应依据 设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作。合同审算中心应根据设备、 材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供 货商。供货商确定麻，公司应与其签订正式的供货合同。合同审算中心负责组织合同评审， 财务管理中心负责合同法律评审工作。GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司一一开发项目工程管理手册2.15施工管理：项日部负责施T管理。管理内容主要包括：2.15组织施工前的图纸会审，审核施T单位的施

11、工纟II织设计；25.2协助施工单位解决现场的特殊困难；2.15.3督促施丁单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工期做出签证；2.15.4清点、验收甲供材料，督促施T单位做好工稈材料的取样检验，检杳材料合格证；2.15.5督促施工单位做好分部、分项T稈的白检、互检工作，组织进行隐蔽工稈的验收， 严格控制工程质量；2.15.6及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必须向公司及有关行业主管部门 反映，妥善处理；2.15.7协调解决两个以上施T单位的施T交叉关系；2.15.8督促施工单位进行工稈整改。2.15.9委托监理公司进行施丁监理的项目，项目部要严格按照委托监理合同、“监理规 划”、

12、“监理实施细则对以上施工管理工作进行分工，避免与项目部工作交叉，并按合同约 定对监理单位进行口常监督。2.16 T稈造价预测及预算：项目定位前，合同审算中心、财务管理中心应配合企业发展中 心对项目进行经济论证；项H定位后，合同审算中心应配合财务管理中心做项H投资估算; 正式设计施工图岀来示，合同审算中心M做设计施工图预算。合同审算中心应视以上工作量 大小外委编制或白行编制，以此作为控制项H投资、T稈成本的依据或H标。2.17 T稈款拨付：项目部根据T稈进度，编制开发项bl的季度、月度用款计划，交财务管 理中心组织资金。施工单位按合同提报T程付款计划示，由项目部进行初审，合同审算中心 进行复审，

13、财务管理中心按照施工合同约定进行核实无误示拨款。2.18竣工验收：2.18开发项目（单项工稈）竣工后，先由项目部组织初验，初验合格后向质量监督部门 申请验收。28.2成片开发项H竣工后，项目部组织初验，然后报当地政府组织有关部门进行综合验 收。2&3开发项目验收合格示，项目部将工程项目资料综合整理示按规定时间向城建档案馆 报送。GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司开发项目工程管理手册2.19 T.稈造价决算：工稈竣工后，由合同审算中心审核施工单位提报的工稈竣工造价结算 （必要时，可委托审计事务所或会计师事务所进行审计），项日部配合，并与施工单位办理 工程造价结算手续。财务管理中心依据确

14、认的T程造价结算编制T程竣T财务决算，对项目 工程投资进行竣工清点。2.2（）技术档案管理：总经理办公室根据档案管理办法和相丿应细则进行管理。主要是：2.20收集、保管开发项目的原始资料，包括立项批文、用地许可证、建设用地规划许可 证、拆迁验收证、建设工程规划许可证、建设工稈施工许可证、开工报告备案证等。2.20.2收集开发项日的全套工稈资料，审杳、保管施工单位提交的竣工资料，包括工稈地 质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工口志、材料化验与试验报告、隐蔽 工程验收单、设计变更记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。3房产销售管理3对房地产开发项H的销售工作应提前介入。在可

15、行性研究阶段，营销中心就项日的销 伟前如 预期售价提岀意见，并对项目进行市场定位即确定项目的主要销伟对象。在规划设 计阶段，营销中心应根据市场定位和掌握的市场信息，对项目的户型设置、面积大小、内部 设施、设计标准等提出相应的意见。3.2项目的规划设计一经批准，营销中心应会同相关部门编制销何计划，包括销伟策略、 销售方式、平均售价、销售进度等，制订详细的销售方案，确定每楼层、每单元的明细价格, 定出底价，报公司主要领导审批后实施。3.3开发项HJ1-T.前示，营销中心应办理商品房预售登记手续，领取商品房预售许可证。 为促进销售，有条件的还可与银行联系，办理按揭委托。3.4营销中心应采取各种方式促销商品房，如在报纸、期刊、广播电视等新闻媒介上发布 广告，制作售楼说明书向潜在客户分发，在现场制作广告牌，有H的地上门推销，委托代理 销售等等。3.5销伟开始示，应随肴项H建设进度并根据市场反应、销售情况对售房价格进行相应调 整。3.6商品房的销传，除预传时或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有优惠。特殊情