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1、关于房地产项目管理的分析摘 耍：随着城市建设的发展，房地产市场日趋成熟，竞争也非常 激烈，如何高效提高房地产项目的管理水平显得尤为重要。而管理水平的 高低直接影响这房地产项目效益的好坏。本文作者通过房地产管理对于房 地产项冃开发的重要性，分析了在设计、施工各个环节中房地产管理水平 存在的必然性。以此强调房地产管理的重要性！关键词：房地产;项目管理;管理协调；控制1 房地产项目管理的意义 房地产项目管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节, 如何做好房地产项冃管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题，其对 企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量 监督等工作的
2、科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房 地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障 开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场 竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工 程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工 作，促进企业的健康发展。2.房地产项目的第一阶段：项目定位项目定位是房地产项目管理的第一阶段。房地产开发商要利用专业市调公司或自身的技术力量，作好充分的市场调查分析，并且认真剖析项 目本身的优势和劣势，充分发挥项目的独特性，做好项目营销的亮点。准 确的项目定位能使项目获得核心竞争力
3、，并能有效降低项目的风险。3.房地产项目的第二阶段：规划管理 规划管理是房地产项目管理非 常重耍的阶段。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案。此时一 定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案 在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败。所以必 须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。主要内容包括：（1）根 据营销策划部门所做的市场调查，论证项目所在地理位置的合理定位，规 划出建筑户型模需求等级及相应需求量。（2）积极与规划部门沟通。运用 他们对地域规划的丰富知识和对相关政策的了解，依据有关规定，确定出 能使项目开发实现最佳效益的总规划指标。（3
4、）以中华人民共和国招标 投标法和建设工程质量管理条例等国家有关法律法规为依据，进行 方案设计竞标。要注重对建筑立血的美观度、平面布局的合理性、户型配 置的均好性等做出客观公正的评价，谨慎抉择。4.房地产项目设计环节 的管理内容 专业房产开发商，必须从设计开始介入，了解设计全过程，这 些都将直接影响房地产项目管理目标的实现。为此，房地产项目设计管理 应做好下述几个方面的工作：（1）必须注重对设计单位的选择。切忌因过分强调节约设计费用而 选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。实际上，对于房地产项目的全部 投资而言，设计费用所占的比例相当小，然而设计质量对于项冃投资节约 的多少，工程成本的高低和房地产
5、营销的难易，却具有重大甚至是关键性 的影响力。因此，一定要根据国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位 承担设计任务，必要时,应对参加投标的设计单位的设计能力进行考察。（2）保证设计单位设计任务完成的效率。一方面应要求其以较高的 工作效率进行设计，在尽可能短的时间内提供设计成果。但另一方面又应 坚决避免把设计任务安排得过于紧急，以保证设计质量。（3）密切保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度。及时 解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜。同时要把对于 项目的设计要求、希望达到的冃标等，与主要设计人员进行沟通、探讨。 要努力将工程管理人员的现场实践经验和市场理念,与设计人员相
6、对较为 理论的设计经验和理念有机结合起来。5. 房地产项冃施工环节的管理内容5.1施工单位的选择。在工程招投标过程中，应重视对施工单位资质 的审核，及项冃经理的考察，特别是以往业绩的深入考察很重要。具备良 好素质的施工单位是保证施工质量的基础。5.2施工合同管理。房地产开 发企业与施工企业签订的施工合同，是房地产开发企业对所开发项目进行 施工管理的法律依据。在国家规定标准条款之外，需要认真考虑双方的约 定条款有:施工企业人员配置的约定；工程质量奖惩约定；工期约定；工程 材料供应方式及验收程序的约定；工程款支付方式的约定；文明施工与施 工安全保障措施的约定。5. 3施工准备。首先办妥建设工程规划
7、许可证和 建筑施工许可证。接着,房地产开发企业必须让设计人员在会上做好设计 交底工作。预先探讨解决出现问题的办法以使工程的施上能较顺利的步人 正轨。5. 4项目施工质量控制。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监 理、施工等单位共同成好施工质量的控制任务。具体应做好下述儿项主要 工作:首先，根据与监理单位签订的委托监理合同，按照监理人员应承担的 质量监理职责和国家有关规定对其工作进行监督。对重点部位和关键工序, 配合监理人员一道检查把关。其次，督促施工企业根据施工合同的耍求严 格执行国家建筑工程施工质量验收规范，强化其施工过程的质
8、量控制， 保证各工序质量达到验收规范的要求。还有，做好工程材料的管理工作， 必须严格按施工合同约定和设计要求,做好市场调查，准确掌握材市场信 息，按照国家有关法律法规，通过招标选择出质量有保障、信誉良好、价格 合理的品种进行使用5.5项冃施工进度控制。进度控制的冃标是确保实现项冃开发总工 期。这就要求编制好网络进度计划,控制好关键工作和关键路线，提前或按 期实现节点工期冃标。首先，要了解完成项冃各阶段工作所需的时间，制订 项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次,通过精 细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施 工许可证、项冃开工、楼房预售、竣工交楼等关
9、键工作的工期冃标。再次， 要及时预见、预控、发现和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控 制的前期工作，需要充分准备、认真落实、密切配合，争取一次性通过，确 保进度目标实现。为了缩短工期，可以采取应用领先技术、降低施工难度、 加大成木投入等方法。5.6项目成木控制。房地产开发工程成木由建安造 价、小区建设费用、设计费、监理费与各项政府规划费组成，其中建安造 价是最主要的部分（占到80%以上）。所以要做好工程成本控制，要真正引入 竞争机制，贯彻公开、公平、公正的原则，选择既有质量保证，乂能以合理 的较低价格中标的施工企业承担施工任务；做好施工概预算审核，并以之 为依据，在施工过程中控制好工程款
10、的拨付；对于经济签证工作要严格执 行好三级签证制度，即在房地产开发企业内部，需要经过现场经办人员、部 门经理、工程总负责人三级审查核准的签字程序后，其驻现场代表方能签 证给施工企业的制度。5.7项目安全控制。按照“安全第一，预防为主” 的方针，督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全 生产保证体系，落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安 全培训教育、安全检查及整改等工作，并加强现场文明施工管理。6. 房地产项目的协调管理房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施 工管理和物业管理。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互 促进和合作是开发企业的
11、重要工作内容。而其中又以规划设计管理与施工 管理最为重要。房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提 高；但是设计与矗工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工 工艺，从而使设计方案实施困难，影响了项目建设的成本和进度；或者施 工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问 题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近流行的管理方法。可施工性研究的实施以及设计的正确施上都需要具备以下儿个耍 素：(1) 房地产开发企业的有力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重耍的位置上，并通过有效的沟通、交流和 讨论，集成化、系统化、专业化地完成工
12、程项目的目标。(2) 尽早实施。在项冃的早期，项冃决策的成本很少，但这些决策却 能够对项目的整体成本产牛重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响 从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产 生的效益也是如此。(3) 持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程 中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。另一方面，实习“知 识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和 升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理。使之成为“可利用再生 资源”，实现知识共享和再利用。7.结语房地产项冃管理主要是通过准确的市场定位，合理的规划，选用优 秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业和项目经理并且建立高效合理的 管理模式来得以实现目标。房地产开发商建立科学的项目风险管理机制, 保障房地产项冃管理的正确性，提高房地产开发商风险管理水平，加强风 险损失的防范与控制，保障开发项目能够顺利实现。所以，既要注重技术的 合理性又要保证房地产项冃施工的质量和成本，加强房地产项冃管理有着 重要的现实意义。
