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1、X X市商业银行支行贷前调查报告（房地产开发类模板）申请人名称：XX公司业务类别：授信方式及业务品种构成申请金额：XX万元授信期限：XX个月XXX、 XXX担保情况：XX方式担保（如抵押+保证）调查人员：关于XX公司申请XX贷款/综合授信XX万元贷前调查报告第一部分申请及调查过程一、申请主要内容XX公司于XX年XX月XX日向我行申请XX贷款/综合授信XX万 元，其中：流动资金/固定资产/项目融资/银行承兑汇票敞口）XX万 元；银行承兑汇票XX万元（签发银行承兑汇票时，按照票面金额存 入不低于XX%的活期/定期保证金），申请期限X年（或XX月），该笔 贷款/授信资金用于XX （具体资金用途，不能
2、以流动资金周转简单概 括），该笔综合（单一）授信/贷款由XX公司提供的位于XXXX （产权 证号及载明的准确地理位置、面积）的XXXXXXX提供（最高额）抵 押、质押、保证）担保，另外追加公司（根据具体情况而定，选择实 际控制人夫妻、子女、股东、法定代表人或者其他第三人）连带保证 责任担保。二、调查时间及相关情况调查时间：年 月 日至年 月曰调查人员：调查对象（应列明申请人核心管理层两名以上人员具体联系方式）： 调查地点：（如项目现场XX,抵押物现场XX）：调查主要内容：合作背景（首次授信还是续授信）:第二部分申请人相关情况及分析一、申请人相关情况调查分析（一）申请人基本情况申请人基本情况客户
3、全称注册地址法定代表人实际控制人注册资本行业种类实收资本企业规模经营范围营业执照号码组织形式机构代码证号码基本户开户行贷款卡号码主要股东投资金额（万元）占比1、申请人的基本情况及历史沿革（主要介绍企业成立、发展历程，发展规 划、现状，企业员工数量、构成情况，并对企业发展过程中的主要时间节点、事 件进行描述）2、股东情况介绍（自然人股东主要介绍学历、从业经历、资产情况、股东 背景、股东之间的关系等；法人股东参照“申请人基本情况及历史沿革”）3、主要管理人员情况（主要介绍企业法定代表人、总经理、财务经理等主要管理人员的基本情况，女口：个人品德、从业经历、管理能力、受教育程度等。 可对管理团队的总体
4、情况进行描述）3、实际控制人分析。分析实际控制人经历、行业经验；实际控制人资信状况； 实际控制人企业外活动（社会任职情况、与政府部门关系、业界口碑、有无重大 不良嗜好等）；实际控制人财务谨慎性（投资项目中自身积累与外部融资比例， 对外担保谨慎与否，以往投资项目成功与否）；实际控制人净资产（通常可以采 用以下两公式互相验证：实际控制人净资产额=历史利润积累合计+资产升值-资 产损失-消费损耗;实际控制人净资产额=资产现值-潜在风险和税负成本-现有负 债-预计负债）（二）申请人经营情况分析1、主营业务描述。以往开发/土地储备销售业绩情况，客户开发已售项目稅务清算及欠稅情况。 主要评价借款人近3年开
5、发楼盘的竣工量、销售量及回笼资金额及流向、竣工产 品合格率、优良率、销售率；除本项目外，目前正在开发或销售的项目情况；行 业地位及口碑；土地储备及取得成本情况。土地储备贷款须说明储备机构在当地 的地位，该机构在当地土地一级市场是否具有较高的垄断性，成立以来收储及出 让、收入及利润、出让收入资金回笼概况，土地储备情况及储备资金来源。2、政策分析。当前政策的规定，分析是否存在国家政策、产业政策、行业政 策等政策风险。3、楼盘销售管理模式。4、客户所在行业的现状、发展趋势和存在的主要行业风险。客户在行业或区 域市场中的地位和竞争优劣势分析。5、企业核心竞争力分析（楼盘特点、销售网络以及其他独特的商业
6、竞争或盈利模式等）:6、企业发展战略、经营策略:7、企业实际执行的主要稅收政策（税收优惠应提供相应的佐证资料）；上年 主要税种纳（退）税以及减免税情况，当期纳税与上年同期比较分析；纳税与营 业收入、利润总额等的匹配性是否存在异常：8、企业主要经营资质、荣誉证书取得情况，曾经受到过的主要行政处罚、重 大诉讼进展或结果、重大新闻事件及影响等情况：9、其他重大经营事项描述及分析:（三）房地产开发项目建设情况分析房地产开发项目情况调查包括但不限于以下内容：K项目建设的基本情况（1）项目建设的地理位置、四至（四周相邻）、用途。（2）土地情况。土地取得方式及价格、占地面积、主要规划条件（性质、容积率、建筑
7、密度、绿地率、出让年限、其它规划要件)(3) 主要建设指标。建筑高度及层数。房屋总套数。其中：住宅套数；其他用房套数；建筑总面积。其中：住宅面积；商业用房面积；车库面积；其它用房面积o(4) 总投资;自有资金万元，贷款万元，其它资金万元。(5 )计划开工和竣工时间：2、建设条件(手续)评价(1) 就项目是否获得政府有关部门批复，土地使用权获取方式及款项支付情况、使用年限，核查房地产开发的相关证件：包括国有土地使用证、建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、环境影响评价批复等。 土地储备贷款须提供政府实施土地收购、储备和出让的相关文件，是否符合当地 的城镇规划及土地利用总体规划，土
8、地的增值潜力如何等进行说明(2) 自有资金是否达到规定比例要求及其证明材料：(3) 项目建设动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等施工条件的保障程度，如是经济适用房，则是否列入国家建设计划(4) 建设项目的设计、施工、监理情况招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩3.开发项目进度及预售情况(土地储备贷款则说明储备进度及土地出让金的缴纳情况)：4、项目市场情况评估(1) 区域房地产投资环境评估宏观政策、区域发展、城市化进程、工业化进程、交通状况。土地储备机构须同时说明当地房地产经营机制的健全程度，如 土地招标、拍卖、挂牌、权属登记等方面的规范
9、性(2) 区域内房地产供求状况区域内近几年各类房地产供需状况、价格走势; 横向比较周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况；当地居民购买能力 分析。土地储备贷款须考虑工业园区用地因素(3) 本项目市场定位所具档次及其面向的主要消费群体、销售方式、主要竞争优势及销售前景分析(4) 目前意向购房/或企业征地(土储)情况(5) 住房(商用房或其它)按揭贷款预计量，是否签署相关协议或有口头意向5、项目建设的投资成本和资金筹措(1)投资成本项目建设投资成本情况表单位：万元序号成本项目成本预算已投入资金缺口1土地费用(实际)2前期工程费用及报建费用3基础设施建设费用4建筑安装工程费用5销售、管理、财务
10、费用6其它费用7公共配套设施建设费8不可预见费用9合计关于投济成本的说明：(2)资金筹措:项目资金筹措情况表单位：万元序号资金来源筹措计划已到位未到位1项目自有资金2预(租)售收入3银行借款4其它来源5合计关于对项目资金筹措的说明，包括对已到位资金的审验情况说明6、项目财务效益分析(1) 可售面积测算根据建设工程规划许可证，本项目可售面积如下:序号 T TT项目名称商业用房车库可售面积M)备注(2) 销售收入预测各年收入预测表面积单位:平方米，金额单位:万元面积年 单价收入面积年 单价收入面积合计单价总收/住宅商业用房车库合计保本销售量和保本销售额的测算：保本销售率为二（3 ）收益测算项目建设
11、期贷款利息已计入投资成本。根据其还款计划测算其应计入期间费用的利息 为万元。则：项目利润总额=项目总收入-项目总成本-贷款利息期间费用-其它费用=万元。项目净利润=利润总额-所得诺万元。分析：7、项目主要面临的风险因素（如建设期风险、项目超概算的财务风险、管理 层风险、政策风险、行业风险、法律风险、客户经营风险等）及防范措施分析：8、项目贷款使用过程中资金监管的各项限制性条件（如信贷资金监督使用、主营收入回笼的监控措施，如控股大股东或实际控制人对项目超概算部分所需资金无条件补足的承诺；提出我行可接受的资金监管方案等）:（四）申请人财务情况分析1. 报表合规性与真实性说明（1）会计报表（应提供近
12、三年末和即期报表）编制主体、报表是否经过审计、 是否与公司提供给税务、工商部门的报表相符；客户原则上必须提供审计报告（含 审计意见全文、经审计的会计报表以及附注），未提供审计报告的应说明原因：（2）对会计师事务所出具的有强调事项、保留意见、无法表示意见或否定意见 的审计报告的，还必须对所涉及事项对公司财务状况的影响做出分析与说明：（3）如需申请人提供合并（或汇总）报表的，说明合并（或汇总）的范围，合 并（或汇总）范围的确定、变动依据是否合理并符合规定。提供合并（或汇总） 会计报表的公司，除提供合并（或汇总）会计报表之外，原则上还应提供母公司会 计报表：（4）对财务报表真实性程度的判断分析：2、申请人财务状况、财务指标变动表（1）企业财务状况变动表单位名称：单位：万元项目XXX年末XXX年末XXX年末XXX年X月上年末 比前年 末增减上年末各项占比即期各项占比总资产流动资产货币资金短期投资应收票据应收帐款其他应收款（经营活动）其他应收款（投资活动）预付帐款存货待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产长期投资固定资产固定资产原价减：累计折旧减：固定资产减值准备固定资产清理在建工程无形及其他资产负债流动负债短期借款应付票据应付帐款预收帐款应付工资应付福利费应付股利应交税金
