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1、宏观观政策市场场分析 2011深圳别别墅市场场回顾顾 2012深圳别别墅市场场分析深圳高端市场总结场总结 4123S Structuretructure汇报框架汇报框架第一页，共39页。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20102011年宏观经济调控的首要任务是稳定物价水平，控制通胀经历了2009年的4万亿元救市政策后，2010年经济平稳发展，2011年宏观经济则面临着通胀增加、经济增长减缓的两难境地。今年上，中央明确提出2011年宏观调控的首要任务是抑制通胀，稳定物价水平，这为宏观调控定了主基调。2008年初：防止经济过热年
2、中：保经济增长，控制物价水平第四季度：全力保经济增长2009信心比黄金重要4万亿救市计划千方百计促进经济增长2010提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展遏制部分城市房价上涨过快2011稳定物价水平，抑制通货膨胀房地产调控三管齐下，房价调控问责制第二页，共39页。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 20100%8%6%4%2%图：1-7月三次加息10%一年期贷款利率一年期存款利率2011年货币政策趋紧，全年三次加息，六次调高存准率今年前三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台，第三季度持续紧缩，年底货币政策才开始
3、微调。上半年每个月提高一次存准率，并分别在2月、4月和7月加息。7月存准率达到21.5%的历史高峰，5年期贷款利率也达到7.05%的高位。10%22%18%14%图：上半年每月提高一次存准率26%200801200802200804200805200806200809200810200811200812201001201002201005201011201011201012201101201102201103201104201105201106数据来源：中国人民银行第三页，共39页。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010
4、1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中原二手成交价格一手价格2011年政策调整频繁，下半年政策面稳定市场转向 在整体经济环境从紧，房地产行业又经历了“限贷令”、“限购令”、“限价令”等多重调控政策高压之下，房地产市场如期出现调整。：国家统计局数据显示，从第三季度开始，深圳新建商品住宅价格环比零增长；深圳二手房市场量价齐跌；购房者信心严重不足，房地产市场迎来了深度调整期。3月：加强版“限购令”1月：“新国八条”4月：限价令7月：二手房评估价征税7月：加强版“限价令”图：深圳一二手房价走势与主要调控政策图第四页，共39页。Code of this report | 6 Copyr
5、ight Centaline Group, 2010年底货币政策微调，2009年来首度下调存款准备金率p下调存款准备金率：2011年底三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台，第三季度持续紧缩，年底才出现松动。12月5日央行下调存款准备金率，这是央行自2009年来首度下调准备金率，共计释放资金4千亿元左右，也意味着货币政策出现了松动；p统一房产登记平台：近日，国家开始在40多个省市范围内，统一房产登记平台将在2013年完成。为限购令严格执行做支持同 时，为后期物业税征收的可操作性做好准备。最新政策变化 第五页，共39页。Code of this report | 17 Copy
6、right Centaline Group, 2010历年土地成交情况全年仅两宗土地流拍，分别为一宗工业用地和一宗商服用地2011年全年住宅用地出让全部挂牌出让成功。全年仅两种土地流拍，分别为一宗工业用地和一宗商服用地。工业用地、商服用地、以及住宅用地建筑面积分别比2010年增长了-33.7%，56.4%，2.8%。图：2006-2011年各类土地成交建筑面积（单位：万平米）120010008006004002000工业仓储用地商业服务业用地住宅用地20069.7390.02205.39200793.9254.34108.702008347.01124.53237.872009388.5256
7、.54145.242010698.39126.18157.212011年1-11462.74197.37161.59数据来源：深圳中原第六页，共39页。规划期新供应商品住房用地城市更新商品住房用地征地返还用地新供应及拆迁安置保障性住房用地城市更新保障性住房用地总计20113012940807286201230110405020250201330110405023253201430101406025256201530100406035265总计1505502003001101310未来五年，新增住宅用地供应将主要依赖城市更新和保障性住房用地供应根据深圳市十二五住房建设规划，深圳市新增商品房住房用
8、地供应仅150公顷，占总用地供应的11.5%，而城市更新用地供应占42%，保障性住房用地供应占31.3%。单位：公顷数据来源：深圳市住房建设规划（2011-2015）Code of this report | 23表：深圳市住房用地供应结构表（2011-2015）数据来源：深圳市住房建设规划（2011-2015） Copyright Centaline Group, 2010第七页，共39页。07/011108/011109/011110/011111/01030507090305070903050709030507090305070911Code of this report | 34 Co
9、pyright Centaline Group, 2010一手房市场量价走势从量价走势上看，2011年上半年一手房市场量跌价稳，下半年走势发生改变，量价齐跌，这种趋势与2007年下半年走势类似，不同的是，2007年下半年受银行信贷收缩以及927新政的影响，价格和量都出现了急速的下跌，而2011年末受降价促销影响，成交量有所回升。图：2007-2011年一手房量价走势0数据来源：深圳中原9050006017000130003090002100025000成交量成交价格第八页，共39页。07/011108/011109/011110/011111/0105070303070703050903050
10、9050709050903070911 Copyright Centaline Group, 2010二手房市场量价走势下半年成交量跌至2008年低迷时期水平2011年上半年，二手房市场处于量跌而价涨的走势，下半年后，成交量急速下跌，月均成交量下跌至2008年低迷时期水平。图：2007-2011年中原成交二手房量价走势数据来源：深圳中原020405000Code of this report | 43130001090001700030210002500029000成交量成交价格第九页，共39页。Code of this report | 61 Copyright Centaline Grou
11、p, 2010开发商供应看，2012年去库存化压力加大11月底，中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2395万平方米，环比上月增加21%，房企库存压力增大。其中，除中海库存量小幅下降外，其余9家开发商本月库存量环比都上升。2012年企业去库存化压力增加。图：11月标杆房企的库存情况数据来源：中原地产研究中心第十页，共39页。Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010开发商负债率超过2008年，2012年偿债高峰，资金压力增加，快速出货成必然2011年底各大上市房企的资产负债率均超过2008年时期，随着偿债高峰期的到来，开
12、发商资金回笼压力加大，快速出货成为必然。数据来源：中原地产研究中心第十一页，共39页。稳中求进2012年经济工作主基调面临经济增速的放缓，经济可能出现的萧条，12月中央经济工作会议工作会议确定2012年经济工作的第一任务是继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。“稳中求进”是明年经济工作的主基调和基本出发点。2010定调2011：稳增长抑通胀调结构2009定调2010：保持政策连续性稳定性2008定调2009：扩大内需2007定调2008：控总量稳物价调结构2006定调2007：继续稳健财政政策2005定调2006：继续搞好宏观调控2004定调2005：巩固宏观调控成果2003定调200
13、4：保持宏观政策连续性2002定调2003：积极财政稳健货币政策2001定调2002：扩大内需12345 Copyright Centaline Group, 2010加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展抓好“三农”工作，增强农产品供给保障能力加快经济结构调整，促进经济自主协调发展深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平大力保障和改善民生，加强和创新社会管理Code of this report | 55第十二页，共39页。宏观市场小结全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市；2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变；市场下行
14、通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水平主要结论：下行通道开启，房地产2012不可指望“靠天吃饭”，唯有自寻出路，自力更生，以求突围。第十三页，共39页。宏观观政策市场场分析 2011深圳别别墅市场场回顾顾 2012深圳别别墅市场场分析深圳高端市场总结场总结 4123S Structuretructure汇报框架汇报框架第十四页，共39页。曦城散点个盘供应中央原著金地天悦湾紫园鸿威海怡湾水榭山熙园山院十二橡树庄园观湖园观澜湖公园大地星河时代阅山华府紫麟山招商观园和黄懿花园天麓爱琴湾皇庭玺园天琴湾万泽云顶兰江山地万科璞悦山关内传统别墅区几乎开发殆尽，少量位于南
15、山和盐田，关外别墅分区明显，且呈散点供应，部分热点区域集中供应。南移：后海湾升级为新兴豪宅片区。曦城、紫园、鸿威海怡湾北扩：香蜜湖等豪宅片区豪宅已基本无别墅供应；而观塘片区为市场供应量集中片区东扩：龙岗逐渐成为市场的主战场：紫麟山、阅山华府、公园大地、星河时代资源：依托东部滨海资源发展度假旅游物业为主，以大梅沙为核心区域。东部华侨城天麓、爱琴湾、天琴湾、皇庭玺园第十五页，共39页。在售项目产品类型销售均价推售总量推售时间成交总套数月均套数剩余货量星河时代叠加220-260m2联排/双拼298-302m23-5万182套2010.1026套2.1套102套曦城4期 独栋350-610m210万1
16、9套2011.75套1套独栋14套联排250-340m26万38套2011.716套3套联排22套天麓 独栋别墅350-6004000万左右-0套1套叠拼175-2889万51套2011.9.176套2套20套爱琴湾独栋400、双拼310、联排260-3407-12万72套2011.930套10套42套皇庭玺 叠拼148-2396万31套现售0套0套31套观澜湖 比佩亚独栋别墅6304-6万25套2010.42套0.1套比佩亚独栋别墅4套君悦山2903.3万16套2011.66套1套君悦山联排别墅10套叠加别墅270-2802.5万24套2011.107套3.5套叠加别墅17套紫麟山联排2033万23套-4套0.3套20套公园大地220-330平米联排1300万左右14套-6套0.5套8套天悦湾叠拼240-2603.6万76套2011.9.1013套4.3套63套（联排、双拼未推）水榭山联排230-3506.4万30套2011.917套4.25套28套熙园山院叠拼203-2207-12万76套2011.9月底10套3.3套叠拼56套双拼243-3047-12万18套8套2.6套双拼
