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1、开发发地块块的基本资资料介绍绍基本参数：该地块面积大约3700m,东面临近华南农业大学启林南宿舍区，南面倚靠广东省农科院的动物科学研究所和畜牧研究所农科院研究所住宅楼，西边靠近华南快速及华南辅道，背朝华南农业大学第五教学楼。可以认为地块被华南农业大学包围。地表没有附着建筑物，被大量植被覆盖，处于空置状态。第一页，共22页。四至景观观：北面华南农业 大学第五教学楼东东面启林南宿舍区西面华南快速及华南辅道南面广东省农科院的动物科学研究所和畜 牧研究所第二页，共22页。地块块开发项发项 目开发项 目：包括商业地铺、娱乐 KTV、酒店式公寓的综合性项目计划：建设地下一层以及地面8-9层，其中地下一层作
2、为停车场 使用，1、2层为 商业地铺，3、4层为娱乐KTV，5层以上为酒店式公寓主要面向人群：学生以及城中村居民等中低收入人群第三页，共22页。项项目SWOT分析以及应对应对 策略分析一、项项目优势优势 S区位优势优势项目地块位于广东省广州市天河区五山华南农业 大学第五教学楼A座斜对面。东面临近华南农业 大学启林南宿舍区，南面倚靠农科院研究所的住宅楼，西边靠近华南快速及华南辅道，北朝华南农业 大学第五教学楼，可以发挥 区位优势 ，建立一个集购物、休闲、娱乐 等功能于一身的综合楼。交通优势优势项目地块靠近岑村公交站和五山学生公寓公交站（有B10、高峰32、20路、78路，78A、夜53、218路
3、等巴士站），距离地铁3号线五山站约1.6km，西边为华 南快速。出行可选择 地铁和公交、私家车出行，交通通达度高。第四页，共22页。消费费者群体和水平消费对 象主要为华 南农业 大学和华南理工大学的师生群体，以及附近的长湴 村和岑村的居民，具有庞大的需求。项目的目标消费群体主要为中低收入人群。市场场空白点面对庞 大的消费人群，目前该区域附近暂时 缺少电影院、KTV等市场需求大的娱乐场 所，可作为一个巨大商机来吸引消费者。周围围自然环环境地块周边的主要景观资源为旁边的湖泊以及华南农业学校里面的自然景观，环境优美。第五页，共22页。二、项项目劣势势 W基础础设设施完备备程度较较差公共配套设施完备程
4、度较低，医院、菜市场、银行、餐饮、邮局、休闲娱乐 等距离项目地块约1.5km，附近主要为住宅区和教学楼。现时现时消费费能力不足目前，在本项目附近居住的人群，主要由两部分人群组成。一个是华南农业 大学的师生以及附近的居民，另外一个是岑村和长湴 村附近的居民。在这两部分人当中，学生基本上没有收入来源，而城中村居民收入水平一般，消费能力也较低。同时，消费能力有周期性波动，在学生寒暑假期间，人流量会明显的减少。总体上来说，他们的消费能力都不是很高。地理位置偏僻该地块不位于片区中心繁华地带，周围环境不偏向商业化，较难为 人们所知，前期宣传力度投入较大。第六页，共22页。三、项项目机遇 O天河区规规划建设
5、设根据广州市天河区商业网点发展规划，天河区商业空间布局构筑“一轴轴集聚、两圈协协同、三带辐带辐 射、多点多特色”的商业总 体空间格局。其中“多点多特色”是指以地铁沿线和出入口枢纽站为节 点的各级商业中心，以及由零售、商业网点、商品交易市场、商业街、物流中心和酒店会展设施构成的等级分明、业态结 构合理的天河区商业网点体系，体现天河区商业多特色。本项目属于“多点多特色”类型，顺应规 划发展，项目的发展潜力极大，发展前景一片光明。第七页，共22页。限购购政策对对投资资者的刺激住宅限购政策的出台，对住宅市场打击甚大，住宅市场相对低迷，会有不少投资者把目光转向商业物业（如项目中的地铺），有利于本项目投资
6、回报的增加。同类类物业发业发 展情况随着广州旅游业，会展经济的不断发展，宏观经济 运行稳定，零售业整体维持迅速增长势头 ，餐饮业、快捷酒店需求将持续旺盛。市场场空白本项目周边业态简单 ，餐饮业 、商业无法满足需求、缺少娱乐项目。加上本地块紧邻华南农业大学学生宿舍区与城乡结 合部岑村，改物业形态正是所在片区物业发 展的缺口所在。第八页，共22页。四、项项目威胁胁 T市场场竞竞争威胁胁来自华南农业 大学跃进 南超市、岑村万佳商场等众多超市的竞争压力，对学生消费群体而言，校内超购物市比本项目更加方便。对岑村租客而言，住处附近超市购物也更加便捷。来自学生饭堂的和岑村饮食店对本项目餐饮业 的挑战，校内饭
7、堂在价格上有着明显优势 ，虽然项目是岑村上班族的必经之地，但相对村内的饮食店，我们在靠近消费者住处上处于劣势。地理位置的限制本项目距离地铁站1.6公里，人流量相对较 小，距离岑村也有一定距离，临近路段属于过路区域，会有一部分人只是经过 本项目，而不在此区域消费。第九页，共22页。五、应对应对 策略加大宣传推广力度，在华南农业 大学和华南理工大学里面大力宣传，形成良好的口碑。同时综 合楼应建有醒目的标志，可使路人了解到此项目的用途并留下深刻印象。在城中村里派发传单 ，宣传本项目；对本项目业态组 合进行创新，引进专业 的商业综 合物业管理，不断进行整合，做到设计 新颖、人性化，以此吸引更多的投资者
8、和顾客，以更优的服务对 抗竞争。利用便捷的交通、独特的地理位置与片区内的物业类 型缺口，将本项目打造成一个面向学生群体与城中村租客人群的综合商业项 目。同时抓住政策对投资者带来的影响，在招投中吸引投资。第十页，共22页。降低门槛 ，综合楼的消费项 目主要面向中低端收入人群，不走高端路线，应详细 告知进驻 的商家；推行会员制度和消费满50元可免费停车2小时等吸引消费者来光顾。多业态齐 下，抓紧市场机遇。针对 本片区内学生人群娱乐 需求和饮食需求，挖掘本项目潜在市场。第十一页，共22页。项项目区位分析一、地域因素的区位条件分析1.宏观观分析（广州市宏观分析从略）2.中观观分析（天河区人口经济 状况
9、分析）人口状况：天河区2011年末全区常住人口143.65万人，增长0.2%。户籍人口78.48万人，增长1.9%；户籍人口户数22.78万户，增长5.6%。年度出生人数9148人，人口出生率11.88；人口死亡率2.74；人口自然增长率9.14；人口计划生育率95.69%第十二页，共22页。经济经济状况2012年，天河区GDP总量突破2400亿元，同比增长达到11.5%左右。固定资产投资额、社会消费品零售总额等主要经济指标均居全市首位。预计城市居民人均可支配收入达3.97万元，增长12.5%，增速快过GDP。第十三页，共22页。3.微观观分析（对开发地块进 行分析）该地块属于五山街道，而由于
10、该地块临临近华华南农业农业 大学以及广东省农科院的动物科学研究所和畜牧研究所，可以认为地块被华南农业大学包围。地块所在的岑村桥地区，住宅开发较为 落后，且多为提供给华南农业大学教师使用及研究所的科研人员所使用，所以其附近的的人口类类型主要为为在校的学生，教工和科研人员员及其家属等。同时，虽与中心市区的绝对距离不远，但由于地块独特的情况使之难以与中心市区形成联动，故发展稍落后。土地目前闲置，长满杂 草，并没有任何建筑。再加上，在该地块邻近都为住宅，且商业及公共设施缺乏。第十四页，共22页。二、具体地点的区位条件及具体影响因素分析1、地块块的自然特征临街情况：该地块位于广州市大丰路与岑村桥交界，属
11、于天河区，北面华南农业 大学第五教学楼对面，南依广东省农科院的动物科学研究所和畜牧研究所，东临 启林南宿舍区，西靠华南快速及华南辅道。形状面积：形状为边长 150米，100米和80米的近似三角形，其面积为3700平方米。利用现状：虽与中心市区的绝对 距离不远，但由于地块独特的情况使之难以与中心市区形成联动 ，故发展稍落后。土地目前闲置，长满杂 草，并没有任何建筑。第十五页，共22页。2.交通交通方式具体内容公交汽车岑村桥站，并共有B10、高峰32、20路、78路，78A、夜53、218路等共七条公交线路途经该 站地铁（距离1.6公里）五山站（3号线）公路华南快速及华南辅道如上表，该地块临近岑村
12、桥公交站，若需要搭乘地铁或者出租车，则需要先乘坐公交到1.6km外的五山街才行。从严格意义上讲，该区域为过 路区域，而非规模性的传统 人口集聚区域。因此，以上的公交巴士交通系统足以应付该区域的人流流通需求。此外该地临近华南快速及华南辅道，出行的路面较为畅 通，交通方便。比较便捷的交通，给项目发展带来充足的人流量以提供需求，可以促进该地块的商业发展。第十六页，共22页。而该地块对 出的路面人流及车流较多，特别是高峰期，交通较为 混乱。地块对出的路面情况，摄于中午时分第十七页，共22页。4.市政基础础设设施地块所在地周边已有现存的建筑物，面临公路街道，市政基础设施条件（雨、污水排放管道，供水管道、
13、电力、煤气、通讯等）都比较完备，无需额外资金进行建设。5.土地取得代价及征收安置该地块是国有土地，在用途上没有特定的规划且未被申请项 目，加上该地块处 于闲置状态，并没有建筑物，节省部分征收安置的费用及难度。3.城市规规划广州市国土资源和房屋管理局暂无对该 地块作出规划，目前空置第十八页，共22页。6.周边环边环 境由于地块临 近岑村立交、华南高速，汽车噪声、空气污染水平比较高，但由于处于高校校区，周边的主要景观资 源旁边的湖景以及学校的景观，因此如果善加利用，与项目相结合，能使效应更加明显。7.停车车条件在华农第五教学楼有停车场，但由于管理不方便，难以利用。同时自身地块面积小，无法额外提供空
14、间作为停车场用途。计划扩建地下一层作为停车用途，以缓解停车压力。第十九页，共22页。8.公共基础设础设 施完备备程度名称地址（或相对对位置）规规模文化教育华南农业 大学华南农业 大学附属幼儿园华南农业 大学附属小学天河区五山大医疗卫 生华南农业 大学校医院华南农业 大学主校区（相距1.5km）小金融服务中国工商银行、中国建设银行、中国农业银 行、中国人民银行五山街（相距1.5km）小邮政中国邮政五山邮政所五山街小治安五山派出所五山街小第二十页，共22页。如上表，从实地调查 的情况来看，该区域周边的生活机能比较匮较匮 乏，整块土地周边只是农科院研究所以及大学的教学楼宿舍区，配套设施匮乏，缺乏城市
15、的感觉。周边居民的生活的配套设施唯有依靠华农 宿舍区旁的场所，如运动场 、超市、小食店，且品种不多，选择 范围小，若需要满足需求，可能需要到更远的地方如五山街、天河区才行。最近的食品市场也距离该地块一定的距离，从这些来看，难以支撑大量居民的生活需求，或者说不方面满足居民的生活需要。对于居民而言，该地块目前仅尚且缺乏基础础的生活、商业业配套设设施，例如医院、幼儿园、邮局、银行、市场、便利店等配套，这些公共设施需要到1.6km外才能具备。同时也没有相应娱乐 休闲设 施和的基础建设跟上，例如公园、休闲街等场所，都需要借用学校资源或者到更远的地方才能有。因此该地块对居住人群没有大的吸引力。第二十一页，共22页。9.供求关系地块周边主要由高校校区以及城中村构成，未来并没有大量人口迁入迁出趋势 ，因此人口的增长率应比较稳 定。根据周边状况，学生并没有稳定的收入来源，而城中村居民就业状况、收入分配普遍偏中低层。潜在的供给主要是由天河区规划发展带来的商业发 展带到人流量的增加。但是规划带来发展的同时亦会带来对应 的潜在竞争对手。第二十二页，共22页。
