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1、.1 小区物业治理方案小区物业治理方案目录目录一，项目概况二，物业治理内容三，物业治理模式四，物业公司组织机构和治理制度五，物业费的成本测算六，业服务内容，标准及质量保证措施七，治理总体目标与分项目标可编辑资料 - - - 欢迎下载一，项目概况1. 地理位置该项目位于 sh 区与 jz 区的结合部,面临武德路,北挨江津西路,南靠北湖路.2. 项目主要经济指标项目计量单位数值居住区规划总用地Hm213.231. 居住区用地Hm29.87住宅用地Hm26.89公建用地Hm21.31道路用地Hm21.24公共绿地Hm20.422. 其它用地Hm23.36居住户数户1292居住人数人4134户均人数人
2、/ 户 3.2总建筑面积万 m219.111. 居住区用地内建筑总面积万 m216.23可编辑资料 - - - 欢迎下载住宅建筑面积万 m214.87公建面积万 m21.462. 大卖场总建筑面积万 m22.88项目计量单位数值大卖场面积万 m21.17扩建面积（三层）万 m20.96公建面积万 m20.75地下车库及人防万 m20.283. 底层架空面积万 m21.25住宅平均层数层7.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5住宅建筑配套密度（净）套/hm2184.0住宅建筑面积毛密度万 m2/ hm21.496住宅建筑面积净密度万 m2/ hm22.144
3、容积率万 m2/ hm21.64停车率%50.0停车位辆634地面停车率%8.7可编辑资料 - - - 欢迎下载地面停车位辆 110住宅建筑净密度%28.5建筑密度%25.6绿地率%40.2二，物业治理内容物业治理将政策和法规为理论依据,寓治理与服务之中, 建立社区服务体系.为住户供应全方位治理,服务项目显现多元化，全方位态势,总体归纳为“六项治理，三类服务”,即“房屋及设施设备治理，环境卫生治理，治安消防治理，绿化治理，车辆交通治理和其它公共治理”.常规性公共服务（合同服务）托付性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位，多层次的综合服务）.1，房屋及设施设备治理1.1 建筑公共部
4、位得到修理，养护和治理范畴包括：公共屋面，房屋承重及抗震结构部位，外墙面，楼梯间公共通道，门厅，共用排烟道.房屋建筑的疼惜治理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：可编辑资料 - - - 欢迎下载A，工作的主动性治理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑疼惜，养护方案,执行房屋修缮标准，有关工程施工技术规范，健全档案记录，保持房屋正常的使用功能及完好.B，工作的多样性依据房屋的完损情形，季节变化，住户对象等实行日常修缮服务,季节修缮服务，重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化，规范化.C，工作的针对性在工作中要因地制宜，因时制宜，因房制宜，因户制宜, 依据住户的不同需求和
5、所处的特定条件实行有针对性的服务措施.1.2 共用设施，设备的治理范畴包括：上下水管道，落水管，共用照明，煤气干线，楼内消防设施，电梯，水泵房.共用设施设备的治理由修理治理和运行治理两大部分组 成,进行统一治理,对于不同的设施，设备进行不同的修理治理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备治理帐可编辑资料 - - - 欢迎下载册和重要设备的技术档案,落实定期检查，修理，保养制度各种运行记录齐备.达到设施设备齐全，功能正常，运行良好.1.3 市政共用设施和附属建筑物，构筑物的养护和治理 范畴包括：道路，室外上下水管道，化粪池，沟渠池，地上车库等.依据共用设施和附属建筑，构筑物的类别不同,指定并落实
6、巡查制度，修理保养制度，大中修工程的验收制度，积存有关技术资料.对于有些专项类别,如：车库，制定专业治理方案并实施.通过有序的工作使其达到功能正常，畅通，达标,基本完好.1.4 智能化设施设备范畴包括：楼宇对讲系统，用户宽带数据网系统，室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统，门禁及车库治理系统，电子巡更系统等.依据智能系统的构成，分系统设备的组成情形,建立起适合 jt智能系统，操作性强的治理制度,从治理前期介入人员培训入手.做好智能系统设备的档案治理，智能系统的运行治理，系统的疼惜保养治理，设备疼惜保养工作质量可编辑资料 - - - 欢迎下载的检查及设备修理治理,并以科技为先导，智能指挥中
7、心统一指挥，全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格治理保证智能系统运作正常.2， 环境卫生治理在 jt我们遵循“高标准，严要求”的环境卫生治理和“高质量，高频度”的环境卫生疼惜，实施环境卫生治理和环境卫生疼惜的职能.做好两项工作,即卫生治理，环境治理.2.1 卫生治理是对房屋公共部位的清洁，卫生，垃圾的收集，清运达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按方案消毒，灭鼠，灭虫.通过对小区的清洁卫生,区域治理的过程把握,确保向住户供应高档次的服务水准及高质量的生活场所.2.2 环境治理jt的环境治理为小区文明净净，环境质量良好，资源合理利用，生态良性循环基础设施健全，生活
8、舒适便利,形成环保意识,日常治理与疼惜有机结合,提高住户的生活质量.可编辑资料 - - - 欢迎下载3. 绿化治理绿化的功能是美化环境.通过我们的治理达到绿草荫荫，绿树成荫的成效.我们以专业化的治理养护人员,将片区负责与巡查相结合,科学合理的保养，治理小区的绿化.绿化治理的主要内容是花木，草坪的养护.4，治安消防治理治安消防治理工作是jt重点治理工作之一.我们要贯彻“预防为主，防治（消）结合”的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的治理.5，车辆交通治理对小区内各类车辆（汽车，摩托车，自行车等）进出，行驶，停靠实施治理工作,确保车辆安全，交通畅通，组织有序,停放整齐,制造漂亮的辖区环境
9、.6，公共治理6.1 住户装修治理在 jt物业辖区里,对业主及住户的装修实行全面的监管.以确保装修设计合理,隐匿工程符合设计规定及图纸要 求.装修材料及施工过程符合消防治理规定的要求,并安全使用.保证住宅的结构安全及小区的整体美观,使业主可编辑资料 - - - 欢迎下载有一个舒适，寂静的生活环境.6.2 搞好修理基金以及储备金的核收与治理.6.3 帮忙政府进行社会治理,如在物业辖区范畴内从事人口统计，方案生育，预防犯罪等方面的工作.7，常规性公共服务即物业处履行物业治理合同,为全体业主及住户供应的经常服务,是全部业主及辖区内住户都可以享受到的.它贯穿于物业治理之中.如：清洁卫生服务，治安保卫服
10、 务，修理居住区环境服务等.我们将以专业，入微，优质的服务供应应业主及住户.8，托付性特约服务是为某些住户群体供应的服务,如：为高层住户14 小时开启电梯， 24 小时高层供水，水泵的修理保养等.我们以专业的养护工作为业主及住户供应舒适便利的生活环境.9，经营性多种服务即向业主及住户供应便利，高效，经济的便民服务.营造jt温馨，和谐的社区环境,努力使居民生活更便利，更迅捷.真正从居民的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积存和平凡的小事,表达物业治理的亲情和为业主服务的整体可编辑资料 - - - 欢迎下载水平.从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温和大家庭的幸福.我们将以业主及住户为中心,有步骤
11、地开展各种无偿与有偿服务,并不断倾听业主及住户的看法,开创新的服务项目.三，物业治理模式居住在 jt社区中,不仅提高了住户的生活质量,也转变了人们的生活观念和生活方式.物业治理也将用现代化的管 理观念，治理机构，治理手段,通过高素养的治理人员达 到正确的治理成效.我们的治理方式分为治理方法，治理目标，运作程序，实施措施，治理手段等五个部分.1，治理方法1.1 严格资质治理确保各类人员的专业素养和综合素养.1.2 供应共管式服务.1.3 严格法规，制度和标准制约,规范组织和个人的治理服务行为.1.4 运用现代化治理手段,实现办公治理自动化.1.5 启动 CI 系统,致力于精神文明建设,实施品牌和
12、形象可编辑资料 - - - 欢迎下载战略.2，运作程序可分为整体治理运作流程与分项治理流程两部分.3，实施措施3.1 治安治理上运用现代科技手段“三防”结合,确保安全.3.2 装修治理上接受情理手段，经济手段，行政手段并用的方法.3.3 细心养护小区绿化,加强小区环境建设和环保建设.3.4 合理调度，有序停车,人车分流顺畅交通.3.5 发挥规模优势,实施对电梯，保安方面的专业化治理.3.6 在智能化治理上加强各方面工作3.7 超前性，制造性，全方位地实行共管式服务.3.8 开展卓有成效的社区文化活动4，治理手段4.1 启动思想工作机制,通过思想工作重在激发潜能,充分发挥群众效能和工作积极性,引
13、导员工动机,敬重个人感情,并且针对个性心理做适时的思想工作,工作方式有谈心，座谈等.可编辑资料 - - - 欢迎下载4.2 执行奖惩制度,在实际工作中坚持优胜劣汰，奖惩分明.通过奖与惩,做到人人有动力,个个有压力,从而促进工作.4.3 建立鼓励机制,敬重个体权力,保持团队期望.我们把将培训放在集体和个人进展的重要位置.培养的目标是使员工忠于企业.一专多能，精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上，平者让,为人才的脱颖而出制造良性环 境.方式有培养提升，培训进修等.4.4 工资奖金重在考核.依据贡献大小进行工资决策,既要考虑群体效能,更重视个人利益.充分确定努力工作所应得的酬劳.4.5 提倡“以人为本”的治理理念,充分发挥每个员工的主观能动性,增强主人公意识和自我实现意识,使其在授权范畴内制造性地开展工作.4.6 治理工作的方案性,我们依据各个阶段治理要点的不同,依据轻重有序，科学实效的原就,拟定不同时期阶段的工作方案,并实施.可编辑资料 - - - 欢迎下载四，物业公司组织机构和治理制度1， 服务中心组织机构1.1 物业治理公司组织机构图2，公共治理制度2.1 停车场治理须知A，区停车场交通，治安均由小区保安人员负责.入场车辆都应自觉听从停车场保安人员的调度和治理.B，您不要乱停，乱放车辆,不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置.除预先告知外,非小区业主车辆禁止在
