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1、房地产类上市公司融资成本分析与评价以万科企业股份有限公司为例摘要房地产是国民经济发展的支柱之一，经济增长依靠房地产行业的投资和发展。房地产是一个资金密集型行业并且具有周期长和投资高的特征，其资金来源高度依赖于外部融资，足以说明表明资金在房地产开发中的地位很高。因此融资成本是企业在融资过程中不可忽视的一部分，如何降低房地产类上市公司融资成本对企业发展是至关重要的。本文从万科融资方式与融资成本关系出发，分别对万科债权融资方式和股权融资方式进行比较并且对融资成本影响因素进行分析，本文由小及大，结合房地产类上市公司融资方式探讨发展什么样融资方式有利于降低企业融资成本，本文结合房地产类上市公司融资方式由
2、小及大地探讨发展什么样的融资方式有利于降低企业的融资成本并提出一些相对应的措施。关键词：融资理论；融资方式；融资成本；万科；房地产类上市公司AnalysisandevaluationoffinancingcostsoflistedcompaniesinrealestateTake Vanke Enterprise CoLtd as an exampleAbstractReal estate is one of the pillars of national economic development. Economic growth depends on investment and devel
3、opment in the real estate industry. Real estate is a capital-intensive industry, its source of funds is dependent on the external financing cycle long and high investment characteristics. It is important to show that the status of funds in real estate development. Therefore, financing cost is an ent
4、erprise in the process of financing can not be ignored part, how to reduce the financing cost of real estate listed companies is crucial to enterprise development. Based on the relationship between Vankes financing method and financing cost, this paper compares Vankes debt financing mode and equity
5、financing method respectively, and analyzes the factors influencing financing cost, from small and large, and discusses what kind of financing method is beneficial to reduce the financing cost of enterprises. And put forward some corresponding measures to reduce the financing costKeywords:financing
6、theory;financing mode;financing cost;Vanke;real estate listed companies目 录摘要IAbstractII一、引言1（一）相关行业界定1（二）研究背景1（三）研究意义21.理论意义22.现实意义2二、相关概念综述2（一）文献综述2（二）房地产类上市公司融资成本分析与评价的理论基础31.资本结构理论32.优序融资理论4三、房地产类上市公司融资成本分析与评价概述4四、房地产类上市公司融资成本分析与评价的必要性和可行性分析5（二）房地产类上市公司融资成本分析与评价的必要性5（三）房地产类上市公司融资成本分析与评价的可行性5五、万科企
7、业股份有限公司融资成本分析与评价6（一）万科企业股份有限公司概况6（二）万科融资方式与融资成本关系对比分析7六、影响万科企业股份有限公司融资成本的因素10（一）债务融资方式对融资成本的影响因素101.盈利能力102.会计稳健性11（二）股权融资方式对融资成本影响因素111.经营风险和财务风险112.股票价格12七、万科企业股份有限公司融资成本分析对房地产类上市公司的借鉴意义121.提高公司盈利能力132.发展多种融资方式143.保持良好企业和银行关系144.降低公司资产负债率145.注重对会计稳健性运用14八、结论15参考文献16致谢17一、引言（一）相关行业界定在1985年国家统计局关于建立
8、第三统计报告中已经明确其划分方法与“国际经济与发展组织”大致上一样。但是，服务部门有两个主要部分，和四个层次。服务业的第二层是金融，保险，地质普查，房地产和公共事业。这表明房地产属于第三产业类别。从行业的角度来看，房地产是指从事开发、运营、管理、房屋建设、装饰和房地产业的劳务、中介、信托服务和其他经济活动的综合类。房地产是指覆盖土地并永久附着在土地上的一种有形物体，在经济学中也称为房地产。从法律的角度来看，房地产实质上是一种财产权，是指房地产实体中的各种权力。随着个人财产所有权的发展，房地产逐渐成为商业贸易的重要组成部分。（二）研究背景在计划经济时代，各类房地产和其他商品一样是通过政府、单位无
9、偿提供得到的。由于房地产市场的价值是非常低的，房地产投资者（政府或单位）所需要的全部资金是完全可以自己提供的，也就是说它们没必要进行融资。但随着房地产价值的逐渐提高和我国国民经济的快速发展，邓老在1980年将房屋定义为商品。随着我国政策改革住房和土地的两者同时推进，我国的房地产正式属于工业类别。随着1984年房地产的黄金时代到来房地产规模逐渐扩大。1988年，海南凭借地理位置优势吸引一群人赶赴海南淘金。房地产泡沫时期正在蔓延：“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”随着房地产价格的上涨，海南的房地产价格在1993年达到顶峰，造成剧烈增长的泡沫直至炸裂，引发全国房地产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。
10、随着时间的推移，进入“九五”以后，从我国长期经济发展和增长的动力来看，房地产类建设作为经济增长点，因此，1998年7月3日，我国政府开始执行救市场相关措施，并且宣布终止福利住房分配。同时，住房分配正式开始货币化，房地产进入了黄金时代。根据2003年的国民经济形势，为了确保增长，住房和建设部发布了“第18号文件”，该文件与以前的第121号文件完全相反，并且将房地产开发视为实现经济增长的重要渠道。2015年，政府采取一些加强房地产投机行为治理措施，使房地产进入白银时代。监管政策不会在2018年放松，但它们将在一定程度上继续收紧，其核心是防止市场上下波动的“稳定”。过去，盲目追求高毛利润的模型导致库
11、存积压模型不可持续，盲目追求高杠杆，快速周转并受到购贷限制和紧缩融资的控制。两种情况下如何追求“质量增长”提高资产回报率，因此在房地产在这样背景下，探究降低融资成本是重中之重。（三）研究意义1.理论意义房地产在建设方面耗费成本巨高，因此房地产类的发展离不开强大资金的支持。本研究从融资方式的角度出发，在过去相关研究的基础上以比较万科融资方式来分析与评价融资成本存在高的问题及如何降低融资成本这视角出发，探究房地产类上市公司融资成本分析与评价，在某种程度上发展和丰富了房地产类相关的研究领域；本研究融资成本、融资方式、资本结构理论等相关理论支撑本文研究课题分析，可以为现有的相关理论尽一点力量。本课题主
12、要深入研究万科融资成本，如何降低融资成本提出相关措施，同时为房地产类上市公司融资成本的问题提供借鉴意义。很多研究学者在这方面研究只是浅谈，本文进行归纳总结之前学者研究文献的成果、优势和不足之处，从而找到本文研究理论方向。希望为以后相关研究提供理论依据。2.现实意义房地产需要高度密集资金，资金使用主要特点是需求量大、占用时间长等特点，一直以来房地产类上市公司受到资金来源、金融信贷、资金流动等因素制约。加上如今我国政府对房地产价格的严格控制，银行等金融机构也在相关的政策要求，对房地产类贷款量减少并且加强贷款审核，使房地产类融资难。在这样情况下，房地产类只能从其他渠道进行融资，这样加大了房地产类融资
13、成本。房地产类在国民经济发展中具有重要作用，本文根据我国经济特点出发，选取万科企业股份公司代表，通过分析融资方式与融资成本关系，来进一步分析上市公司融资方式对融资成本影响，进而提出针对降低融资成本的相关及建议有一定的现实意义。最后，希望可以帮助房地产类上市公司降低融资成本。二、相关概念综述（一）文献综述房地产的发展，自然离不开资金支持，特别是最近这几年银行贷款门槛越来越高，使融资难上加难，然而如何降低房地产融资成本是一件特别棘手的事。研究表明，曾鸿杰（2018）主要是对万科集团的融资环境和模式进行案例分析，探究万科融资模式的问题，但在融资成本方式缺乏数据进行对比，只是简单罗列各种融资方式。王雪
14、（2018）认为房地产业是一种资本密集型产业，企业在运行过程中离不开融资，她通过分析WK房地产公司融资的问题和成因，并针对融资存在问题提出解决措施。因此，有必要进一步探索存在高融资成本以及在集资过程中如何降低融资成本。武化（2019）主要是在国内房地产融资环境萎缩的背景下，一些房屋公司再次转向海外融资，以分析海外融资趋势。在此基础上探究融资成本分析是很有必要持续性。在钱琨（2018）研究直接与间接融资成本分析各种融资资本方式基础上，进一步探究比较融资方式对房地产类然后选择合适融资方式来降低融资成本是非常有意义的。不过钱琨研究融资资本更多只是使用文字列公司要说明，缺乏相对财务数据来佐证。薄庚申（
15、2019）认为我国政府政策对房地产价格控制，造成房地产企业融资难，充分利用数据从不同时期分析万科融资策略分析与评价使用比较分析法、案例法等，但只是仅仅针对恒大房地产融资成本控制，帮助房地产企业解决融资难问题，并没有进一步详细深入研究怎么样降低房地产类融资成本的相关措施。综上所述，在有关房地产融资成本的文献中，国内外很多学者对此进行了研究，但许多学者偏向于融资策略和融资模式，相对比较少学者针对房地产类上市公司融资成本与评价深入研究融资成本高原因以及相对应的措施和建议。（二）房地产类上市公司融资成本分析与评价的理论基础融资理论在财务管理中是一个特别重要的研究课题。本小节主要从房地产相关融资成本理论
16、进行阐述为后面研究房地产类上市公司融资成本分析与评价提供理论基础和方法指导。从广义上看，房地产融资是指通过融资及相关服务（包括融资，使用和清算）在房地产开发、流通和消费过程中的一系列金融活动。从狭义上讲，房地产融资是房地产公司和房地产项目直接和间接融资的总和，包括房地产信贷和资本市场融资。即为企业募集和使用资金所支付的价格。对于企业来说，这是非常重要的财务指标。融资成本是指企业在筹集资金过程中使用各种融资方式的佣金，债券和股票的印刷费、担保费、发行费等；使用资金的成本支付给债务人的贷款利息、支付给股东的股利以及支付给其他债务人的各种利息成本等。资金与融资成本内在联系十分密切，而融资成本分析的意义在于：调整或改变融资方式从而降低融资总成本。1
