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1、目 录1绪论11.1研究背景11.2研究意义11.3财务分析国内外研究现状21.3.1国外研究现状21.3.2国内研究现状22 基于哈佛框架的财务分析概述32.1哈佛分析框架的概念32.2财务分析工具42.2.1传统财务分析42.2.2哈佛分析框架42.3哈佛分析框架与传统财务报表分析的对比52.3.1传统财务报表分析存在的问题52.3.2哈佛分析框架的特征及其解决的问题53基于哈佛框架下的万科财务报表分析53.1战略分析53.1.1万科公司的基本情况53.1.2万科公司转型后的业务状况63.1.3万科公司的环境分析63.1.4竞争战略分析83.2会计分析93.2.1存货的会计政策103.2.
2、2长期投资的会计政策103.2.3固定资产的会计政策103.3基于外部会计视角的财务分析103.3.1万科的财务情况103.3.2偿债能力分析183.3.3盈利成长能力分析193.4前景分析204.研究结论及建议214.1研究结论214.2建议21参考文献22致谢23摘 要近年来，国家出台多项政策调控房地产行业，抑制房地产的投机行为，让房地回归到居住的功能，在一定程度上抑制了中国房地产行业的发展，多家房企纷纷向多元化的经营战略转变。在转型过程中，房地产公司所面对的风险必然会影响公司能否转型成功。本文运用哈佛分析框架，从万科的战略分析出发，通过同时采用纵向与横向比较的方法，对其会计政策、财务状况
3、和发展前景进行全面分析。利用纵向比较方法，深入分析万科转型后5年的经营状况及财务状况，采取横向比较的方法，揭示万科各财务指标在行业的水平。根据上述分析，综合评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题，并提出相应的解决建议。关键词：财务分析 哈佛框架 万科Vanke Financial Analysis Based on Harvard FrameworkAbstract：In recent years, the state has introduced a number of policies to regulate the real estate industry, curb the s
4、peculation of real estate, and let the property return to the function of residence, to a certain extent, inhibit the development of Chinas real estate industry, and many housing companies have diversified business strategies. change. In the process of transformation, the risks faced by real estate
5、companies will inevitably affect the success of the companys transformation. This paper uses the Harvard analysis framework to conduct a comprehensive analysis of Vankes strategic analysis and its accounting policies, financial status and prospects through simultaneous vertical and horizontal compar
6、isons. Using the vertical comparison method, the five-year operating status and financial status of Vanke after the transition were analyzed in depth, and a horizontal comparison method was adopted to reveal the level of Vankes financial indicators in the industry. According to the above analysis, c
7、omprehensive evaluation of the companys operation and management, pointing out some problems existing in the company, and put forward corresponding solutions.Key words：Financial analysis Harvard analysis framework Vanke1绪论1.1研究背景经过了四十年的改革开放，中国经济的发展令人惊叹，中国已成为世界最大的发展中国家。经济高速发展的背后也出现了许多突出的问题。其中供给方面是问题的
8、主要矛盾，为此，中共中央提出“供给侧改革”。在多项深化供给侧结构性改革的措施中，“三去一将一补”成为最主要的抓手，而房地产行业是中国深化供给侧结构性改革的重点，房地产改革重点放在“去库存”。在国家提出“供给侧结构性改革”前，中国多家房地产企业纷纷转变经营战略，从重点发展住宅房地产向商业地产、物流地产以及其他城市配套服务等多元化战略转变。如万科先一步制定新的发展战略，2013年万科提出其未来定位为“城市配套服务商”，并将在未来调整并开设新的业务。恒大也迈进多元化发展的布局，仍以房地产作为基础产业，同时开发健康养生、旅游文化产业、新能源汽车等产业。保利地产提出“全生命周期居住系统”，包括房屋、物业
9、、商业，同时涵盖了少儿教育和社区养老两大服务。面对未来房地产行业发展的不确定性，在战略调整期了解房地产企业的财务状况和经营成果，及时发现其可能存在的财务风险并采取措施规避风险，将有助于房地产企业顺利转型。1.2研究意义在中国进一步深化供给侧结构性改革的背景下，国家对房地产行业的结构调整主要放在“去库存”上，未来为调控楼市的系列政策必然对出台，房地产行业受国家政策的影响较大。中国的房地产商纷纷向多元化的战略转型。企业转变经营模式和发展思维，在此过程中不可避免地存在着转型的风险，如企业定位风险、政策法律风险、人员重新配置风险、财务风险等。无论是何种风险都会以不同的程度影响着房企转型是否成功和转型后
10、的发展。由此来看，运用科学的方法或工具，在企业转型过程中及时发现潜在的转型风险，并采取有效的措施将风险控制在合理的范围内，对房地产企业的成功转型至关重要。本文以2013年至2017年作为一个研究的时段，利用哈佛分析框架对万科公司进行战略、会计、财务及前景的综合分析，帮助企业管理层，公司股东及其他利益相关者全面了解万科转型后的财务状况和成果，找出万科在转型中潜在的财务风险，并提出针对性的建议，以此给房企控制财务风险提出建议。1.3财务分析国内外研究现状1.3.1国外研究现状财务报表分析是利用一定的方法手段和工具对会计报表的所有数据进行系统全面的分析研究，帮助会计信息的需求者获取所需的财务信息。财
11、务报表分析来源于上世纪初美国的银行业了解贷款企业还债能力的需求，以降低其贷款的风险。为更全面、更可观地了解一家企业各方面的情况，国外的学者先一步深入研究分析财务分析的各种工具、方法和手段。Leopold A. Bernstein（1983）认为财务分析并非单纯地分析，同时需要结合各方面因素分析，综合判断和正确评估企业的经营成果和财务状况，以展望企业未来的经营状况和成果。最初的财务分析运用的方法是比率分析法。Alexander Wall（2014）在批评了银行家仅采用流动比率来判断企业的财务状况后，提出了应全面地分析企业的财务数据的关系以衡量企业的偿债能力。杜邦公司的销售人员Frank Dona
12、ldson Brown（1912）提出了著名的“杜邦分析法”的财务分析框架，净资产收益率与净利润率、总资产周转率和权益乘数这三个数据有着密切的关系，并由该三部分的数据计算得出，其公式为净资产收益率=净利润率（净利润主营业务收入）资产周转率（营业收入净额平均资产总额）权益乘数（资产总额股东权益总额）。2004年，哈佛教授Krishna G. Palepu、Paul M. Healy和Victor L. Bernard（2004）在运用财务报表进行企业的分析和估价书中提出了现代著名的财务分析框架“哈佛分析框架”，内容包括经营战略分析、会计分析、财务分析和会计分析。将经营战略分析引入财务分析中，以便
13、分析决策者结合企业的发展现状对其经营状况和财务状况进行准确地分析判断。1.3.2国内研究现状因中国历史和国情等特殊的原因，中国的财务报表分析的起源比西方国家晚，其发展也相对滞后。在新中国成立之前，我国财务报表分析的学科研究逐渐得到关注和重视。而当时间走进改革开放后期，随着中国市场经济的飞速发展，我国的各种所有制企业迅速壮大，企业的经济活动扩张，生产经营的规模扩大。市场的投资者、经理人和政府部门等利益相关者对企业财务信息的需求迅速膨胀，由此财务报表的研究才真正得到快速地发展，而财务报表的分析理论体系和框架逐步建立起来。张先治（2001）在研究和评价西方发达国家的财务分析体系后，初步思考了如何建立
14、我国的财务分析体系。他认为财务报表的分析应全面系统地揭示企业的财务活动、财务效率，财务效率的高低综合反映企业的价值。俞峰（2005）提出对应四大财务活动筹资、投资、经营和利润分配分别构建财务诊断指标，分为筹资能力、投资能力、经营能力和分配能力。李心何、蔡蕾（2006）指出公司所遇到的问题是来自多方面，因此需要从不同的层面和角度分析公司的财务活动，例如公司的经营战略、价值创造、生态链等。张淑芬（2008）认为我国的财务报表分析忽视了综合的分析，环境的分析和战略的分析等。胡玉明（2006）认为财务报表是根据现行的会计模式编制而成，财务报表能提供的的主要是货币上的信息，而无法反映企业“表外”的信息。
15、同时，胡玉明教授花费多年时间研究了哈佛框架，认为哈佛框架的的顺序应为战略分析、会计分析、财务分析、前景分析，这样的顺序能帮助分析者跳出传统财务分析的局限，全方位地分析一家企业的经营状况、财务状况。2基于哈佛框架的财务分析概述2.1哈佛分析框架的概念哈佛框架是一个全面系统地分析公司的经营战略、内外环境、财务状况，以此科学预测企业未来发展的财务分析工具。该框架包括四部分的分析内容，分别为战略分析、会计分析、财务分析和前景分析。哈佛分析框架是由哈佛大学的教授佩普、希利和密歇根大学教授伯纳德在运用财务报表进行企业分析与评估中提出，哈佛分析框架最大的特点是引入战略经营分析，而不再局限于传统财务报表分析方
16、法。2.2财务分析工具2.2.1传统财务分析传统财务分析的工具有结构分析法、趋势分析法、比率分析法、杜邦分析法。结构分析法是通过计算财务报表各项数据占总体的比例和各项目之间的比例，分析企业财务状况。常用于对资产的结构进行分析，进而分析企业的偿债能力。趋势分析法是通过对财务报表数据不同年份的同一指标进行纵向比较，分析企业财务状况、现金流量变化的规律和趋势。比率分析法则通过计算相关财务指标，根据各项财务指标衡量与评价企业的财务活动。杜邦分析法是一项综合的分析手段，通过几项财务指标的计算，综合分析企业的偿债能力、流动性和成长盈利能力。一般用于评价公司未来的盈利成长能力和股东投资回报水平。2.2.2哈佛分析框架哈佛分析框架包括四大部分：经营战略分析
