工程造价案例分析-64（总分:135. 00,做题时间：90分钟）一、（-）（总题数：1,分数：25. 00）1. ［背景材料］ 某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案A方案：一次性开发多层住宅45000m2建筑面积，需投入总成本费用（包括前期开发成本、施工建造成本和 销售成本，下同）9000万元，开发时间（包括建造、销售时间，下同）为18个月B方案：将该地块分成东、西两区分两期开发一期在东区先开发高层住宅36000m2建筑面积，需投入总成 本费用8100万元，开发时间为15个月二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100%（售 价和销量同一期），则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅36000m2建筑面积；如果一期销路 差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000m2建筑面积，需投入总成本费用4600万元，开发时间 为15个月两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表6-1根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7,高层 住宅销路好的概率为0. 6暂停开发每季损失10万元季利率为2%表6-1开发方案建筑面积（万 m2）销路好销路差售价 （元/m2）销售率 （%）售价元 （元/m2）销售率 （%）A方案多层住宅4. 54800100430080B方案一期高层住宅3. 65500100500070二期一期销路好高层住宅3. 65500100--多层住宅2. 24800100430080期壬冃正合不停建-—---1. ［问题一］两方案销路好和销路差情况下分期计算季平均销售收入各为多少万元（假定销售收入在开发时间内均摊）？ ［问题二］绘制两级决策的决策树。
［问题三］试决定采用哪个方案？注：计算结果保留两位小数分数:25. 00）正确答案：（［问题一］计算季平均销售收入：A方案开发多层住宅：销路好:4. 5X4800X100%4-6=3600（万元）销路差：4. 5X4300 X80%-F6=2580（万元）B方案一期：开发高层住宅:销路好:3. 6X5500X100%4-5=3960（万元） B方案二期：开发高层住宅:3. 6X5500X100%4-5=3960（万元）开发多层住宅:销路好:2. 2X4800X100%4-5=2112（万元）销路差：2. 2X4300X80%4-5=1513. 6（万元）［问题二］画两级决策树，如图6T[问题三]方案判定：机会点①净现值的期望值:(3600X0. 7+2580X0. 3) X (P/A, 2%, 6) -9000= (3600X0. 7+2580X0. 3) X5. 601-9000=9449. 69(万元)等额年金：9449. 69X (A/P, 2%, 6)=9449. 69X1/(P/A, 2%, 6)=9449. 69X1/5.601=1687. 14(万元)机会点③净现值的期望值:3960X (P/A, 2%, 5) XI. 0-8100=3960X4. 713X1. 0-8100=10563. 48(万元)等额年金：10563. 48X (A/P, 2%, 5)=10563. 48X1/(P/A, 2%, 5)= 10563. 48X1/4. 713=2241. 35 (万元)机会点④净现值的期望值:-10X (P/A, 2%, 5)=-10X4. 713=-47, 13(万元)等额年金：-47. 13 X (A/P, 2%, 5) =-47. 13Xl/(P/A, 2%, 5)=-47. 13X1/4. 713=-10. 00(万元)机会点⑤净现值的期望值：(2112X0. 7+1513. 6X0. 3) X(P/A, 2%, 5)-4600= (2112X0. 7+1513. 6X0. 3) X4. 713-4600=4507. 78(万元)等额年金：4507. 78X (A/P, 2%, 5)=4507. 78X 1/(P/A, 2%, 5)=956.46(万元)根据计算结果判断，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。
机会点②净现值的期望值:[10563. 48X (P/F,2%,5)+3960X (P/A, 2%, 5) ] X0. 6+ [4507. 78X (P/F, 2%, 5)+2520X (P/A, 2%, 5)) X0. 4-8100= (10563. 48X0. 906+3960X4. 713) X0. 6+ (4507. 78X0. 906+2520X4. 713) X0. 4-8100=16940. 40+6384. 32-8100=15224. 72(万元)等额年金：15224. 72X (A/P, 2%, 10)=15224. 72X1/(P/A, 2%, 10)=15224. 72X 1/8. 917=1707. 38(万元)根据计算结果，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅，在 销路差的情况下，二期改为开发多层住宅)解析：二、(二)(总题数：1,分数：20. 00)2. ［背景材料］某工程项冃合同工期为18个月施工合同签订以后，施工单位编制了一份初始网络计划，如图6-1由于该工程施工工艺的要求，计划中工作C、工作H和工作J需共用一台起重施工机械，为此需要对初始 网络计划作调整。
1. ［问题一］ 请绘岀调整后的网络进度计划图（在原图上作答即可）［问题二］如果各项工作均按最早开始时间安排，起重机械在现场闲置多长时间？为减少机械闲置，工作C应如何安排? ［问题三］该计划执行3个月后，施工单位接到业主的设计变更，要求增加一项新工作D,安排在工作A完成之后开 始，在工作E开始之前完成因而造成了个别施工机械的闲置和某些工种的窝工，为此施工单位向业主提 出如下索赔：①施工机械停滞费；②机上操作人员人工费；③某些工种的人工窝工费请分别说明以上补 偿要求是否合理?为什么？［问题四］工作G完成后，由于业主变更施工图纸，使工作I停工待图0.5个月，如果业主要求按合同工期完工，施 工单位可向业主索赔赶工费多少（已知工作I赶工费每月12. 5万元）？为什么？（分数:20. 00）正确答案：（［问题一］调整后网络进度计划图如图6-2（注：虚箭线画为实箭线者不给分）［问题二］1. 工作C与工作H之间机械闲置2个月，工作H与工作J之间机械不闲置，故机械共闲置2个月2. 如果工作C最早开始时间推迟2个月，则机械无闲置［问题三］1. 补偿要求合理因为是业主原因造成施工单位的损失，业主应承担费用的补偿。
2. 补偿要求不合理因为机上工作人员人工费已经包含在相应的机械停滞费用之中3. 窝工补偿要求合理因为是业主原因造成施工单位的损失［问题四］业主不应支付赶工费因为不需要赶工，也能按合同工期完工（或因不影响总工期，或拖延时间在总时差范围内） 解析：三、（三）（总题数：1,分数：25. 00）3. ［背景材料］某公司拟进行某商场的开发，有三种建设方案，三方案的建设期均为一年，A1方案的投资额为1000万元， 年净收益为300万元；A2方案的投资额为2000万元，年浄收益为480万元；A3方案的投资额为3000万 元，年净收益为570万元由于方案的寿命较长，可以看作寿命期为无限，残值可忽略不计，该公司的基 准收益率为15%1.［问题一］下列关于内部收益率的说法，哪些是对的？1. 内部收益率是使项目从开始建设到寿命期（计算期）末各年浄现金流量现值之和等于零的折现率2. 内部收益率能反映项目自身的盈利能力，它是项目占有的尚未回收资金的获得能力3. 内部收益率能反映项目自身的盈利能力，它是项目初期投资的收益率4. 假设一个项目的全部投资均来自借入资金，若借入资金的利润I小于项目的内部收益率IRR,则项目会 有盈利。
5. 对于上述建设方案，可以采用先求出各方案的内部的收益率，然后根据各方案内部收益率的大小作为评 价指标，以判定哪个方案最优［问题二］若该公司资金充裕，希望盈利多，试用净现值与净现值率法为业主进行投资决策提供咨询意见？［问题三］对推荐的投资方案就投资额和年净收益进行双因素敏感性分析？［问题四］若投资额增加20%的概率为0. 3,投资额不变的概率为0.5,投资额下降20%的概率为0.2,年净收益上升 20%的概率为0.2,年净收益不变的概率为0.5,年净收益下降的概率为0.3,假设投资额与年净收益是两个独立的变量，试对该项目进行风险分析?并求出该项目不可行的概率？［问题五］若该公司另有一写字楼的开发方案，该方案的建设方案也有三种，三方案的建设期均为一年B1方案的投 资额为1000万元，年净收益率为570万元，寿命期为无限，残值可忽略不计该公司现有资金5000万元B公司应选择什么投资方案?该投资方案的净现值是多少？(分数：25. 00)正确答案：(［问题一］1、 2、 4o［问题二］同一项目的三种建设方案属于互斥方案的选择，现用净现值与净现值率指标选择NPVai二-1000+300 (P/A, 15%, 8)=-1000+300X 1/15%二1000(万元)>0NP%二-2000+480 (P/A, 15%, 8)=-2000+480X 1/15%二1200(万元)>0NP%二-3000+570(P/A, 15%, 二-3000+570X 1/15%二800 (万元)>0 因为：NPVA2>NPVa1>NPVa3>0所以按净现值决策，应选择A2方案。
NPVRai=NPVai/Iai=1000/1000二 100%NPVRA2 二 NPVA2/IA2 二1200/2000=60%NPVRA3二NPVa3/Ia3=800/3000=26. 67%所以按净现值率决策，应选择A】方案综上所述，该公司的决策原则是：如果希望盈利相对地多，则取净现值大的方案，即A2方案；如果希望更 好地发挥投资的效益，特别是资金比较短缺时，可考虑选择净现值率大的方案，即A】方案根据己知条件， 应推荐A?方案［问题三］设投资额的变化率为X%,年净收益的变化率为Y%,则根据题意有：NPVa2=-2000 (1+X%) +480 (1+Y%) (P/A, 15%, °°)>0即 1200-20X+32Y>0如图6-3所示［问题四］根据题意可划出概率树如图6-4所示从上图可知，净现值的期望值为1044元，净现值小于零的概率为P {PV (15%) <0=0. 09+ (0. 24-0. 09) X 360/ (360+240) =0. 18即项目不可行的概率为0.18,而项目净现值大于零或等于零的可能性为82%,说明项目风险不大［问题五］此问题属于混合方案的比选，二个项目的决策属于独立方案的比选，而每个独立项目的三种建设项目属于 互斥方案的比选。
在有资金限制的情况下，应转化成互斥方案的比选在资金限额5000万元的条件下，可供选择的方案组合有:Ai+Bi、A1+B2、A2+B1、A2+B2、A1+B3、A3+B1、A2+B3、 A3+B2,现用差额内部收益法求解如下：•・・NRV(ai+bi)-(o)二-2000。