厢竹地块调研分析报告一、 地块基础资料略……二、 地块现状地块上覆盖民房及少量仓库性建筑物，周边区域存在大面积未开发空地地块整体上由东北向西南倾斜形成一定坡度三、 地块邯or分析＞地块优势分析：1、 地块面积广大并形成自然坡度，有利于规划多层次产品线及打造立体园林景观z 道路通达性较好，可迅速通达琅东凤岭片区，区域价值高 靠近药用植物园，拥有自然景观优势＞地块劣势分析：1、 周边人口密度较低，居民整体层次较低，市政配套尚未完善；z 与成熟商务圈有一定距离，现代商务氛围较为淡薄＞地块机会分析：1、 外东环发展规划已获政府审批，未来将发展成为城市核心区之一，区域价值前景看好；z 区域内已有品牌房地产项目进驻开发，将形成区域集群效应3. 地块东南面规划有共约400亩广场公园用地，未来居住价值将获得提升＞地块威胁分析：1、 打造大规模项目对开发商资金安排有较高要求；a 地块本身条件尚可，但与核心地段相比无明显优势，同质化竞争优势 不显著3. 区域内近期有大批项目入市，未来面临一定的市场竞争压力》地块竞争策略：1、依托磁品牌，充分运用城市发展政策利好，整合其靠近琅东凤岭片区的 地段及交通优势，吸引市场关注。
2规划设计包括多层花园洋房、高层住宅、公寓式住宅、IDFT小户等多种 产品的混合型社区3.实行差异化营销，先行推出高性价比的明星产品，树立社区高档品质， 拉动项目整体价值标杆，赢得溢价空间，实现利润最大化四、区域市场分析＞盛天东郡盛天东郡位于昆仑大道58号（广西药用植物园旁）,一期占地面积49680 m2 （约74 5亩），总建筑面积1125566D12项目共由26栋33层的高层住 宅及108栋联排组成，容积率2 8绿化率3玖当期户数5000户，停车位 为5461个盛天东郡项目定位为“中央养生区，百万平米国际生活样板”，主要宣 传卖点为：顶级国际设计团队、全球级药用植物园、国际无星级酒店、奢华 养生馆、中央别墅官邸、一站式教育配套、精品商业中心、竹排冲休闲公园， 星级酒店式物业管理等，主要目标客户为中高端客户盛天东郡于2011年11月12日首期开盘，折后均价7100元血蔦当天 销售率约为3硏当天到场客户主要为南宁市居民及周边县份客户，年龄层 次主要分布在2^ 50岁之间盛天东郡定位高端，售价高出区域平均水平, 在当前市场环境下，其价位超出刚需客户的接受范围，影响其顺利销售但 作为区域内品牌标杆大盘，其各项规划理念及标准对区域内整个市场产生了 积极的提升作用，的预计未来对区域市场仍将保持较高的影响力。
＞盛天公馆盛天公馆位于南宁市兴宁区燕子岭路3号，长罡路与燕子岭路交汇处， 总建筑面积约120000m2,其中住宅、公寓约65000m2,商业约40000m2, 总户数约810户（其中住宅：504户，公寓：306户），停车位728个盛天公馆定位为南宁市大型现代时尚的商住综合社区，由4栋28层的 高层组成，产品规划设计有普通住宅、公寓式住宅及临街商铺主要目标客 户为南宁市及周边县份的中高端客户，客户地缘性相对明显盛天公馆于2010年12月5日首期开盘，目前住宅折后均价6800元血蔦 商铺3-7万元血仁由于其价位及项目定位偏向于中高端及投资型客户，自 国家房地产调控及南宁限购令后，销售进度缓慢，价格略有下降＞盛天果岭盛天果岭位于南宁市兴宁区长罡路以北，西靠长罡四里，东靠长罡路五 里、毗邻快速环道，南望垠东新区整个地块呈梭形、东高西低、北高南低 由14栋高层组成，占地100亩，总建筑面积约21 26万平米，其中，住宅 约13万平米，公寓约2 4万平米，商业约2 5万平米容积率2 5建筑密 度2玖绿地率3硏总户数约1950户，车位约975个盛天果岭总体定位为集南宁市兴宁区中咼端精品住宅、休闲情景街区 MXLL大型停车场于一体的城市综合建筑群。
项目以新都市主义街区规划的 手法，以山、水、城市街区、广场、水池泳池、建筑、高尔夫果岭等城市元 素，主要目标客户为城市年轻置业群体盛天果岭2010年12月25日首次推盘，目前折后均价6800元血2,销 售情况较为稳定主推户型以中小户型为主，宣传营销也向年轻置业群体倾 斜由于产品总价低，月供压力较小，配合其项目定位，满足了年龄层次较 低的首次置业者的需求，取得了相对较好的市场效果＞红日山湖红日山湖位于中国南宁狮山公园东畔、秀厢大道北面，小区总占地面积 约208亩，总建筑面积390000m2,规划建设22栋洋房和12栋高层建筑， 容积率2 0,绿化率3玖总户数3003户，停车位975个项目定位为别墅级原生态山湖大盘在规划上，项目配套有lOOOOnf天 然温泉中心湖景、100000m2皇家园林，以高层、洋房、别墅环绕其中的形式, 表现其整体景观主要目标客户为中端刚需客户群红日山湖是广西红日东升投资有限公司继红日江景、红日江山之后在南 宁入市的第三个项目于2011年11月19日首次推盘，折后均价5600元/ m2,该项目延续了前两个项目的营销风格，以远低于市场平均价格入市，以 求尽快回笼资金其不合常规的营销方式虽引起了市场的广泛关注，但未能 获得客户的广泛认可，对市场整体价格水平影响不大。
＞金源城金源城地处城市一环中心区，总建筑面积约160万nV金源城定位为 集中心商业、高端住宅等为一体的城市大型综合体，融合了休闲购物、行政 办公、星级酒店、城市豪宅、餐饮娱乐、文化艺术八大城市功能金源悦府，属于金源城的住宅部分，定位为中央生活区，以别墅级住宅 的髙品质和高要求打造的精端城市住宅整个组团为新古典主义风格的髙层 建筑，由4栋32层高层住宅，1栋32层高层公寓组成，户型主要有4H9 m2的一房、7M8m2的两房、95-101m2的 2+1 房、134137m2的 3+2房容 积率2 0,绿化率30%金源悦府预计将于2011年11月底入市,预约阶段对外报价为5200-^600 元血2从项目定位及价格分析，该项目主要目标客户以中端刚需客户及部 分投资型客户为主其商业部分规划约为20万itf,商业业态丰富，预计对 提升外东环区域的商业水准将产生积极作用＞大嘉汇•东城大嘉汇东城社区位于南宁市兴宁区昆仑大道与厢竹大道交汇处，是3000 亩的东盟川桂商贸物流园的一期住宅部分占地面积为18754肝，总建筑面 积为100365m2,容积率3 91,绿化率3% 总户数818户，停车位约647 个。
项目定位为集办公、商务中心、物流、停车场、住宅、酒店用品以及小 商品等批发于一体的大型复合社区住宅部分由9栋1128层的建筑组成， 户型包括30-110m2舒适实用的一房、二房、三房、楼中楼，目前折后均价 630CH6500元血2,主要目标客户为周边商业业主及客商商业部分为嘉汇东盟国际商贸港是3000亩“东盟川桂商贸物流园” 的一期工程，项目占地430亩，总建筑面积约43万平方米，定位以采购、 批发、仓储、物流为主，建成后将成为衔接大西南面向东盟的专业小商品、 酒店用品一级批发市场，目前整体租金水平为40元%大嘉汇项目结合其大型的商业配套，逐渐形成以商贸、批发、物流为一 体的综合性房地产项目，对区域商业格局形成及发展产生了重要作用随着 南宁市外东环的发展，预计其商业影响力将进一步增大＞区域市场总结1、区域市场现状从价格上看，区域内主要项目总体价格区间为5300-7400元/nf,主流 价格在6500元/nf左右，在整个南宁市属于中端水平从项目规模结构上看，区域内主要项目大部分为百亩以上的大型复合型 地产项目，项目配套齐全，商业比重较大外立面多为欧式风格，产品线丰 富，当前主推产品多为适应刚需客户需求的中小户型。
从商业发展水平上看，目前区域内已初步形成规模较大，业态较为集中 的大型商业中心，主要以批发、物流为主，缺乏金融贸易类商业市场从区域主流客户群体来看，客户主要来源于南宁市及周边县份，同时吸 引部分商业业主客户及少量区外客户以刚需性客户为主，支付能力居中， 对住宅要求以实用、实惠为主，更为关注产品的性价比Z区域市场发展2011年南宁《政府工作报告》中提出：力争使南宁CDP和财政在2015 年比2010年翻一番，争取到2015年末，将南宁建成城市建成区达300平方 公里、人口达300万的超大城市南宁市将迎来高速发展的历史时期从南宁市发展的趋势来看，外东环地区将是南宁市未来城市发展的重点 地区随着旧城改造与城市功能结构调整，南宁中心城区的人口正逐渐向城 市外围流动，外东环地区将成为人口增长的主要区域，承接中心城区居住功 能外移《南宁市外东环地区发展控制规划》中提出的外东环发展定位为：南宁 市跨越发展的新的综合居住地带；南宁市旅游休闲、物流等现代服务业拓展 区；南宁市发展现代加工制造业的重要基地其中外东环北部将建设成为居 住、商务办公及旅游休闲的城市副中心，融山、水、城于一体，建立协调发 展的居住生活环境，打造具有绿城、水城双重特色的标志性生态区域。
综合来看，近年来众多品牌房地产开发商进驻开发，对整个区域的房地 产市场发展产生的积极的推动作用，大大提升了区域居住及商业环境同时， 随着南宁城市的不断发展，外东环区域逐渐成为房地产开发的热土本区域 未来市场走势将获得更为有力的支撑，前景广阔四、地块住宅定位分析＞住宅户型配比建议户型面积(m2)比例(力一房一厅4CH^01吆二房一厅5 MO20%三房一厅75-903吆三房二厅100-12020%四房二厅120-14410%/建议增加 WL户型，提高客户认可度;/小户型产品主要配置于高层建筑，大、中户型产品主要配置于小 高层建筑；/合理设计，保证通风采光，凸显住宅景观性及舒适性＞住宅价格定位建议综合区域市场环境及地块自身条件，建议住宅部分价格定位于6500元/ m2左右五、 地块商业定位分析鉴于地块周边人口密度较低，商业氛围薄弱，商业部分建议以服务项目 业主及周边居民的生活消费类商业为主主要业态为大卖场、百货店、专卖 店、便利店、咖啡吧、西式快餐、养生馆等商铺均价定位为2-3万左 右，租金水平定位于20—30元/in2同时，结合靠近琅东凤岭商务核心区的情况，可发展商务酒店、宾馆等六、 地块整体发展建议1、 地块整体发展定位：根据地块自身因素及片区环境资源条件的分析，本项目比较适合开发中高档次物业。
适宜走现代都市时尚的主线，总体发展定位为：高端形象、中高档品质、中档价位的都市自然生活社区咼端形象：都市的、咼尚的、情趣的生活不范区中高档品质：产品全面创新、复合产品体系、低密度类产品树立项目的 价值标杆中档价位：总价适宜，经济、实用、性价比高的住宅产品占位为代表城市新兴中产阶层诉求的区域性居住、商务、休闲、养生标 杆社区Z地块规划发展建议：1、坚持“高层低密度”的设计理念，以高层建筑树立项目时尚都市形 象，并打造具有冲击力的集中开放空间在规划条件范围内，充分用足容积 率，提升项目总体形象，同时，建筑往上发展，建筑密度降低，集中更多外 部空间营造景观高层瞰景、低层拥景，充分体现住宅与景观的互动2外立面建议采用现代自然主义风格，塑造项目都市、时尚、大气形 象，突出与区域内众多欧式项目的差异性以时尚典雅而不失奢华的建筑风 格，打造区域新地标3.以组团形式区分不同户型产品，以宜商宜住及小户型产品组成高层 建筑组团，以纯住宅大户型产品组成中、小高层组团4交通组织上实行人车分流，且商业区与住宅区车流均设置特定区域 管理，避免相互干扰5设置中。