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1、CMC泓域/施工阶段工程计价分析冰淇淋项目施工阶段工程计价分析目录第一章 项目基本情况2一、 项目名称及投资人2二、 结论分析2第二章 行业背景分析5第三章 施工阶段工程计价8一、 合同价款结算8第四章 宏观环境分析14第五章 公司简介15一、 基本信息15二、 公司简介15三、 公司主要财务数据16第一章 项目基本情况一、 项目名称及投资人（一）项目名称冰淇淋项目（二）项目投资人xx有限责任公司（三）建设地点本期项目选址位于xxx（以选址意见书为准）。二、 结论分析（一）项目选址本期项目选址位于xxx（以选址意见书为准），占地面积约95.00亩。（二）项目实施进度本期项目建设期限规划12个月
2、。（三）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资52050.35万元，其中：建设投资39771.96万元，占项目总投资的76.41%；建设期利息440.95万元，占项目总投资的0.85%；流动资金11837.44万元，占项目总投资的22.74%。（四）资金筹措项目总投资52050.35万元，根据资金筹措方案，xx有限责任公司计划自筹资金（资本金）34052.44万元。根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额17997.91万元。（五）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：99300.00万元。2、年综合总成本费用（TC）：82559.0
3、3万元。3、项目达产年净利润（NP）：12221.09万元。4、财务内部收益率（FIRR）：16.40%。5、全部投资回收期（Pt）：6.22年（含建设期12个月）。6、达产年盈亏平衡点（BEP）：43656.21万元（产值）。（六）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积63333.00约95.00亩1.1总建筑面积131161.11容积率2.071.2基底面积40533.12建筑系数64.00%1.3投资强度万元/亩406.342总投资万元52050.352.1建设投资万元39771.962.1.1工程费用万元34719.982.1.2工程建设其他费用万元3809.
4、152.1.3预备费万元1242.832.2建设期利息万元440.952.3流动资金万元11837.443资金筹措万元52050.353.1自筹资金万元34052.443.2银行贷款万元17997.914营业收入万元99300.00正常运营年份5总成本费用万元82559.036利润总额万元16294.797净利润万元12221.098所得税万元4073.709增值税万元3718.1910税金及附加万元446.1811纳税总额万元8238.0712工业增加值万元28300.9313盈亏平衡点万元43656.21产值14回收期年6.22含建设期12个月15财务内部收益率16.40%所得税后16财务
5、净现值万元9714.51所得税后第二章 行业背景分析冰激凌是以饮用水、牛乳、奶粉、奶油（或植物油脂）、食糖等为主要原材料，加入适量食品添加剂，经混合、灭菌、均质、老化、凝冻、硬化等工艺制成的体积膨胀的冷冻饮品。我国冰淇淋产业自20世纪90年和路雪进入国内市场开始发展，市场规模逐年扩大。2014年，我国冰淇淋市场规模为707亿元，销量占全球总销量的三分之一，超越美国成为全球最大的冰淇淋市场，2017年，我国冰淇淋市场规模增长至1109亿元，同比增长16%。我国冰淇淋市场规模持续增长。由于原材料成本、销售渠道和品牌的优势，我国乳企纷纷进入冰淇淋市场。冰淇淋产品毛利较高，在行业的发展过程中，出现的企
6、业和品牌数量众多，产品多集中于低端领域，行业竞争非常激烈。随着乳企的加入，原有的市场格局被打破，较多中小企业被淘汰出局，市场形成了以外资品牌、本土乳企和区域性品牌三分天下的格局。现阶段我国冰淇淋市场中，和路雪、雀巢、伊利、蒙牛是全国性品牌，市场占有率达到50%以上，集中度较高；光明、宏宝莱、天冰、德氏在各优势区域内占据较高份额。哈根达斯、DQ、和路雪、雀巢等外资品牌占据大部分高端市场；蒙牛、伊利、光明以中端产品为主，部分产品进入高端领域；天冰、德氏等产品集中在中低端领域。我国人均冰淇淋消费量快速增长，2017年，我国人均冰淇淋消费量为1.8kg，高于亚太地区平均水平，但低于全球4.5kg的平均
7、水平，未来仍有很大提升空间。东北、京津、珠三角和长三角等地区是我国冰淇淋消费较为集中的区域。随着城镇化进程的加快，冷链运输系统的完善，我国冰淇淋消费量将会进一步扩大。早期我国冰淇淋的外形、口味、品种选择性较小，且受消费习惯的影响，冰淇淋消费季节性较强。随着冰淇淋产品不断创新、休闲消费文化的普及，我国冰淇淋淡季消费规模快速增长，将冰淇淋作为休闲零食的消费者比例由38%提升至48%。消费习惯的改变，使得我国冰淇淋市场发展潜力巨大。2012-2017年间，我国消费者从超市、大卖场购买冰淇淋的人数占比从86%下降至53%，从小卖部、杂货店的购买比例由41%下降为12%，而专业冰淇淋店的消费占比逐年提升
8、。随着在线购物市场迅速发展，网购冰淇淋人数占比从4%迅速提升至16%。我国冰淇淋的销售渠道呈现多样化。随着人均可支配收入的提高，以及消费观念的转变，冰淇淋已经从降温消暑食品转变为休闲零食，其季节性局限已被打破，市场进入快速发展阶段。我国消费者健康意识逐步增强，对天然、低脂、低糖的健康冰淇淋产品需求上升。未来，绿色天然的健康产品将成为我国冰淇淋行业的重要发展趋势。第三章 施工阶段工程计价一、 合同价款结算建设工程合同价款结算是指承包双方根据合同约定，对合同工程在实施中、终止时、已完工后进行的合同价款计算、调整和确认过程，主要包括期中结算和竣工结算两种。（一）期中结算期中结算又称中间结算，包括月度
9、、季度、年度结算和形象进度结算。期中结算过程包括工程预付款、工程计量和进度款支付三部分内容。1、工程预付款工程预付款是指发包人按照合同约定，在开工前预先支付给承包人用于购买合同工程施工所需的材料、工程设备，以及组织施工机械和人员进场等的款项。（1）预付款支付比例。建设工程工程量清单计价规范（CB50500-2013）规定，包工包料工程的预付款支付比例不得低于签约合同价（扣除暂列金额）的10%，不宜高于签约合同价（扣除暂列金额）的30%。预付款的总金额、分期拨付次数、每次付款金额、付款时间等，应根据工程规模、工期长短等具体情况。（2）预付款的扣回。在施工过程中，应按照合同条款中约定的时间、数额和
10、比例，将已支付的预付款以抵充各期工程进度款的方式陆续扣回，直到扣回的金额达到合同约定的预付款金额为止。通常约定，承包人完成合同价款的比例在20%30%时，开始从进度款中按一定比例扣还工程预付款。（3）安全文明施工费的支付。发包人应在工程开工后的28日内预付不低于当年施工进度计划的安全文明施工费总额的60%，其余部分应按照提前安排的原则进行分解，并应与进度款同期支付。如发包人没有按时支付安全文明施工费，承包人可催告发包人支付；如发包人在付款期满后的7日内仍未支付，若发生安全事故，发包人应承担相应责任。2、工程计量工程计量是指承包双方根据合同约定，对承包人完成合同工程的数量进行的计算和确认。正确进
11、行工程计量是工程价款支付的前提。在工程计量中，工程量必须按照相关工程现行国家计量规范规定的工程量计算规则计算。工程计量可选择按月或按工程形象进度分段计量，具体计量周期应在合同中约定。因承包人原因造成的超出合同工程范围施工或返工的工程量，发包人不予计量。工程计量包括单价合同计量和总价合同计量。（1）单价合同计量。由于招标工程量清单所列的工程量是一个预计工程量，承包双方结算的工程量应以承包人按照现行国家计量规范计算的实际完成应予计量的工程量确定。施工中进行工程计量，当发现招标工程量清单中出现缺项、工程量偏差，或因工程变更引起工程量增减时，应按承包人在履行合同义务中完成的工程量计算。（2）总价合同计
12、量。采用工程量清单方式招标形成的总价合同，其工程量的计量参照单价合同的工程量计量规定。采用经审定批准的施工图纸及其预算方式发包形成的总价合同，除按照工程变更规定引起的工程量增减外，总价合同各项目的工程量应作为承包人用于结算的最终工程量。总价合同约定的项目计量应以合同工程经审定批准的施工图纸为依据，承包双方应在合同中约定工程计量的形象目标或时间节点进行计量。3、进度款支付承包双方应按照合同约定的时间、程序和方法，根据工程计量结果，办理期中价款结算，支付进度款。进度款支付周期应与合同约定的工程计量周期一致。本期应结算的进度款可分为已完工程结算价款和价款调整两大部分。（1）已完工程结算价款。1）单价
13、项目。已标价工程量清单中的单价项目，承包人应按工程计量确认的工程量与综合单价计算；综合单价发生调整的，以承包双方确认调整的综合单价计算进度款2）总价项目。已标价工程量清单中的总价项目，承包人应按合同中约定的进度款支付分解，分别列入进度款支付申请中的安全文明施工费和本周期应支付的总价项目的金额中。（2）价款调整。发包人提供的材料金额，应按照发包人签约提供的单价和数量从进度款支付中扣除，列入本周期应扣减的金额中。承包人现场签证和得到发包人确认的索赔金额应列入本周期应增加的金额中。（二）竣工结算工程完工后，承包双方必须按照约定的合同价款、合同价款调整内容及索赔事项，在合同约定的时间内办理工程竣工结算
14、。1、竣工结算原则（1）分部分项工程和措施项目中的单价项目应依据承包双方确认的工程量与已标价工程量清单的综合单价计算；发生调整的，应以承包双方确认调整的综合单价计算。（2）措施项目中的总价项目应依据已标价工程量清单的项目和金额计算；发生调整的，应以承包双方确认调整的金额计算；其中的安全文明施工费应按照国家或省级、行业建设主管部门的规定计算。（3）其他项目应符合以下要求。1）计日工应按发包人实际签证确认的数量和合同约定的相应单价计算。2）暂估价中的材料为招标采购的，按中标价调整综合单价；暂估价中的材料为非招标采购的，按承包双方最终确认的单价调整综合单价。暂估价中的专业工程为招标采购的，其金额按中
15、标价计算；暂估价中的专业工程为非招标采购的，其金额按承包双方与分包人最终确认的金额计算。3）总承包服务费应依据已标价工程量清单金额进行计算；若承包双方依据合同约定对总承包服务费进行了调整，应按调整后的金额计算。4）在办理竣工结算时，索赔事件产生的费用应在其他项目中反映。索赔费用应依据承包双方确认的索赔事项和金额计算。5）办理竣工结算时，现场签证发生的费用应在其他项目中反映。现场签证金额应依据承包双方签证资料确认的金额计算。6）暂列金额应减去合同价款调整（包括索赔、现场签证）金额计算，若有余额，则余额归发包人；若出现差额，则应由发包人补足并反映在相应的工程合同价款中。7）办理竣工结算时，规费和税金应按照国家或省级、
