可行性研究报告第一部分：项目概况一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等） 的地理位置附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设 施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性 描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）二、 宗地现状1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地曲现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘 及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面 积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、 产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地 下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可 利用的构建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古 迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状 况有重大影响的工程附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷 运系统；2、 教育：大中小学及教育质量情况3、 医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、 大型医院、学校、购物中心/超市的建设等9、 其他五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间4、 通讯（有线电视、、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距 离、涉及线路成本等5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、 涉及线路成本等6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口 位置附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩 容和增加的情况六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经 营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格根据购买价格计 算总地价、楼面地价第二部分：法律及政策性风险分析 一、合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、 特殊背景等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销 售收入、建后分利润、共同设立公司等。
除直接从政府批租土地外，都 要明确对方一定能够提供正规税务发票对分房、分收入要明确合作方 是否有承担营业税的义务3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 其他合作的主要条件5、 与合作方式相关的其它法律规定二、 土地法律性质评估（一） 现状1、 土地所有权归属2、 土地使用权归属3、 土地的用途（二） 规划1、 规划所有权归属2、 规划使用权归属3、 规划的用途三、 取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序 2、取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素 及解决）四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日五、 政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批 报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投 入全部或部分损失的可能性判断六、 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价 如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在 的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进 度的影响等。
第三部分：市场分析、区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述• 形成时间• 各档次住宅区域内分布状况• 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）• 开工量/竣工量• 销售量/供需比• 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征• 平均售价• 开发规模• 产品形式• 平均消化率• 平均容积率• 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼 盘还要配置现场图片4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、 分析：本案在区域市场内的机会点6、 结论：• 区域市场在整体市场的地位及发展态势• 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形 式• 本案在区域内开发市场潜力• 本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层研究1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目 的经验研究及全市的趋势特征上）2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买 方式和主要的关注点、诉求点。
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