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1、【房地产企业税收成本问题研究】房地产税收成本 近年来，在市场经济环境和税制环境不断变化的背景下，我国关于纳税筹划和税务风险管理的理论与实践均获得较大的发展。纳税筹划与税收风险管理的是关乎广大纳税人利益的热门话题，应该说，它在企业运营中的作用显得越来越重要，日渐成为提升企业竞争力的重要手段之一。房地产企业在开发及经营过程中具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉及金额大，收益高但周期长等特点，利用纳税筹划能有效的控制并降低企业的纳税成本与风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，从而实现企业价值最大化目标。 对于企业来说，控制税收成本即通过对税收成本的各种可控因素进行控制和安排，尽可能保持税收
2、成本最小化。税收成本的三个组成要素中，税款成本和税收风险成本都和税收制度的相关规定紧密相连，而且具有一定的可控性。因此，本文对税收成本的控制主要集中在通过企业行为方式的调整，利用税收政策的相关规定尽可能地减少税收负担。对于房地产企业而言，降低税收成本的关键是分析影响税收成本的可控因素，而这些可控因素主要表现在房地产开发方式、销售模式等与税法规则的结合。 房地产企业可能面临的税种有六种，包括营业税、土地增值税、企业所得税、契税、房产税和城镇土地使用税。在这些税种中，营业税、土地增值税和企业所得税是房地产开发企业支出金额最大的税种，因而，本文将主要结合这三个税种进行分析。 （一）影响房地产企业税收
3、成本的营业税因素 对于房地产企业而言，营业税指的是企业有偿转让不动产而征收的一种税。其计税依据是向购买方收取的全部价款和价外费用。销售不动产的税率是5%。对于房地产开发企业而言，影响其营业税大小的因素有以下几种： 1.房地产开发产品处理方式影响营业税税收成本 开发产品的处理方式决定是否为营业税的应税行为，因而，影响营业税税收成本的产生与否。房地产企业对开发产品的处理方式有两种，一种是对外销售，一种是长期持有，如自营。营业税是对有偿转让行为进行征税，因而，只有发生了有偿转让行为，才构成营业税的应税行为，反之，如果企业选择长期持有则无须承担营业税。 2.房地产开发产品销售价格影响营业税税收成本 开
4、发产品的销售价格影响营业税计税依据的大小，因而，影响营业税税收成本的大小。营业税是按销售收入作为计税依据的，因此，企业确定的价格越高，企业面临的营业税的计税依据就越大带来的税收成本就越高。 3.房地产开发产品转让方式影响营业税税收成本 开发产品的转让方式既可以影响计税依据的大小，又可以决定是否为营业税的应税行为，因而，对营业税的税收成本的影响也是综合性的。房地产开发产品的转让方式一般有三种，一是有偿转让。如上所述，这种方式需要按照转让所得的全部价款计征营业税。二是受托代建方式开发。即房地产开发企业受购买方的委托而建设的项目，建设完成之后移交给购买方。根据营业税暂行条例的规定，这种方式下营业税按
5、照收取的代建费计算缴纳营业税。三是以投资入股的方式开发项目。即房地产开发企业将开发完成的项目以实物资产的形式投入到购买企业。 根据营业税暂行条例实施细则的规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。 以上三个因素是决定房地产企业营业税税收成本的关键因素，通过对上述三种因素的应用可以使营业税的税收成本变成可以控制的成本，为企业税收控制提供依据。 （二）影响房地产企业税收成本的土地增值税因素 土地增值税是对转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为所取得的增值额征收的一种税。这种税是按超额累进税率计征的，目前，最低税率为30%，最高税率为60%。对于房
6、地产企业而言，土地增值税即是对转让房地产所取得的增值额征收的一种税。随着房地产业的发展，房地产转让的增值额呈增加趋势，因而，土地增值税往往是房地产企业关注的重点税种。对于房地产企业来说，土地增值税税收成本可以通过以下几种因素进行控制： 1.房地产开发产品处理方式影响土地增值税税收成本 根据土地增值税的相关规定，对外销售须计算缴纳土地增值税，因而，如果房地产开发企业长期持有其开发产品，由于不再是土地增值税的应税行为，因而也就无需缴纳土地增值税。 2.房地产开发产品销售价格影响土地增值税税收成本 土地增值税是按照房地产增值额作为计税依据而征收的，因而，销售价格的高低直接影响到增值额的大小，进而影响
7、土地增值税的税收成本。此外，土地增值税是采用超率累进税率计征的，在开发成本既定的情况下，销售价格越高，其增值率就越高，其适用的税率级次可能爬升，也将增加土地增值税的税收成本。因而，开发产品的销售价格影响转让增值额和增值率，进而不仅影响土地增值税的计税依据，也对税率选择产生影响，造成土地增值税税收成本的变化。 3.房地产开发产品转让方式影响土地增值税税收成本 和营业税的相关规定相似，按照土地增值税的相关规定，有偿转让房地产开发产品属于土地增值税的应税范围，而受托代建和投资入股的方式则不属于土地增值税的应税行为，因而无需支付土地增值税的税收成本。 4.房地产开发产品的开发成本影响土地增值税税收成本
8、 根据前文所述，房地产开发产品的开发成本影响到增值额和增值率的大小，进而影响到土地增值税的计税依据和适用税率的选择。因而，其他因素不变的情况下，开发成本越低，企业取得的增值额就越大，增值率就越高，因而，需要支付的土地增值税的税收成本就越高。 因而，从上边几个因素的分析来看，土地增值税税收成本的可控性不仅取决于应税行为的调整，还取决于任何影响增值额和增值率的因素，通过对这些因素的操控可以起到控制增值税税收成本的目的。 （三）房地产企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得征收的一种税 对于房地产企业而言，无论是销售还是持有自营，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，只要有盈利，即取得所得，均需计
9、算缴纳企业所得税。因此，房地产企业开发产品的处理方式和转让方式都不会影响企业所得税的税款缴纳。 由于企业所得税是对企业的所得额征收的，因此，影响所得额的收入与成本费用水平便是影响房地产开发企业企业所得税税收成本的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算预缴税额的，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业所得税的税收成本。 1.房地产开发产品的成本销售价格影响企业所得税税收成本 根据企业所得税法的规定，企业所得税的计税依据是企业的应纳税所得额，而所得额的核算是由其取得的全部收入减去可以扣除的成本、费用、税金、损失等。因而，其他因素既定的情况下，销售收入越大，所得额越大，应纳税
10、额越大；同理，其他因素既定的情况下，成本越大，所得额越小，进而应纳税额越小。由此可见，成本和销售价格决定了所得额，因而，通过对房地产产品成本和销售价格的控制就能够使所得税带来的税收成本成为可控因素。 2.房地产开发产品的预售时间和进度影响企业所得税税收成本 由于企业所得税采用预缴的方式，因而，房地产开发产品的预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间越早，企业因缴纳税款损失的实践价值越多。同样，房地产企业开发产品预售收入越高，预缴的企业所得税税款也就越多。如果控制预售时间和进度不会影响企业的整体利益，那么，通过预售时间和进度的控制就能够使企业所得税带来的税收成本成为可控因素。 3.房地产开发
11、产品的竣工时间影响企业所得税税收成本 根据税法规定，房地产企业开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，虽然，企业所得税清算遵循“多退少补”的原则，但一般情况下，对于房地产开发企业来说，在清算时要补交一大笔所得税。因而，预示着开发产品竣工时间越早，清算补缴税款的时间也就越早。 营业税、土地增值税和企业所得税构成了房地产企业的主要纳税支出项目，形成了企业主要的税收成本。因此，影响三个税种的因素是影响房地产企业总体税收成本的关键因素。结合本文的分析，房地产企业开发产品的处理方式、转让方式、销售价格、成本、预收时间和进度、竣工时间等因素共同对三大税种起着重要的影响。因此，控制房地产企业的税收成本应同时注重以上因素及其相互作用对三大税种的影响，通过纳税筹划的手段合理合法纳税，有效降低税收成本，从而达到企业价值最大化的目的。 第 7 页 共 7 页
