昆明主要板块商业调查扌艮告国贸•新天地项目现在即将面对项目定位及后期招商阶段,为了 配合招商工作及商业物业定价的工作,我们除对项目隶属的关上片区 进行了市调,还针对昆明几大商业板块做了市调,包括金马坊板块、 同仁街板块、昆都板块和财富中心板块,主要市调内容包括主要商业 业态、各商业业态的商家数量、各商业业态的商家的经营面积、经营 状况,和经营成本等一定程度上理解各个商业板块的业态分布以及 租金分布和各业态租金承受情况一、2005年调查数据回顾首先我们回顾下2005年昆明主要商业板块的租金情况,包括关 上板块、金马坊板块、同仁街板块、昆都板块具体情况如下:h关上板块业态大杯小餐饮茶室美容二手房烟酒汽修珠宝娱乐租金30-5040-5040 - 55404560-804035402.金马坊板块业态休闲购物大小餐饮酒吧慢摇美容珠宝其他租金200-22090-100100-18080-125501602003.同仁街板块业态精品购物茶餐厅美容KTV迪高厅其他租金220-28080-10010090-11080-1202804.昆都板块业态休闲购物大小餐饮娱乐茶室美容KTV其他租金150-30060 - 7080-1106050-7070-8050-7040-60二.2007年调查数据1、 关上板块以下为各部分的基本情况以及业态和租金情况。
1)滇菌一条街A. 基本情况项目情况关上滇菌一条街的商铺形式为住宅底商,没有统一的规划及经 营管理经过十多年的发展,现在已具规模,形成以野生菌为主的 餐饮一条街与关兴路垂直的关平路在滇菌餐饮氛围的带动下,形成了以茶 室、咖啡厅为主的休闲一条街该片区住宅非常集中,因此还有便利店、洗衣店等生活配套业 态业态分布关兴路:餐饮、便利店、社区配套 关平路:茶室、咖啡吧租售状况关兴路和关平路上的商铺都是较老的住宅小区的底商,销售的 时间也比较早,现在的经营者大都是租赁商铺的租金情况为: 小餐饮:50-60元/nf •月 大餐饮:35-45元/nf •月烟酒:70-90元/nf •月 茶店:30-40元/nf・月 便利店:60-70元/nf •月客户构成客户构成面广,主要有:商务人士、都市时尚一族,年轻白领、 中年中高收入人群总体评价优势:毗邻机场、国贸中心,加上多年的经营形成了有规模的滇菌 餐饮氛围劣势:商业形态都是住宅底商,对餐饮业态有一定的限制没有充 足的停车位提供给餐饮商家由于是住宅底商,对于想要扩张的商 家来说,没有发挥的余地对本项目 的借鉴意 义关上滇菌一条街是自发形成的商业街,形成了良好的餐饮圈氛 围,对于国贸・新天地项目在业态方面有一定呼应以及补充。
B、业态比例及租金情况类 别代表商家合计 面积所占比例 (%)经营 状况租金(元/就・月)小餐饮草墩园、铜 锅鱼、曼泰园152300 m211. 5良好50-60大餐饮滇菌王、野 菌园、潮江 春1610500 m252. 6好35-45茶室好友茶室、 啡一品121800 m29好30 - 40烟 酒 茶12640 m23. 2一般70-90便 利足达便利10690 m23. 5好60-70其它生活配套114050 m220. 2一般40-50(2)关上中路(国贸路)A. 基本情况项目情况关上中路,即现在的国贸路,也叫关上火锅一条街,商铺形 式为住宅底商,没有统一的规划及经营管理经过十多年的发展, 现在已具规模,形成以野生菌、火锅为主的餐饮片区由于国贸路集中了关上片区主要的办公场所,并且街道形象 良好,集中了部分犬型餐饮即关上主要的娱乐场所在火锅一条街背后的关上西路在周边餐饮氛围的带动下,形 成了以茶室为主的休闲一条街业态分布关上中路:主要是大型中餐、火锅餐饮、洗浴桑拿、足疗、 KTV等娱乐业态;关上西路旁:主要是休闲茶室酒吧为主,生活配套为辅租售状况(各业态租金情况如下表)客户构成餐饮消费群是开车前来的家庭和商务性质的消费者为主。
娱 乐休闲业态只作为餐饮业态消费群体的互补业态此外,其他业 态都是用于给周边片区提供生活配套总体评价优势:1.毗邻机场、国贸中心,加上多年的经营形成了有规模 的滇菌、火锅餐饮的成熟商业氛围劣势:1 •商业形态大部分都是住宅底商,对餐饮业态有一定的限 制,由由于发展环境的限制,很难再寻求新的拓展空间2.对于餐饮业态来说,停车位的不足也是限制商家发展的阻碍点对本项目支撑了关上片区大型餐饮和娱乐场所的主要形象,并且国的借鉴意义贸.新天地的南面展示面也位于国贸路与春城路交叉处B、业态比例及租金情况类别总计 数量合计 面积占例经营 状况餐饮一、锅火 刘锅火鹅禹 庆火摊天冷 重手期小2SE好 良5 E6上 营月经II2.右 期伽 早元-5长它3-间八 砒览才家 劎繼執商 营h商 经年的E57L月■二 , T 高 8 f月较在 才个金金烟酒茶叶草店6EEE07L月娱 乐玩疗年 电水嘉匕十 盛光光牛 鑫阳阳5 J 2 02m45.3良月tf.2 • 1/W m元■匸 /拯元月 元电65 O ( 一 o O2 5路叉一 5且相交n2. 中交有营,金晡/W 上的只经街租施元 关路为才临00 警因爲第V 电关旁玩,状輕平 盛于口电月营非, 鑫关路家个经齐高茶室酒吧22moo423&m2月•2 -5m西火业费和户消况汀 上是补消辭客和状H 关只互要人的模营令其它小超市、水 果店、便利 店、美容美发店15510 m21. 8良60-70 元/nf.月(3)关上步行街A. 基本情况项目情况2002年8月开街,有100多间商铺,被私人承包,开街的 时候十字街的平均租金是55元/平方米,2005年租金情况是中间 瓦房的是60元/平方米,两边的铁房是40元/平方米。
现铺面租 金价格较以前有所涨幅业态分布以瓦房铺面为主的主干道分布业态主要有:服饰、茶店、珠 宝玉石、精品购物、服饰以铁房铺面为主的主干道分布业态主要有:花鸟店、小服饰租售状况丸部分铺面都在经营,只有2-3间铺面要转租租金情况如 下表)客户构成外地游客或出差的散客和周边小区的散户是主要购买力,同 比该街其他物业,服饰珠宝精品经营情况相对好些此外,其他 业态都是用于给周边片区提供生活配套总体评价优势:1.周边众多的社区人口,有足够的消费力支持;2.以休闲购物为主的业态组合综合多样,满足周边社区的 中低端消费人群,贴补了关上市场空白点,提升了商铺 的价值;劣势:由于发展环境的限制,关上步行街很难寻求新的拓展空间, 从规模经济上取胜较难对本项目 的借鉴意义中低端的休闲步行街,小街本身的建筑十分的粗糙,导致整 个小街的形象无法提升对国贸•新天地项目的借鉴意义不是很 大B. 业态比例及租金情况类别代表业态总计数量面积合计所占比 例(%)经营状况租金备注珠 宝 玉 器泰祥珠宝、 饪缘珠宝、 翡翠珠宝、18162 m219. 7良 好100-140 元/ml 月瓦房主干道上的 待租铺面平均租 金在160-200元/m2.月;在铁房铺面相对 瓦房铺面租金较花鸟欣春花19171 m220.8良80-100 元/nf •月服饰E2mOO2好月•/ 元 5 5;立隹 甫营月5彩材经蒋竹。
m2杯让-心十期獰櫛啦 炖::llrx 10步铺2-金都第以於 低在置 才面租戶月•茶叶店洱 茗O1AOO1X0良 好月•/ 元 O O11精品购物上泰品5E好月•其它小吃店 书店、贴纸 照、修理店竽6E良 好月•关上三个区域的综合情况:业态所占面积()面积所占比例租金(元/・月)大杯2870067.76%40——-60小餐饮23005.43%55——-65茶室、咖啡32407.65%45——-55美容美发美体8001.89%50——-70二手房交易所1500.35%50——-60烟、酒.茶9702.29%70——100汽车修理.气配12002.83%40珠宝30007.08%45娱乐20004.72%502、 金马坊板块A、基本情况项目概况商业城全部商铺由金马碧鸡商贸公司统一管理对外租赁经 营项目大体可分为:旅游购物(香烟、珠宝、土特产、旅游纪念 品),休闲娱乐(迪高、酒吧、演艺吧、茶室)和餐饮(茶餐厅、 中西餐、特色餐饮)三丸部分项目立项时是规划为旅游购物商 城,建筑外立面也是民族风格,现在已慢慢演化为现代娱乐、餐饮的商业区业态分布1F:旅游购物(香烟、珠宝、土特产、旅游纪念品),休闲娱乐(迪 高、酒吧、茶室),餐饮(茶餐厅、中西餐、特色餐饮)2F:休闲娱乐(迪高、酒吧、茶室、演艺吧),餐饮(茶餐厅、中 西餐、特色餐饮)3F:休闲娱乐(酒吧、茶室),小型旅社租售状况目前尚有零星黄金地段商铺(30 左右)转让,但多为投资 者炒作之用,转让费10万左右,无大型商铺(100 以上)可供 租赁。
客户构成主要租赁者:餐饮、娱乐公司 主力消费群:时尚年轻人较多总体评价从片区经营项目种类来看,金马碧鸡坊本身的文化底蕴带动 了片区的旅游经济而作为昆都补充的娱乐休闲,虽然消费不及 昆都,但风格并未脱离昆都商业形态,而餐饮主要以特色风味为 主,经营状况良好优势:1.位处城区中心位置,紧临成熟老昆百大商业片区,人气 旺盛2.以金马碧鸡坊本身的文化底蕴为依托,形成强大的聚客 能力劣势:1 •位于主城中心,停车位紧缺;城市交通堵塞问题日益严 重,进入交通不便2.现片区商业基本趋于饱和,进驻经营可能性不高3•周边业态复杂,缺乏统一经营管理对本项目 的借鉴意 义金马坊项目初期规划为旅游购物商城,经营情况并不理想 随着娱乐.餐饮业态的渗透,金马碧鸡坊商业城已逐渐演变成一 个与“昆都力相仿的娱乐圈B、业态比例及租金情况类 别代表业态计量 总歎面积 范围合计 面积所占 比例经营状况层 租金层 租 金三层租金休烟店,小珠285-10138003. 8%良270闲宝店,土家20-3010。