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房地产估价报吿评审标准(试行)

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房地产估价报吿评审标准(试行)(2010年6月12 H征求意见稿)第一条(制定目的)为了提高房地产估价报告(以下简称 估价报告)质量,统一估价报告评审内容、要求和方法,保障估 价报告评审客观、合理,根据国家标准《房地产估价规范》和有 关房地产估价指导意见,结合估价报告评审工作实际,制定本标 准第二条(适用范围)对鉴证性估价报告进行评审,适用本 标准本标准所称鉴证性估价报告,是指房地产估价机构为委托人 提供给第三方使用,或者为委托人进行内部管理、接受外部监管 而出具的起着价值证明作用的估价报告,包括但不限于为了下列 需要而出具的估价报告:(一) 房地产抵押贷款;(二) 房屋征收补偿;(三) 房地产税收;(四) 人民法院强制拍卖变卖房地产;(五) 国有建设用地使用权出让;(六) 用房地产作价出资设立公司或者企业;(七) 投资性房地产公允价值计量;(A)上市公司关联交易第三条(评审方式)估价报告评审,采用定量评审与定性 评审相结合的方式第四条(定量评审内容)估价报告定量评审,采用分项目 逐项评分的方式估价报告定量评审项目,分为一般项目和特殊项目一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量,分为4 个分项和28个子项(详见附件)。

特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组 成要素或者应当予以描述、分析的独特内容其中,房地产抵押 估价报告的特殊项目分为6个分项:(1 )估价假设和限制条件的 特殊要求;(2)估价原则的特殊要求;(3)估价结果披露的特殊 要求;(4)估价对象变现能力分析;(5)相关风险提示;(6)附 件的特殊要求第五条(定量评审得分)估价报告定量评审总分的满分为 100 分不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分,为各个一 般项目的评审得分之和应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分,按照下列公 式换算得出:一般项目评审总得分+特殊项目评审总得分 估价报告定量评审总得分= X 100100+特殊项目的满分第六条(各评审子项的评审得分)被评审的估价报告存在 本标准列举的问题的从该问题所在评审子项的标准分中减去该 问题对应的扣分值扣分值有一定范围的,根据问题的轻重程度 予以扣分每个评审子项的评审得分,为该评审子项的标准分减去其扣 分值之和该评审子项的扣分值之和超过其标准分的,仅将该标 准分扣完使该评审子项得零分为止第七条(测算过程评审)估价测算过程的评审得分按照 下列方式确定:(一) 在估价报告中,只能选用一种估价方法估价的,该估 价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。

二) 在估价报告中,应当选用两种以上估价方法估价的, 先分别评定各种估价方法测算过程的得分,然后以其简单算术平 均数作为估价测算过程的评审得分理论上适用的估价方法未选 用且未充分说明理由的,该估价方法测算过程的评审得分为零 分第八条(创新特色加分)鼓励注册房地产估价师和房地产 估价机构出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告估价报告在严于国家标准《房地产估价规范》、相应房地产 估价指导意见以及本标准的要求且不与其有关内涵相冲突的情 况下,有创新或者有特色的,应当给予不超过30分的创新或者 特色加分给予估价报告创新或者特色加分的,应当采用书面形式指出 估价报告中的创新或者特色之处第九条(定性评审内容) 估价报告定性评审,采用审查估 价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式对于有不合格内容的估价报告,仍然应当进行全面的定量评 审,尽量指出估价报告存在的问题,以使注册房地产估价师和房 地产估价机构了解其估价报告存在的问题,帮助其提高估价报告 质量在进行全面的定量评审中,不合格内容所在的评审子项的评 审得分为零分第十条(重要内容缺失的不合格)估价报告应当包含下列 内容,缺少下列内容之一的,估价报告为不合格:(一) 致估价委托人函;(二) 注册房地产估价师声明;(三) 估价假设和限制条件;(四) 附件。

估价结果报告应当包含下列内容,缺少下列内容之一的,估 价报告为不合格:(一) 估价委托人;(二) 估价机构;(三) 估价目的;(四) 估价对象;(五) 估价时点;(六) 价值类型;(七) 估价依据;(A)估价原则;(九)估价方法;(十)估价结果;(十一)估价人员估价技术报告应当包含下列内容,缺少下列内容之一的,估 价报告为不合格:(一) 估价对象实物状况描述与分析;(二) 估价对象权益状况描述与分析;(三) 估价对象区位状况描述与分析;(四) 市场背景描述与分析;(五) 估价对象最高最佳利用分析;(六) 估价方法适用性分析;(七) 估价测算过程;(八) 估价结果确定特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或 者缺少应当予以描述、分析的独特内容的,估价报告为不合格第十一条(有重大问题的不合格)估价报告有下列情形之 一的,估价报告为不合格:(一) 致估价委托人函上无房地产估价机构盖章;(二) 注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价 师亲笔签名;(三) 估价报告出具日期(致估价委托人函上的落款日期) 不在房地产估价机构的资质有效期内;(四) 随意编造对估价结果有直接影响的估价假设;(五) 估价目的表述错误或者未对应其经济行为;(六) 根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有 关法律法规规定,估价对象界定不清或者有严重错误,虚构、编 造估价对象状况;(七) 估价时点确定错误,与估价目的不适应或者与有关规 定不同且未充分说明理由;(八) 价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误;(九) 估价依据严重错误,或者未在“估价依据”中列明估 价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见,或者估价依据 运用严重错误,或者在估价中完全未体现估价依据的要求;(十)估价方法选用错误,或者理论上适用的估价方法未选 用且未充分说明理由,或者估价技术路线(估价思路)严重错误;(十一)估价方法运用严重错误,旬括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误;(十二)虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例;(十三)估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致,句括 致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不 一致,估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致。

第十二条(其他不合格情形)估价报告例行评审可以不审 查是否存在下列情形,但在评审中发现存在下列情形之一的,估 价报告应当不合格:(一) 根据《房地产估价机构管理办法》,估价报告对应的 估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围;(二) 房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人 或者相关当事人有利害关系,或者与估价对象有利益关系;(三) 估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者 注册房地产估价师的专业胜任能力,但有重要专业帮助并予以说 明的除外;(四) 被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价 报告内容不一致;(五) 估价结果不合理偏高或者偏低第十三条(评审结论)估价报告评审结论由定量评审得分 和评审意见组成没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足 60分的,有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总 得分不足50分或者加分后的总得分不足60分的,以及有本标准 规定的不合格内容之一的估价报告,为评审不合格前款以外的估价报告,为评审合格其中,90分以上的, 为一等报告;8()分以上、不足90分的,为二等报告;70分以上、 不足80分的,为三等报告;60分以上、不足70分的,为四等 报告。

评审意见应当说明估价报告是否合格,并指出估价报告存在 的主要问题第+四条(参照执行)对非鉴证性估价报告进行评审,参 照本标准执行第十五条(解释权)本标准由中国房地产估价师与房地产 经纪人学会负责解释第十六条(施行日期) 本标准自发布之日起施行附件:房地产估价报告定量评审标准附件:房地产估价报告定量评审标准目录表1 房地产估价报告一般项目评审标准 2表1・1 市场法评审标准 6表1・2 收益法评审标准 7表1-3-1 成本法(房地)评审标准 9表1-3-2 成本法(建筑物)评审标准 11表1-3-3 成本法(土地)评审标准 12表1・4・1 假设开发法(现金流量折现法)评审标准 13表1-4-2 假设开发法(传统方法)评审标准 14表1・5 基准地价修正法评审标准 15表2 房地产抵押估价特殊项目评审标准 16表3 房地产估价报告评审工作表 略 评审分项序号标准分一、封面、目录、致函、声明、假设和限制条件 (15分)11面輙 封韓9 O 全洁 侪简 r11二、<> r— , 传「项2录 目询ao 勲码 浣页 r113价函 御人 *委内准 后述 前表9 O 芯致懈 彬容弥5■ 亠 - 托、Q人科 不属 委落命伙斟 的 / 价坐(4合的 中的 估」型市财。

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每 缺少一项,扣0.5分8*估价目的农述明确、具体、 规范2(1) 估价目的表述不明确或者不具休的,扣1分2) 估价目的表述不规范的,扣1分3) 估价目的表述错误或者未对应其经济行为的,属于不合 格内容9*估价对象估价对彖范围界 定清楚,基本状况 描述全面、准确5⑴估价对彖范围(土地、房•屋、构筑物、树木等;包含动 产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的,应说 明)界定不清楚的,扣1〜2分2) 佔价对象基本状况包括:名称、坐落、规模、用途、权 属等描述不全面、不准确的,扣1〜2分3) 土地基本状况中还应当包括:四至、土地使用期限、开 发程度每缺少一项,扣1分4) 建筑物基本状况中还应包括:建成吋间、建筑结构、设 施设备、装饰装修、维护状况每缺少一项,扣1分5) 根据估价日的对估价对彖进行相应处分、但不符合有关 法律法规规定的,估价对彖界定不淸或者有严重鉛误的, 虚构、编造估价对象状况的,属于不合格内容10*估价时点确定止确,确定理 由简。

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