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1、目录题 目：基于基准地价系数修正法的地价评估研究目录云南财经大学I本科毕业论文原创性及知识产权声明I目录II摘 要IIIABSTRACTIV基于基准地价模型的地价评估研究1一、绪论1（一）研究背景1（二）研究意义1（三）国内外研究现状2二、地价及地价影响因素5（一）地价基本理论5（二）地价影响因素分析6三、B土地状况描述7（一）土地概况7（二）地价影响因素分析8四、土地价值的确定9（一）估价方法的选择9（二）基准地价系数修正法10（三）该宗土地地价及测算结果10五、陇川县B土地价值评估启示18（一）B土地估价结果分析18（二）在对该土地评估中存在的问题18六、结论与展望19参考文献20致 谢2
2、2摘 要土地是人类生产生活所必需的物质资料，在土地转换、买卖、租赁的业务活动中，土地交易越来越频繁。为了应对市场的需要，土地估价在市场经济活动中所起重大的作用也越来越大，然而因为国内土地市场并不成熟，土地法律和规则并不完善，估价能力需要持续提升。本文利用叙述国内土地评估情况，和与土地价值评估有关的多种理论，之后对陇川县工业用地土地开展评估，在研究土地主要状况和地价影响条件之后，整体分析多种评估方式的适用性和优点、缺点，使用基准地价系数修正法评估土地价值。在上述修正法中，对基准地价的时间、区域、个别等因素进行相应的修改，研究市场法具体应用范围与数据的需求。最后取基准地价修正法测算结果作为土地地价
3、，帮助城镇土地价值评估寻找明确高效科学的评估方式与。此外依照本次评估来分析此宗地的使用效果和城镇工业用地土地评估中出现的问题、指出科学意见。关键词： 土地估价； 基准地价系数修正法； 启示 问题英文摘要及关键词VIVIVIVI英文摘要及关键词AbstractLand is the material information necessary for human production and life, and land transactions are increasingly frequent in the business activities of land conversion, sa
4、le and leasing. In response to the need of the market, land appraisal plays a significant role in market economy activities become more and more big, but because our country land market is not perfect enough, land laws and regulations is not sound, appraisal technique needs to be improved.Based on t
5、he current situation of our country land evaluation and land value evaluation related on the basis of the theory of long river county industrial land land land price assessment, on the analysis of the basic situation of land and the land price influence factors, on the basis of considering the appli
6、cability of the various evaluation methods and the advantages and disadvantages, the benchmark land price coefficient correction method and market comparison method to evaluate land value. In the benchmark land price correction method, the time factor, regional factor and individual factor of the be
7、nchmark land price are modified respectively. In the market comparison method, the application scope and data requirements of the market method are analyzed. Finally, the calculation result of the benchmark land price is used as the land land price, and the evaluation method and procedure for the ev
8、aluation of urban land value are established. At the same time, this paper studies the utilization effect of the land and the problems existing in the land evaluation of urban industrial land and puts forward corresponding Suggestions.Key words：Land valuation Revelation Problem Correction of the ben
9、chmark land price coefficient.四、土地价值的确定基于基准地价模型的地价评估研究一、绪论（一）研究背景土地是人类日常生活所需要的物质资料，在进行转换、买卖、租赁的业务活动中，土地交易越来越频繁。为了应对市场的需要，土地估价在市场经济活动中所起重大的作用也越来越大，但是由于我国土地市场还不够完善，土地法规尚不健全，估价技术有待提高。本文通过阐述我国土地评估现状，以及与土地价值评估相关的各项理论的基础上对陇川县工业用地土地进行地价评估，在分析土地基本情况及地价影响因素的基础上，综合考虑各评估方法的适用性与优劣，采用基准地价系数修正法评估土地价值。在基准地价修正法中，对基
10、准地价的时间因素、区域因素、个别因素分别进行修正，分析市场法的使用范围和数据的需求。最后取基准地价修正法测算结果作为土地地价，为城镇土地价值评估确立规范有效的评估方法和程序提供借鉴。同时根据此次评估来研究该宗地的利用效果以及城镇工业用地土地评估中存在的问题及提出相应的建议。（二）研究意义土地评估有利于土地交易的顺利进行。随着社会经济的发展，房地产业的土地交易在我国频繁发生，其经济价值发生了变化，加上土地市场特征的区域特征，因此在土地市场上很难得到完整的地价信息。除了一些更专业的土地管理公司外，人们很少有这方面的经验，因此，土地交易是土地评估必须提前确定其价值并使其更加公平合理的交易所必需的，这
11、样土地交易才能顺利进行，是调整土地市场经济主体关系的经济利益。其次，它便于优化土地市场。土地估价是重要的杠杆，利用价格信号调整土地市场供求表现具体供应情况，要调节供给结构，政府需要依照社会经济与土地市场供应状况，进一步指导投资与需求，加快土地资源的科学高效使用，进而管控土地市场的具体售价，保证土地与房地产市场的长久稳定发展，促进我国土地使用制度的改革。（三）国内外研究现状（1）国外研究综述基准地价制度最初产生于西方资本主义国家，由于其实行私有土地所有权，便于土地和税收管理，制定了第一个基准地价制度，经过多年的发展，逐步形成了演变适应相应的土地制度体系。日本是亚洲发达的资本主义国家，在建立地价制
12、度的过程中，引入了公法的土地价格，是一个公共方案的土地，这个制度已经持续了40多年。每年以市民的价格为准，在这个体系中，公共过程的地价主要有三部分，由国家首先公布，由当地政府修改后再次向公众公布，在高等地区根据公众的土地价格的季度使用程度。整个过程由国家出资，各环节都要按照有关的法律法规进行，结果是非常权威的。韩国的基准地价系统接近日本的地价公示制度，它也是按照相关法律法规，对土地使用管理的区域性地价进行公告，以便为收集土地交易，有关税收，同时也可以根据这个价格，限制一些非常规的土地交易。作为一个高度发达的资本主义国家，美国在土地管理过程中实行垂直管理，从联邦到州到县和市。由于其高度发达和成熟
13、的市场经济，基本地价以市场调整为主，全部遵从土地市场规律，土地依照市场要求受让，选择土地的需要，所有环节较为自由。英国因为土地法相关要求，归属于王室，然而在现实情况中，90左右的土地所有者具有永久所有权，换句话说，该国土地私有化程度较高。此外，因为并未单独设定对应的土地管理组织，土地使用过程由相应的机构根据土地类别进行管理。在土地交易过程中，土地价格主要取决于“房地产估价局”设立的价格评估指导，通过员工的经验来评估土地价格。但在这个过程中，缺乏数学模型的应用。俄罗斯作为以苏联为基础的资本主义国家，土地制度也将公有制转变为私有土地所有权，土地流转过程遵守俄罗斯联邦土地法和农地流转法，目前土地市场
14、已经形成一定的规模，因此在土地的过程中土地所有权和受让人可以自由流通，与基准地价制度没有明确的相似之处。德国土地价格体系主要基于定期公布的土地参考价格。这个价格是根据政府设立的土地价格评估机构来进行的，此外还通过设立过去和现在的土地价格评估机构 - 土地评估委员会来分析全国各地的地区土地价格，地价指导。（2）国内研究综述吴克宁（2014）指出：建立城乡统一建设用地市场不仅能推动我国工业化的发展，还能缩小我国城乡之间的差距，实现共同富裕9。 党国英（2013）所说：我国城乡用地二元结构最为突出的问题是在市场经济条件下，仍存在城乡要素交换之间的不平等因素，使农村资源过多的流向城市。而且在流动过程中
15、采用的征地补偿价格远远低于当时土地交易的市场价格，这让农民为城市的发展做出了极大的贡献，但是却没有享受到城市发展所带来的社会保障制度孙琳蓉（2013）指出：地方政府对土地收入过分依赖，教育、城市建设、水利工程、保障性住房等都依赖从土地转让中筹集资金，这是建立城乡统一建设用地市场所面临的政府方面的问题。 郑云峰（2010）等人在对建立城乡统一建设用地市场可能存在的问题上进行深度分析，在土地入市的范围、入市的详细流程上做出了深入的研究并得出了要建立科学合理的城乡统一建设用地市场规划，按照整体规划制定土地入市流转的范围及程序，为建立城乡统一建设用地市场提供了有效的政策建议。（3）述评国外对土地价格理论的研究较早，如马克思从土地所有制角度对地租进行分类，从形式上分，地租可以分为绝对地租、级差地租；但是有些西方学者却认为土地价格是将出让土地使用权获取的报酬，如亚当斯密在国富论中指出：地租既是一种剩余价值，又是一种地租收入；萨缪尔森等人认为，在自由市场经济中土地与其他商品都是一样的，是由其供给和需求决定的。在英国 1884 年出版的房地产估价专著中土地评估出现，书中详细的阐述了现在收益法已经成为土地估价的常用方法。目前西方在进行土地估价时常用的方法有市场法、成本法、收益法和剩余法。比如在美国，由于市场经济发达和土地交易案例丰
