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1、 “营改增”后房地产业税务筹划研究 伍辉念摘要：截至2017年 5月1日，房地产业、建筑业、金融业、现代生活服务业等四大行业迎来全面“营改增”1周年，在过去的1年里，上至国家税务总局，下至各省市地方税务局，均先后出台一系列全面应对“营改增”政策及相关规定。1年来，这四大行业财会人员无疑面临了最严峻的挑战，协助企业度过了“营改增”过渡时期。作为房地产业财务人员，尤其是税务会计人员，无不深有体会，现结合自身工作实际，浅谈关于房地产业税务筹划的几点思考，谨供参考。关键词：“营改增”；房地产业；税务筹划一、宏观基调“营改增”后房地產业精益化管理势在必行，而税务筹划乃精益化管理之核心环节，房地产业不能再
2、局限于单一税种或者单一环节开展税务筹划，而应加强对房地产项目全生命周期涉及主要税种统筹谋划，算好税会一本账；从项目拿地、前期设计、开发建设、开盘销售、尾盘清算、项目注销等各个环节，通盘考虑。同时，房地产业应该针对房地产老项目做一个全面盘点，通过切实可行的税负测算，在整体税负最低的情况下，择优选择简易计税或者一般计税，一经选择36个月内不允许变更，所以选择计税方法要谨慎。全面“营改增”后，房地产业税务筹划弹性更大，难度也随之增加，具体体现为：增值税、土地增值税、企业所得税三大税种环环相扣。简而言之，在房地产项目销售收入总额既定的前提下，增值税税负增加，相应收入减少，势必城建税及附加税增加，土地增
3、值税扣除总额增加，从而土地增值税税负会相应降低；而企业所得税增减预期需视情况而定，也就是说，房地产业在做具体税务筹划的时候，需要考虑这三大主要税种之间的联动关系，在合法合理的前提下，尽可能满足三大税种整体税负最低，从而增加企业自身盈利。二、细节思考（以一般计税为例，简易计税相对简单）（一）拿地阶段税务筹划1. 构建土地利润模型：某业态单方土地利润（Ti）=（业态售价Pi-单位面积开发成本Ci）*参考容积率-单方土地成本Co业态售价Pi：对应普通住宅、非普通住宅、商业、车位、别墅等拟销售价格。单位面积开发成本Ci：包括前期工程、基础设施建设工程、建安成本、公共配套设施建设工程、借款费用、开发间接
4、费、销售费用、管理费用、财务费用、增值税、税金及附加等，分摊到每平米土地的成本。地块规划容积率：为拟获取地块核心经济技术指标之一，一般都有严格规定。单方土地成本Co：分摊到每平米土地的土地成本（主要指土地出让金及相关税费等）。2. 构建业态组合收益模型：假定拟获取地块拟开发业态为YT1、YT2、YT3、YTi（i=1，2，3，n）Ti：某业态单方土地利润；Xi：各业态类型土地面积占比；D：拟获取宗地总占地面积。在宗地相关经济指标（规划容积率、建筑密度、土地成本等）都确定的情况下，决定宗地取得最大的利润的关键点在于各物业形态土地利润的大小，土地利润最大的物业即为该地块的最佳物业形态。在土地成本一
5、定的情况下，从土地利润的计算公式可以看出，各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的售价、参考容积率、单位面积开发成本等。而单位面积开发成本，应考虑增值税、税金及附加等，这就回归到主税种一体化思考阶段，在此不再赘述。（二）开发销售阶段税务筹划1. 增值税税务筹划根据增值税计税原理：增值税=销项税额-进项税额，易得知，增值税纳税筹划可以从销项税额和进项税额两方面着手，如果企业能尽可能降低销项税额、并且尽可能最大化进项税额，增值税税负无疑是最低的。（1）销项税额销项税额通常跟收入水平成正比例关系，但房地产业在一般计税（简易计税房地产老项目增值税计算较为简单，本文不作相关考虑）前提下，涉及土地款销
6、售额税前扣除问题，具体公式如下：房地产销售收入增值税销项税额=（当期销售收入-当期允许扣除的土地款）/1.11*11%，容易看出：一般计税前提下，增值税销项税额取决于两个因素：当期的销售收入以及允许当期扣除的土地款。在市场销售水平以及开发总成本既定的情况下，土地款所占总成本比重越高的企业，其增值税销项税额相对越低。（2）进项税额房地产业因其自身业务的特点，其所涉及的增值税进项税额可谓，行业门类齐全，进项税税率结构繁琐，为确保房地产业进项税额最大化，建议企业应该制定专门的房地产业进项税管理办法，将增值税发票视同现金支票一样，从严从规管理。房地产业进项税税率结构简单总结为，17%的办公用品、电梯采
7、购等；13%的绿植农产品采购、职工教育经费支出等；11%的建安企业或者农产品发票（自2017年7月1日起取消13%的税率）等；6%的现代生活服务业（比如因公出差住宿费）；5%的房地产老项目出租发票等；3%的小规模纳税人提供的发票。从以上得知，为确保房地产业进项税尽可能最大化，需要企业始终贯彻全员全程参与原则，从制度（除税法明确规定不可以开具增值税专用发票情形外，其余均要求取得相应专用发票，才允许列支相关成本费用，否则不允许列支）以及发票源头管好进项税，在同等前提下，尽可能选择进项税最大的方式采购相应的服务。2. 土地增值税税务筹划根据土地增值税（执行四级超率累进税率）计税原理：土地增值税=增值
8、额*相应税率-扣除额*相应扣除率，易得知，土地增值税税负主要取决于增值额与扣除额，在收入既定的情况下，扣除额占收入总额比重越高，土地增值税税负越低。另外，根据现行土地增值税政策，普通住宅（单套建筑面积一般小于144平米）增值率不超过20%的，免征土地增值税；一定配比的精装房（甚至可以打造拎包入住温馨家园，体现集中采购家具家电优势），不但可以增加土地增值税税前扣除金额，而且还能增加相应的增值税进项税额，筹划得好，可以取到双重降税的效果，实现业主与开发商互利共赢。endprint这就提醒广大房地产业决策人员：在做整体规划设计的时候，可以结合当地市场需求，准确定位，并尽可能地考虑普通住宅、精装房等户
9、型结构最优配比。3. 企业所得税税务筹划房地产业企业所得税涉及预缴和年度汇算清缴两个方面，且企业所得税系年度概念，一般退库很难。这就要求房地产业在具体项目税务筹划的时候，需要重点考虑和安排好开盘、交房、结利等重要时间节点，统筹谋划好企业所得税一盘账，防止因前期预缴过多，而造成不必要的所得税损失。三、总结为全面适应“营改增”，合理筹划好公司税收一本账，规避公司税收风险，尽可能降低公司整体税负，确保公司整体盈利水平上升一个新台阶，现将房地产业税务筹划的几点思考总结如下。1. “营改增”后房地产业精益化管理势在必行，而税务筹划乃精益化管理之核心环节，房地产业不能再局限于单一税种或者单一环节开展税务筹
10、划，而应加强对房地产项目全生命周期涉及主要税种统筹谋划，算好税会一本账；从项目拿地、前期设计、开发建设、开盘销售、尾盘清算、项目注销等各个环节，通盘考虑。2. 谨慎选择简易计税与一般计税方式，一经选择36个月内不允许变更。3. 不再局限于单一税种的筹划，统筹谋划好增值税、土地增值税、企业所得税等主要税种一盘账，确保整体税负最低。4. 合理定价、定位，提高市场预判能力，防止因定价过高、非普通住宅占比过大，而导致土增税税负整体偏高，削弱公司的盈利水平。5. 在符合市场需求的前提下，适当增加精装房的比重，不但可以增加土地增值税税前扣除金额，而且还能增加相应的增值税进项税额，筹划得好，可以取到雙重降税
11、的效果，实现业主与开发商互利共赢。6. 随着增值税的全面推行，房地产业精益化管理呼之欲出，为确保公司增值税整体税负最低，需要从制度和源头加强对增值税进项税额的管理，重要性堪比现金管理制度。7. 谨慎选择供应商，确保公司进项税规范合理最大化。8. 结合公司实际，以公司总部的名义，出台相应的增值税发票（含专票和普票）通用管理办法（包括从外部取得的增值税发票以及自身开具的增值税发票），针对从外部取得的增值税发票，除税法明确规定不可以开具增值税专用发票情形外，其余均要求取得相应专用发票，才允许列支相关成本费用，否则不允许列支。9. 统筹做好项目各个关键节点安排，尤其是开盘、交房、结利时点，合理安排销售
12、进度，尽可能地实现增值税进项税额抵扣最大化，减少进项税损失。10. 条件允许的情况下，建议房地产公司实行一个公司对应多项目管理模式，改变传统的单一项目管理模式，这样有利于合理安排增值税进项税额抵扣以及企业所得税汇算清缴（平衡企业所得税整体税负），因为增值税、企业所得税均属于公司层面税种，不像土地增值税那样项目专属性强。11. 针对武汉、长沙等地“限购、限贷、限价”政策，各个子公司应该因地制宜。比如武汉的限购政策，在其限购区域内，限的是普通住宅，公司可以考虑加大商业体量，避开限购政策；另外，非限购区域内，在满足公司预期利润指标的前提下，还是可以继续拿地开发普通住宅项目的。12. 随时关注国家和各级地方政府税收政策动态，税务筹划因城施策，既要符合国家层面税收政策，又要符合当地税收征管政策实际，方能确保筹划方案合理合法并切实可行，规避不必要的税收风险。参考文献：杨阳.全面推行“营改增”对企业的影响及应对措施J.中国集体经济，2017（13）.【作者单位：中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司】endprint -全文完-
