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1、 养老住宅开发策略研究 陈远娴摘要： 针对中国目前人口老龄化的加重，国内养老地产项目供应不足，开发成本高，政策法规未完善等状况，分析广东省若干城市的养老住宅经营模式，研制出更完善可行的融资方式，设计出更为人性化的设施以及运营方式的合理化，为“银发浪潮”的到来提供有力的应付措施，为老年人建立一个舒适、便利、安全的晚年生活居住环境。Abstract： Aiming at the China the aggravation of the aging population， the domestic pension real estate projects in short supply， high
2、development costs， policies and regulations are not perfect， the analysis of some city in Guangdong province pension residential business model， developed a more perfect and feasible way of financing， design a more humane facilities and operation mode Reasonable and effective measures for the provis
3、ion of silver wave arrival， build a comfortable， convenient and safe living environment for the elderly in old age.关键词： 养老住宅；养老地产开发；建筑设计Key words： endowment housing；endowment real estate development；architectural design：TU241.93 ：A ：1006-4311（2018）21-0064-030 引言当前养老服务体系的严峻情形给社会带来了不小的挑战，为老年人提供安全舒适的晚年
4、寓居环境，是时代义不容反的要求，我国人口老龄化目前正是处于一个高速发展的时间段，保障和改善民生是时代必然的使命。1 中国国内老龄化现状及发展趋势在国际上常规是认为，当一个国家或地域60岁以上的老年人口占总人口的10%，或者65岁以上老年人口占总人口数量的7%时，该国家或地区就已经处于老龄化社会。中国在21世纪已经步入老龄化社会，根据2006年发布的中国人口老龄化发展趋势预测报告可知，目前中国已经有21个省步入了人口老年型地区范畴。1人口老龄化金字塔如图1所示。而老龄化阶段是一个不可逆转的过程，在未来一段时间里，老龄人口的数量依然会不断增加。2015年，广东省已经有超过1200万人的年龄在60岁
5、以上，按照目前的发展趋势，5年之后广东省将会有将近1600万人口达到60岁以上。中国的老龄化发展十分迅速，其中的一个原因就是中国老年人口基数庞大，此外地区之间的发展不平衡，特别是城乡倒置问题明显，人口老龄化的发展速度远远大于、超前于现代化的发展步伐。然而现代化中国在当前还未完全实现，经济不发达，却已提前进入了老龄社会，导致应对人口老龄化的经济实力、社会福利等各方面的基础都过于薄弱，未全面做好老龄社会到来的准备。关于“老年人”的定义有多种解释，通常人们所认知的就是将人的一生划分为婴儿期、幼儿期、童年期、青春期、青年期、中年期、老年期这几个阶段，而其中老年期被認为是个体人生的最高阶段。人总有一老，
6、这是不阻挡、逆转的自然现象，养老问题也必然出现，这也是我们每个人必须要面对的，这种客观问题的存在关系到社会的和谐与稳定。根据各项研究与调查结果显示，随着年龄的增大，老年人的心理和生理上都不断在变化，感知外界的能力弱化，适应新事物需要较长时间，生理机能衰化，各种慢性疾病容易缠身，特别需要照顾，缺乏安全感与归属感。2 老龄化现象引发的养老问题面对如此庞大的老龄化人口，最亟待解决的问题是养老。这些年来，由于人口老龄化速度的加快，我国养老服务业也应势迅速发展起来，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系也因应而生，逐步建立起来。中国目前主要的养老模式有家庭养老、社区居家养老和社会养老三种。随
7、着社会发展与政策的号召，中国家庭规模逐渐缩小，传统的家庭养老已经无法提供一个“适老”的环境条件；而机构养老，通过调查显示，被送去养老院的老人通常会觉得是遭到了晚辈的遗弃，从而在心理上产生排斥的情绪；目前社会上得养老院制度还存在着不完善的情况，老人在的饮食、起居等各个方面得到的保障都只能评定为合格，绝非称得上是优质的待遇。同时很大程度上会使老年人与社会的生活产生断层，无法让老人感到如家一般的亲切和舒心。因此，目前有90%的老年人选择社区居家养老，在社区享受日间照料和托老服务，社区居家养老的模式已然成为了大多数老年人养老的首选。毋庸置疑，养老问题带动了养老地产的发展，很多地产商都进行了养老地产项目
8、的开发，如万科、保利等知名企业。而一个优质的老年养老住宅地产项目，是需要整合老年人生理和心理研究、医疗配套设施、健身活动场所、老年大学、老年娱乐场所、老年运动场所等多种资源，具备完善的产业链。除了专业的资源整合能力外，为了提供高质量的服务，开发商还需要具备持续的运营能力，对于地产开发商来说，这是一个极大的挑战。3 养老住宅经营模式及融资方式房地产的经营范围广泛，经营模式及内容也非常多样化。房地产的服务经营活动贯穿于房地产全部活动过程的始终。2调查结果显示，目前广东省内的养老住宅有四种相对较成熟以及定义较明确的经营模式，分别为：自理式、饭店旅馆式、连续性照护退休社区式以及大型社区式。3根据我们的
9、调查与访谈记录，可归纳出企业对于运营模式的因素考虑依然存在着部分经营者因理念因素的差异而忽略外在因素影响。影响运营模式的组织内部因素主要有：资金来源，独特价值，核心竞争力，企业理念，自我评价分析，口碑，民情。影响运营模式的组织外部因素主要有：产业生命周期，产业剖析，消费观念分析，总体环境分析，竞争者分析。影响运营模式的战略因素主要有：营运模式，策略规划，市场动态以及规模大小。从以上的研究结果发现，并非每个养老社区都具备完整的相同的资源，战略方针也会因资源的多少而受牵制。32015-2020年中国养老产业市场全景及未来趋势报告中显示，不仅仅是中国，人口老龄化的现象正发生在全球各地，而人口老龄化最
10、为严重的地区是欧洲和北美洲。4美国采用“反向住房抵押贷款”模式，而英国则选用“个人缴纳+职业养老金+储蓄、保险”，瑞典实行“高税收”政策，日本的多元化养老服务模式是“科学决策”，而我们中国有人口老龄化速度快、规模庞大的国情，而且空巢化、未富先老、高龄化等特征很明显，因此我们必须切实地结合当下国情，探索具有中国特色的养老产业融资模式。我国的养老产业融资模式需要政府发挥引导作用，提供政策性支持，养老市场实行项目本地化，增强核心竞争力，推行“以房养房”策略。同时拓宽融资方式，提高社会积极性，鼓励全社会的资本参与到养老建设中来。分析以上可知，对于广东省目前的状况，采取自理式的经营模式更直接有效，拓宽不
11、同的融资来源，为老年人创建更和谐的、更符合老年人当下的生活主题的环境。4 适宜的选址及人性化的设施4.1 选址影响因素当然，经营模式以及融资方式关系到养老住宅的服务体系，适宜的选址、人性化的设施以及运营方式的合理化更关系到老年人的生活的舒适程度，直接体现养老服务的质量。“银发浪潮”的到来，是不可避免的，既然如此，那我们就应该直接面对问题，而非一味地逃避。为老年人提供优质的养老服务，是现阶段我们在不断努力的方向。关于项目的选址，有三个层面的影响因素，分别是宏观、中观和微观。宏观因素是指地区的大的投资环境；中观因素是指区域的经济发展水平、自然资源状况、基础设施条件等；微观因素是指所处具体位置的自然
12、、社会条件和经济状况。5对于项目的选址，根据调查得知，养老地产选址主要受人口因素、环境因素、地理因素、政策因素、经济因素等因素的影响。养老地产选址要考虑的因素与普通地产选址考虑的因素既有相同点，又不尽相同。相同点是都要考虑选址地区消费水平、人口状况等因素，不同之处在于养老地产选址要注意医疗条件、休闲娱乐设施配套等条件。通过阅读前人对于选址影响因素的资料，初步总结出养老选址综合模型如下：地理环境因素、生活便利因素和成本费用因素。如图2所示。4.2 坚持以人为本的理念，配套人性化的设施我国老年住宅建设刚起步，有些住宅的室内设计还不够人性化，配套设施还不够完善，这些都表明，我国目前的养老住宅还有很大
13、的提升空间。64.2.1 社区的整体布局方面从社区的整体布局来讲，对于养老住宅社区来说，因为老年人群体需要被关注，既要有自己的个人空间又喜欢群体生活，喜欢阳光，也喜欢阴凉等，公共空间和私人空间合理搭配，因此需要综合考虑布局结构。由于居住人群是容易被各种疾病所困扰或发生意外的老人，他们对医疗保健的需求是最为迫切的。因此，在社区设立一个专项医疗服务区，为居住的老人提供专业便捷的健康咨询、卫生保健等服务是十分实用且有必要的。此外，我们还可以利用先进的智能信息服务设备，通过智能化管理，管理人员能够实时了解和检测老人的身体与生活状况，从而提供更全面的服务。医疗服务点的周围应考虑担架、轮椅、救护车等医疗设
14、备的进出通道，预留足够的宽敞空间；其次，了解并理解老年人的行为特点，在合适的空间设立晨练场，集文化交流功能的公共区域，可以提供健身器材、茶吧、书法厅等等，全方位满足要求。老年人的户外活动一般都是具有规律性的，他们喜欢在固定的区域活动，不会轻易改变生活环境，而且公共区域可以方便老年人在文化层次、业余爱好、生活价值观找到志同道合的朋友，从身、心两个方面的健康都予以关怀。社区道路应该做到四通八平，做到车道、人行道分离，合理规划路线，路面应该考虑设计专项的防滑措施，尽量避免设置有凸起物，阻挡老人的步行或轮椅的同行，适当设置临时休息场所，在重点部位选择易握、便于操作的把手和水龙头等。充分考虑无障碍设计，
15、老年人运动神经退化，环境稳定性降低，多数人需要借助扶手、拐杖或轮椅，设置无障碍坡道方便轮椅通向电梯；减少室内外高差，将台阶踏步更换为平缓的坡道，方便身體机能下降的老年人行动。4.2.2 室内设计方面在室内设计方面，居室平面布局、家具形态和设备功能等方面均应进行特殊设计。考虑到主要居住群体老年人行动的灵活性较差，建议采用大面积户型，这样才有足够的空间通行。在厨房、阳台等地都需要预留足够的轮椅回旋空间，走廊过道的净宽不应小于1200mm，卫浴室的座便器和淋浴空间之间要预留足够的转换空间。在细节设计方面，老年人的视力会下降，老花眼、白内障、色弱，因此各类交通标志、门牌、标语等都需做成比标准更大的规格
16、；要充分考虑智能化，例如使用有自动熄火的灶具或感应式的电磁炉、遥控自动窗帘等等。此外，在房子内部给房间设置多个一键报警按钮，当老人遇到突发疾病或身体感到不适时，按下紧急按钮，可以立即通过SMS和APP向移动端发送报警信号，从而实现及时的救助。总言之，养老住宅的设计应遵循以人为本的原则，以人性化为宗旨，结合不同地域的社会风俗、生活习惯，切实考虑老年人的生活以及心理需求，才能使得养老住宅真正发挥它的价值。5 中国未来的养老模式通过各方面的数据与调查，我国未来的养老模式将会以社区居家养老模式为主。而研究养老住宅开发策略的目的就在于，从各个方面去考虑老年人的生活和居住需求，建立适合老年人居住的社区环境，为老年人提供更好的生活条件，更加全面的设备，以便使老年人的精神生活更为丰富，同时关心他们的心理健康，提供心理支持。实现老年人在生活中养老，这与社会
