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1、 关于金地集团公允价值计量模式的案例分析 摘 要：金地集团（600383.SH）以成为“中国最有价值的国际化企业”为愿景，多年来一直朝着该目标不断奋斗和努力，经过多年的积累和沉淀，集团已跃居为全国房地产行业中极具品牌优势的龙头企业。该集团于 1988 年创立，5年后开始正式进军房地产行业。作为国内首批上市房地产企业之一，于2001年在上海证券交易所挂牌上市，经过多年的努力和积累，已经发展成同行业竞争力极强的龙头企业。金地集团的成功，源自于专注专业、稳定发展，在全国性的开发技术奖项中，金地集团名列前茅。关键词：金地集团；公允价值；影响1 金地集团概况在2001年上海证券交易所上市后，金地集团开始
2、规范管理、透明体制，通过构建成本适配体系与标准成本体系，集团不断加大对成本信息的系统建设力度，推动企业的质量管理能力。2010 年，金地集团确立的发展战略为“一体两翼”，该战略对集团业务模式的转型起到了积极的促进作用，目前，金地集团业务已遍及全国各个区域，全国绝大部分的大中型城市已被该集团的房地產业务所基本涵盖。金地集团提出“加快周转，做大规模，提升 ROE”的经营导向，在多年的努力和积累下，集团取得了骄人的业绩。金地集团于2012 年将投资战略由大陆市场转移到了香港市场，收购了旗下香港的一家上市公司，该公司为星狮地产（535.HK），后为便于统一管理，在次年将星狮地产更名为金地商置。在住宅业
3、务的销售规模方面金地集团增长幅度较为显著，全年销售面积在2014年达到近400万平方米，较上年增长近10%。销售金额高达近500亿元人民币，较上年增长近10%。2 金地集团投资性房地产采用公允价值模式2013年底金地集团为规范统一管理，决定将对其现有和未来的投资性房地产进行计量的方式确定为公允价值模式。金地集团自2013年12月1日起执行此次会计政策变更，与此同时，集团对上年度的年度财务报表进行追溯调整。集团顺应国际通行的做法，依照相关的要求和规定，集团决定在对投资性房地产领域进行后续计量时使用公允价值模式。至此以后，集团使用“公允价值计量模式”进行后续计量，替代此前的“成本计量模式”。这一做
4、法使金地集团的当年净利润发生了大幅度提升。据估计，此次会计政策变更将增加使金地集团上年初的所有者权益增加约20亿元以上，集团上年净利润增加约4亿元，增加集团当年度净利润高达13亿元。相比之下，剔除最后一季度的净利润， 金地集团当年前三季度净利润仅为7亿元左右。金地集团指出，将投资性房地产统一采用公允价值模式进行后续计的原因之一是为了更加客观地反映投资性房地产的真实价值，二是为了统一旗下投资性房地产的会计政策，由于金地集团旗下投资性房地产部分由香港上市子公司金地商置持有，金地商置一般对所持有的投资性房地产采用公允价值来计量。而金地集团此前对自身持有的投资性房地产进行后续计量时，一直采用成本模式，
5、在资产负债表日根据账面价值、累计折旧和资产减值准备计算投资性房地产净值，仅后两项被反映到当期损益中。由此公司决定统一会计政策，将对现有和未来的投资性房地产进行后续计量时统一采用公允价值模式。公司在当期损益中直接反映所持有物业的价值变动。3 公允价值计量对金地集团的影响在金地集团的发展进程中，公允价值计量模式的应用仅仅局限于投资性房地产领域，在这种变革之下，尤其是在房价快速波动期，公允价值计量模式能够对企业在投资性房地产领域的利润、负债结构和所有者权益，带来一系列的影响。在公允价值计量模式下，有关于金地集团的变化，本文重点从金地集团的财务状况展开分析。1 、公允价值计量对金地集团财务状况的影响对
6、于金地集团而言，公允价值计量模式的转换，其实也是尝试性的做法，所以无法直接的应用到诸多的公司财务领域当中。再从资产负债率的角度来看，分析金地集团将公允价值计量模式使用在投资性房地产领域之后，所发生的具体影响，可以更清晰的分析出金地集团的公允价值计量模式是否应该应用到更多的领域，其中到底还有哪些问题需要纠正或修改。从专业角度而言，反应股东权益最重要的绝对值衡量指标之一是加权平均净资产收益率，该指标是净利润除以平均所有者权益（即股东权益）的商，该指标的意义在于可直观反映股东权益的收益情况。相应的，该比值越高，则说明投资所带来的收益越可观。接下来，笔者将最近四年的营业收入增长率和息税前利润率进行了统
7、计。笔者发现，2011年至2014年营业收入增长率波动幅度较大，尤其是2013年增长率下降至6%，但是2013年息税前利润率仍然为12.1%，跟2011、2012、2014年相比，下降幅度有限，究其原因，主要是因为2013年对投资性房地产采用公允价值计量产生的变动损益高达2031343878.72元，该部分变动引起的损益甚至占到了当年净利润的56.29%，也就是说2013年对于金地集团来讲，虽然营业收入增长缓慢，同比减少84%，但是当年对公允价值计量方法运用于投资性房地产后导致了公司的非正常损益得到非常明显的改善，保证了当年的息税前利润率仍然能达到12.1%。与此同时，将2012年12月31日
8、的财务报表进行追溯调整的结果导致2012年初所有者权益增加约21亿元，当年净利润增加约4亿元。由此可见，对投资性房地产采用了公允价值计量法能对公司的财务状况产生较大的积极影响。综上所述，目前金地集团在投资性房地产领域，使用公允价值计量模式后，对于利润的增长作用非常的明显，特别是在房地产产业业务出现业绩下滑的情况下，也可以在第一时间反馈出核心的信息，能够被企业作为观察利润的晴雨表，其作用不容小觑。2 .金地集团的公允价值应用评析上述分析可以看出，从盈利能力来分析，企业的净利润的增加很大程度上是由于投资性的房地产公允价值变动所带来的。对于金地集团来说，公允模式存在着典型的顺周期效应，甚至对于整个房
9、地产行业来说，这种模式都是一把双刃剑。在良好的经济发展态势中，企业的净利润与净资产会纷纷提升，甚至领跑经济增长趋势，但是当经济出现了衰退现象，从属性上看投资性房地产就会和金融资产相吻合，并会出现价值严重缩水的情况。通过实际案例与理论的结合分析，可以清晰的得出该结论，能够通过公允模式的推广，更加透明化市场发展，确保企业与投资者的共同利益。客观而言，公允价值计量模式在金地集团投资性房地产中应用，存在以下四个优势：第一，有利于改善公司资产结构，利用公允价值计量之后，一旦增加公允价值，即可对投资性房地产的资产负债表结构有相应的改善，具体体现在使公司总资产增加的同时，企业的资产负债率也相应降低；第二，强
10、化公司投融资能力，在房市处于上升阶段中，公允价值计量模式有利于让公司的投资性房产估价更高，提升公司的账面利润，促进公司形象的良好发展；第三，作为一种动态的会计模式，公允价值计量模式有利于强化公司的会计信息质量，这种方法能够更及时、合理的反应投资性地产价值，成果明显优于历史成本模式；第四，在房地产市场持续攀升之时，公允价值计量模式可以推动公司更好的利润表现。时下，我国房地产始终存在着虚高的情况，房产实际价值高于账面价值，所以在公司转变计量模式为公允价值计量模式后，不需要计算摊销与折旧，则更有利于公司增加利润。当公司当期损益出现明显的变动，将更明显的丰富公司当期利润。参考文献1王蕾， 于鹏， 杨双， 丘建龙. 从2007年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择J. 国际商务财会， 2008，08： 40-42.2王君. 公允价值计量研究D. 首都经济贸易大学，2013.3杨鹏翔. 投资性房地产公允价值计量模式应用研究D. 西北农林科技大学，2013.4杨友焱. 投资性房地产公允价值计量的应用及财务影响研究D. 重庆大学，2013.作者简介刘培（1983-），女，湖南湘潭，硕士研究生，毕业于华中科技大学会计专业。现为湖北青年职业学院商贸系会计专业负责人，助教。 -全文完-
