楼层价差策略研究 一、市场层次 通过对北京西部房地产市场中的长安明珠、京城DC、上城、兰德华庭、时代庐峰、第七街区、西现代城、京汉旭城、紫金长安和远洋山水等10多个工程的板楼楼层价格差调研，发现目前北京西部房地产市场板楼楼层价差主要可以分为4个层次： 第一层次：6层板楼，不带电梯，楼层差价100元/平米 以长安明珠和京城DC为代表的6层板楼，不带电梯其中京城DC的楼层价呈“倒U字形〞，3层的价格最高，2层比3层低100元/平米，1层比2层低230元/平米，2层比3层低100元/平米，4层比3层低100元/平米，5层比4层低100元/平米，6层最低长安明珠5层最贵，下面每低一层降100元/平米，6层比5层低100元/平米 第二层次：9—12层板楼，带电梯，楼层差价50—80元/平米 以上城和兰德华庭为代表的9-13层板楼，带电梯其中上城的楼层价分为两个阶梯，2层的价格比1层高100元/平米，2层以上每高一层价格上涨50元/平米，1层价格最低兰德华庭楼层差价以2层为根底，每高一层价格上涨80元/平米11层的价格最高，12、13层的价格一样 第三层次：14—18层板楼，带电梯，楼层差价30—60元/平米 以第七街区、西现代城、京汉旭城和紫金长安为代表的14-18层板楼，带电梯。
其中第七街区、西现代城和紫金长安三个工程的楼层价差以2层为根底，每高一层价格上涨60元/平米京汉旭城的楼层价差以2层为根底，每高一层价格上涨60元/平米 第四层次：24—27层板楼，带电梯，楼层差价20—50元/平米 以远洋山水为代表的24-27层板楼，带电梯其中远洋山水一期的塔连板的板楼局部的楼层价差以2层为根底，每高一层价格上涨20元/平米时代庐峰的楼层价差以2层为根底，每高一层价格上涨50元/平米 二、经验总结 通过调研的分析可见，目前房地产市场住宅工程在楼层差价上多数采取如下图的三种策略. 第一种策略：低差价刺激销售 多数普通住宅工程，特别是单体楼层较高的板楼，比方18、24层的板楼会采取此种策略由于楼层数较多决定产品相对于低楼层数楼体，产品的数较大降低楼层差价有利于弱化产品间的品质差距容易造成购房者为寻得更好的户型而纷纷分封抢购的场面，使占工程绝比照重的中品质产品得以迅速清货其策略的弊端是有可能导致一些品质较差的户型形成滞销此种策略在区域市场萧条，购房者购置欲望缺乏，楼盘上市体量巨大的情况下更为实用 第二种策略：中差价突出均好 一般品牌地产商的中段价位的住宅工程，特别是单体楼层较为适中的板楼，比方9、12层的板楼会采取此种策略。
中段的楼层差价适中有利于强化产品的均好性同时也为购房者提供更多的户型选择，使占工程绝比照重的中品质产品得以持续热销其策略的弊端是有可能使购房者在多种选择下举棋不定，销售速度缓慢此种策略在区域市场销售温和，楼盘上市体量适中的情况下更为实用 第三种策略：高差价注重利润 品牌地产商的精品住宅工程，特别是单体楼层较低的板楼，比方6层的板楼、5层的花园洋房会采取此种策略较高的楼层差价有利于强化产品间的品质差距，同时也为购房者在购置产品时就划上一种社会阶层的标识，最为重要此策略可以保证最好的产品能为开发商赚取最多的利润策略的弊端是有可能吓跑一局部高端客户，而低端产品那么持续热销此种策略在区域市场销售火爆，楼盘上市体量较小或局部户型具有稀缺性的情况下更为实用 提醒注意：顶层与底层的楼层价差 值得一提的是，由于楼体结构的局限，多数工程的顶层与底层的楼层价差与标准层的楼层价差有一定的区别总结市场经验，一般板楼工程，底层和顶层多数会设计跃层，这样由于户型的改变，价格上的差异就不具有可比性如果顶层与底层的户型与标准层的户型一样，通常情况下，第一种策略与第二种策略下，顶层会比次顶层的价格低一个标准楼层差，或与次顶层的价格持平；底层户型会比第二层的价格低一个标准楼层差，或与第二层的价格持平。
第三种策略下，特别是6层不带电梯的楼体，顶层会比次顶层的价格低5个标准楼层差，甚至比次顶层的价格低500元/平米；而底层户型依然会比第二层的价格低1个标准楼层差，或与第二层的价格持平。