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1、徐汇万科中心销售手册一、环境篇1.1区域概况1.1.1徐汇区总述：徐汇区位于上海市区西南部，濒临黄浦江，东与浦东新区隔江相望，西临虹桥经济技术开发区，南靠闵行经济技术开发区，北枕淮海中路商业街，与卢湾、长宁、闵行、静安等行政区毗邻。是进出松江、金山、青浦、奉贤等郊县的主要通道，通往江、浙、赣、闽、皖诸省的陆上门户。境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，上海地铁一号线贯通全境。（来源：徐汇区政府网站）据史料记载，明末文渊阁大学士、著名科学家徐光启曾在境内肇嘉浜和李从泾两水会合处建有农庄别业，从事农业实验，逝世后归葬于此，其部分后裔在此定居并繁衍成族，因而习称“徐家汇”，区名由此而得。徐汇区经济
2、、社会各项事业发达，具有繁华的商业商贸区、舒适的高级居住区、领先的科技密集区、一流的文教优势区等诸多城市功能，是上海西南的璀璨明珠。繁华的商业中心徐家汇集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店等一批知名商厦，商品琳琅满目，业态错位竞争，成为上海国际大都市繁荣繁华的标志性区域。美罗、上实一幢幢商务楼宇吸引了微软、埃克森美孚、百胜等众多世界著名企业入驻，形成了万商云集之势。肇嘉浜路商务大道开发紧锣密鼓，IT产业园、生物医药产业园雏形初现。流光溢彩的衡山路休闲街、绿意盎然的徐家汇公园、气势恢宏的上海体育城、“巨无霸”的思考乐书局以及柯达、永华超级影院成为市民老少皆宜的休闲、娱乐、健身
3、、求知的场所。 上海高级居住区徐汇区内有各式花园洋房、公寓2000余幢，名列全市之最。丁香花园、复兴公寓、宋庆龄故居、淮海大楼、武康大楼等采撷了古今中外建筑流派，描绘了色彩斑斓的建筑历史风情画卷。同时又是一部部近代上海政治、经济、文化、社会历史的凝固记忆。近年来，国内外知名开发商纷至沓来，投身于这片充满机遇的“热土”。中海馨园、万科华尔兹花园、爱建园等一批生态型、智能型新兴住宅小区雨后春笋般拔地而起，增添了住宅文化的现代气息。“住在徐汇”成为上海房地产市场的亮点。 丰富的科技资源徐汇区内有中科院上海分院、上海科学院等科研院所118所，国家级新兴技术开发区漕河泾高新技术开发区也座落区内。徐汇区努
4、力将资源优势转化为产业优势，逐步形成了电子信息、生物医药、新材料三大新兴技术产业。加快科技产业园区建设，形成了“三区三园建设布局，即徐家汇科技密集区、大学产业园、漕河泾高新技术开发区、光启园、华泾工业区、华东理工大学产业园。 高品质的文化、服务资源徐汇区境内共有上海交通大学、复旦大学枫林校区、华东理工大学、上海师范大学、上海音乐学院等高等院校10余所。基础教育事业发达，南洋模范中学、上海中学、位育中学享誉海内外。区内集中了中山医院、儿科医院、肿瘤医院、五官科医院等著名医疗机构，每千人病床数达到发达国家水平。上海图书馆、上海大舞台、上海电影制片厂、上海交响乐团、上海体育场等文化、体育设施和组织都
5、座落在徐汇区。（来源：徐汇规划网）1.1.2徐汇区及南站板块商务综述：徐汇属于上海六大商务板块（南京西路CBD、陆家嘴CBD、淮海路CBD、人民广场CBD、徐家汇CBD、虹桥CBD），是四大城市副中心（徐家汇、五角场、真如、花木）之一。徐汇区一期工程项目以90年代初的东方商厦、六百为代表；二期以97年左右竣工的港汇广场、汇金广场、上海实业大厦、建汇大厦、汇银广场、嘉汇广场等为代表。作为上海较后起的核心商务区，徐汇区写字楼市场处于快速发展中，其甲级写字楼比例不断增加，过去办公楼产品标准参差不齐的现象有所改观；随着近年嘉华中心、中山万博、嘉凯城、汇京国际广场等几个高品质项目的入驻，该区域写字楼的综
6、合品质有所提升。（来源：DTZ市场报告）上海南站现代商务区，又称“南徐家汇国际商务区”，定位为依托大型交通枢纽的新兴现代服务业集聚区，属于徐家汇的核心腹地，处于内中环区域。项目周边徐家汇、田林、长桥等板块是徐汇高端居住人口聚集区域，不同于其他新兴商务区，本区域内有着非常成熟的人口基础。南站为徐家汇区域延伸，依托漕河泾、大学园区、新兴徐汇滨江区域的连接区域，结合这些区域的优势资源，同时结合南站交通枢纽的人流和交通优势，成为整个徐汇区综合优势最强的区域之一。本项目所在地块为上海南站商务区“地王”项目，背后是三家房企大鳄万科、九龙仓、绿地联合拿地共同投资，其中以万科为主导开发商。1.1.3自然条件：
7、-上海植物园（位于项目东南侧，距离本项目约1.4公里）：植物园位于徐汇西南部，是国内最大的市级植物园，占地面积81.86公顷。-桂林公园（位于项目北侧，距离本项目约1.9公里）：桂林公园位于上海的西南部的徐汇区桂林路128号。原址是黄金荣的家祠，1933年扩充为花园，因园内遍植20多种桂花树，故易名为桂林公园。花园占地60亩，以传统的江南布置为特色-徐家汇公园（距离本项目约5公里）：公园位于徐家汇广场东侧，北起衡山路、南至肇嘉浜路、西临天平路、东近宛平路，占地面积约7. 27万平方米。-项目内部景观资源：占地近6万平米的绿轴，定位是“开放的城市绿地公园”，拥有近1000米的林荫步道，多个景观小
8、品组合*(以上资料来源：徐汇官方网站及其他官方信息)1.1.4项目简介：项目地处徐汇区漕河泾街道348街坊，四至范围东至南宁路，四至范围西至沪闵路，四至范围南至柳州南路、南宁路，四至范围北至宾南路。总占地面积（不含绿轴）107486.2平米。宗地用途商办。1.2周边市政交通条件项目由定安路将项目分成东西两块，北至宾南路，西邻沪闵路，南至柳州路，东临南宁路。 项目所处地段优越，“五大交通体系”可快速通达全市。1.2.1 道路系统（主要交通干道）u 周边主干道通达性：沪闵高架、柳州路、中环路、内环路u 公交线路情况：沪闵路红梅南路站：122、166、703、704、712、747、704B、徐闵线
9、、上石线、803、816、虹桥枢纽1路虹梅路沪闵路站：757、古美环线江安路桂平路站：341、703B、732、804、946、93、梅周线虹梅路顾戴路站：757、徐梅线浦北路桂江路站：804桂平路浦北路站：257、830虹梅路平南路站：757桂平路钦州南路站：93、257桂平路漕宝路站：93虹梅路漕宝路站：徐梅线、757漕宝路桂平路站：92、171、735、763、92B、198、186、沪松线漕宝路虹漕路站：92B、92、171、186、198、764、沪松线钦州南路虹漕路站：43、93、122、703B、725、723、804、830、909虹漕南路浦北路站：43、93、122、703B
10、、725、723、804、830、946虹漕路江安路站： 122、43路; 131路; 166路; 224路; 303路; 703路b线; 712路; 732路; 763路; 830路; 909路; 946路; 上嘉线; 上朱线; 徐闵夜宵专线钦州南路桂林路站：703路b线; 725路; 732路; 804路; 830路; 946路; 946路空调桂林路桂林东街站：3路; 131路; 166路; 303路; 712路; 725路; 755路; 761路; 763路桂林路桂林西街：43路; 131路; 166路; 303路; 341路; 755路; 761路; 763路; 梅周线; 上嘉线; 上
11、朱线; 徐闵夜宵专线漕宝路桂林路： 92路b线; 120路; 122路; 186路; 186路空调; 198路; 沪陈线; 沪松线漕宝路虹漕路：92b; 92路; 92路b线; 171路; 186路; 186路空调; 198路; 763路; 沪松线钦州南路虹漕南站43路; 93路; 122路; 703路b线; 725路; 732路; 804路; 830路; 909路虹漕南路浦北路站： 93路; 122路; 703路b线; 725路; 732路; 735路; 804路; 830路; 946路; 946路空调虹漕南路江安路站：43路; 122路; 257路; 712路; 725路; 731路; 7
12、35路; 755路; 803路虹梅南路：326路；731路；804路梅陇路龙州路站：50路; 157路; 326路; 720路; 729路；326路；957路华东理工大学（梅陇路）： 326路；957路；50路华东理工大学：50路; 111路; 157路; 326路; 720路; 729路; 973路华东理工大学（老沪闵路）：56路; 157路; 729路; 867路沪闵路桂林路：50路; 50路空调; 166路; 218路; 326路; 704路; 704路b线; 729路; 747路; 763路; 816路; 虹桥枢纽1路空调; 徐闵线。沪闵路虹漕南路：0路、 122路、 166路、703
13、路、 704路、704路b线、 712路、 725路、 747路、803路、 816路、虹桥枢纽1路空调、上石线、 徐闵线、 徐闵夜宵专线、111路、156路、157路、729路、761路浦北路柳州路站725、761、755、111路、156路、157路、729路、761路华东理工大学站：111、156、157、729、867、973、326石龙路站164路 上海南站南码头昌里路761路 浦北路柳州路懿行路和炯路111路 长桥新村上海体育馆114路 上海南站南浦大桥龙吴路站957路 外环地铁站平江路枫林路958路 沪闵路海川路广元西路华山路733路 长峰新村卢浦大桥770路 长华路华泾路天钥桥
14、路辛耕路824路 长桥新村忻康里932路 滨江路临江路城隍庙56路 凌云路罗秀路南丹东路720路 莲花路上海体育馆714路 曹行华容路双峰路178路 剑川路通海路龙华1.2.2其他交通情况：u 轨道交通：地处南站枢纽，无缝对接1号线、3号线、15（规划）、22号线（规划），快速通达全市。地铁换乘通道出入口与本项目连接。u 城市快线：机场快线（规划）u 铁路：距离上海南站步行距离15分钟，铁路交通快速通达全国u 客运：紧邻南站长途汽车站，快速通达长三角各个区市u 机场：距离虹桥机场直线距离9.2公里，距离浦东机场直线距离35公里。距虹桥机场车程仅15分钟。u *(以上资料来源：DTZ市场调研)1
15、.3区域市场发展1.3.1长三角经济发展u 长三角作为世界六大都市圈，能级并肩于伦敦、巴黎、东京等发达国家，显示出其巨大的经济能级，上海作为长三角核心城市，发挥着心脏和引擎的作用。长三角-世界第六大都市圈 u 长三角城市圈是世界六大都市圈之一，2012年长三角GDP总量达到11万亿元，占全国的21%。 u 以上海为中心的长江三角洲都市圈，由苏州、无锡、常州、扬州、南京、南通、镇江、杭州、嘉兴、宁波、绍兴、舟山、湖州等城市与上海一起组成。总占地面积近10万平方公里，人口超过7240万。 其他五个都市圈分别为： u 1纽约大都市圈。该都市圈从波士顿到华盛顿，包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿几个大城市，共40个城市。该都市圈占地面积138万平方公里，占美国面积的1.5。经济总量占美国GDP的30%。 u 2北美五大湖大都市圈。该都市圈分布于五大湖沿岸，从芝加哥向东到底特律、克利夫兰、匹兹堡，并一直延伸到加拿大的多伦多和蒙特利尔。它与纽约都市圈共同构成了北美的制造业带。经济总量占美国GDP的20%。 u 3东京大都市圈。一般指从千叶向西，经过东京、横滨、静冈、名古屋，到京都、大阪、神户的范围。这个区域面积35万平方公里，占日本全国的6。经济总量占日本GDP的60%。 u
