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1、场地产项II金卉策划涌JV （LJ題部洛）楼盘统伸市北京1长沙3哈尔滨3太原31南昌3昆明3冇家庄3深圳1福州3;(| *1 J广州1沈阳2泉州缺2大连2,厦门2兰州3天津2济南3南宁3漳州翊州3成都2青岛2海南贵阳3此乂 2西安2长春3（数字代獭市所属殮，-二、子. 购贓所在区域）当你选择了该地先下载该地的地图进行仔细的研究.搜房网ww. soufun. com焦点房地产网e, focus, can査到各个地方的房产新闻每个地方都有自己的房产信息网。如厦门房产信息网、北京房产信息网等等.自行百度 每日数据、每周数据、每月数据、以及政策解读，专家解读分别复制到word文档。有些地方 是査不到每
2、日数据的。当你要找杭州的每日交易你可以输入newhouse. hz. soufun. com有的地区是需 要输入全称如武汉 neuhouse. wuhan. soufun. com。请大家自己摸索，大家认頁的-个人负责一个地方很快就可以熟悉，只要熟悉了一个地方的 査询方法，别的地方都是类似的，百度的关键字也是类似的，今天晚上我已经把各地的相关网站浏 览过一遍的，相信大家都能査找的到。大家可以直接百度下该地区的国土资源局，例如：要找厦门士地交易，就可以直接输入厦门国 土局，里面就有链接到该区域的土地交易市场。希望你们自己能够学会去査相应的政策和数据。地方地产门户站中央银行国家统计局 网w. st
3、ats, gov. cn国家国土局芥地国土局芥地统计局百度的关键字:XX房产信息XX国土局XX 土地市场中国房地产决策资源冋注册会员即可下载房地产相关备类实时资料（&大地产公司、各大楼盘各类策划等）总之一切不懂的东西就baidu T，google下都是能找的到的。16场地产项II金卉策划流片（LJ題部晨洛楼盘卖点楼盘劣势_销售进度畅销户型及价位滞销户型及蔽售楼部I一售楼人员寥质、着装I营销策略I销售工具一以下销售工具，清尽量收集（在取得类型销售工具相对应的“口”打J ） 海报口 楼书口 总评图口 标准层平面图口 户型图口招商手册口营销成效及影响因素分析I一调研人员：调研日期：房地产项目全程策划
4、流程及内容概要现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方巾场.结合房地产市场策划营销理论和实践的运 作方法，提出房地产全程策划方案*,从顼目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房 地产行业的运作流程，逐步实施.其核心内容包括：1、项目投资策划：2、项目规划设计策划；4, 项目形象策划：5、项目营销推T策划：7, 项目服务策划：8、项目二次策划。第一章项目投资策划项目投资策划是全案最为关键的环怕反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考 验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这 个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划可对
5、项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发凤脸进行策略提示， 还可对项目开发节奏提出专业意见。 项目用地周边环境分析1、项目土地性质调査1）岫潼2）地质地貌状况3）土地面枳及纟1线图4）地规划使用性质5）也一平峽2、项目用地周边环境调査1）地块周边的建筑物2）绿化景观3）自然景观4）历史人文景观5）环境污染状况3、地块交通条件调査1）地块周边的市政路网以共公交现状、远景规划2）项目的水路、空交通状况3）地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通冋现状4. 周边市政配套设施调査1）购物场所2）文化教育3）医疗卫生4）金融服务5）邮政服务6）娱乐、餐饮、运动7）生活服务8）娱乐休息设施9）周边可能
6、存在的对项目不利的干扰因素10）历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况1）国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业教量、房地产所占比例及数量2）房地产开发景气指数3）国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策4）固定资产投资总额：全国及项目所在地、其中房地产开发比重5）社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价格4斤数6）中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规1）项目所在地的居民住宅形态及比重2）政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规3）政府关于商品住宅在金融、市政规划等方而的政策法4）短中期政府在项日
7、所在地及项目地块周边的小政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所任地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析1）各种档次商品住宅客户分析2）商品住宅客户购买行为分析三 ifeSW0T 分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研1）类比竞争楼盘基本资料2）项目户型结构详析3）项目规划设计及销售资料4）综合评判2、项目定位1）市场定位：16场地产项II金卉策划流片（LJ題部晨洛2 ）区域定位3）主力客户群定位4）功能定位5）建筑风格定位五
8、项目价值分析1. 商品住宅项目价值分析1）商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价2）类比可实现价偵决定因素：（1）类价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异、教冇和人文景观的差异、各种污染程度的差 异、社区素质的差异C周边市政前套便利性的差异（2）项目可提升价值判断A建筑风格和立而的设计.材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区咽套和物业管理E形象包装和
9、营销策划F发展商品牌和实力（3）价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、项目可实现价值分析1）类比楼盘分析与评价2）项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析、项目类比价值计算 六项目定价模拟1. 均价的确定1）住宅项目均价确定的主要方法；（1）类比价值算术平均法（2）有效需求成本加价法A分析有效市场价格范摘B确保合理利润率.追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2. 项目中具体单位的定价模拟1）商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数.楼层系数、随机系数）2）各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度3）具体单位定价模拟七项目投入产
10、出分析E项目经济技术指标模拟1）项目总体经济技术指标2）首期经济技术指标2. 项目首期/模拟 成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟1）销售收入模拟：销售均价假设销吿4攵入模拟表2）利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表3 ）敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响八投资想分析及其1、项目风脸性评价1）价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值 项目形象包装和营销推T是否成功2, 资金运作风险性1）减少资金占用比例.加速资金周转速度，降低财务成本2）对销售节奏和开发节奏进行但好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短 的时间内实现资
11、金回笼3、经济格颱1）国际国内宏观经过形势的变化2）国家地方相关地产政策的岀台及相关市政配套设施的建设 九开发节奏建议1, 影响项目开发节奏的基本因素1）政策法规因素2）地块状况因素3）发展商操作水平因素4）资金投放量及资金回收要求5）销售策略,销售政策及价格控制因素6）市场供求因素7）上市时间要求2、项目开发折奏及结果预测1）项目开发步骤2）项目投入产岀评估3）结论第二项目规划设计策划通过完整科学的投资策划分析，发展商有了明确的市场定位从而进入了产品设计阶段 房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计 要求越来越髙，他们追求又实用又好看的商品房，这
12、就要求发展商将以人为本的规划思想和提高 人居环境质量作为目标去实现消费者的需求，项目规划设计策划是基于市场需求而专业设计的匸作项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础.以满足目标市场的需求为出发点，对项目 地决进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩汁划，紧紧围绕日标客户选定主力户型，引导室内装 修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。L项目峻啪1）项目所属区域现状2）顼目临界四周状况3）项目地貌状况2、项目地块情况分析1）发展商的初步规划和设想2）影响项目总体规划的不可变的经济技术因素3）土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避4）项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局1）项目总体平面
13、规划及其说明2）项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局1）地块周边交通环境示意1）地块周边基本路网2）项目所属区域道路建设及未来发展状况2）项目道路设置及其说明1）项目主要出入口设置（2）项目主要干道设置（3）项目车辆分流情况说明（4）项目停车场布置5、绿化系统布局1）地块周边景观环境示意（1）地块周边历史、人文景观综合描述2）项目所属地域市政规划布局及未来发展方向2）项目环艺规划及说明1）项目绿化景观系统分析2）项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统1）顼日所在地周边市政配套设施调查2）项目配套功能百墮及安排3 ）公共建筑外立而设计提示1）会所外立面设计提示（2）营销中心外立面设计提示（3）物业管理公司、办公室等建筑外立而设计提示（4）其他公建（如巴士站、围墙）外立而设计提示4）公共建筑平面设计提示（1）公共建筑风格设计的特别提示（2）项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发1）分期开发，思路2）首期开发思路9、项目廿能降耗设计提示二定位1、项目总体建筑风格及色彩计划1）项目总体建筑风格的构思2）建筑色彩iHyi2. 建筑单体外立面设II提示1）商品住宅房外立面设计提
