房产税、城镇土地使用税、耕地占用税三税比较总结 房产税、城镇土地使用税、耕地占用税三税比较总结 房产税、城镇土地使用税、耕地占用税三税比较总结 房产税 1.产权出典的，由承典人纳税〔谁受益谁交税〕 2.融资租赁房屋房产税的计税依据为房产余值，由当地税务机关依据实际状况确定租赁期间房产税的纳税人 3.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营当月缴纳房产税〔保证税款征收的连续性〕 4.投资联营、共担风险的，由被投资方按照房产余值缴纳房产税不担风险的，由出租方〔投资方〕按租金收入缴纳房产税 5.免租期内的房屋，由产权所有人按余值计算房产税〔有租金的按租金，没租金时谁的房谁纳税〕城镇土地使用税 1.征税范围中，包括郊区，但是不包括乡村 2.免税单位无偿使用纳税单位的土地，不征，反过来纳税单位无偿使用免税单位的土地，要征共同使用的，按面积比例征收耕地占用税 1.耕地包括菜地、园地、花圃、苗圃、茶园、果园、桑园、鱼塘、经济林木用地和其它农用土地，包括在占用之前3年内属于以上范围的耕地或农用土地滩涂、操场、水面、林地需要结合各地状况确定是否征收 2.获准占用耕地的单位或个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税3.耕地占用税只有军事设施、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地免征 4.临时占用耕地，先缴纳，在批准的占用期内恢复原状的，全额退还已缴纳的耕地占用税三个税种联系对比 1.土地使用税对经济落后地区适用税额可适当降低，降低额不得超过最低税额的30％，经济发达地区可适当提升，但是需要报批财政部 耕地占用税对经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区可适当提升，无需报批，最多不得超过税法规定的50％ 2.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。
因为占用时需要缴纳耕地占用税，由此看税务局还是比较人性化的3.由省、自治区、直辖市人民政府确定的有： 〔1〕房产税从价计征时各地的具体扣除比例〔10％～30％〕 〔2〕房产税〔除了法定免征的〕定期减征或其它免征的状况，耕地占用税关于乡村列示家属、残疾军人、鳏寡孤独、边远贫困山区等生活困难的乡村居民新建住宅的免征和减征〔3〕房产税、城镇土地使用税〔按年计算、分期缴纳〕的具体纳税期限 扩大阅读：第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法201*年单项选择3题，多项选择3题合计7.5分201*年单项选择3题，多项选择3题合计6分〔每个税种各一题，合计2分〕 第一节房产税法 学习本节首先要掌握房产税的特点：1．房产税属于财产税类 现行的《房产税暂行条例》是1986年由国务院公布的原来房产税只对国内单位和个人征收，201*年起对外商投资企业、外国企业以及外籍人员征收房产税 2.房产税属于费用税单位缴纳的房产税计入管理费用，在企业所得税前扣除 3.房产税与城镇土地使用税有许多共性，请注意归纳总结。
一、房产税基本原理 〔一〕概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税 〔二〕特点 1、属于财产税中的各别财产税 2、征税范围限于城镇的经营性房屋3、区别房屋的使用方式规定征税办法 二、纳税义务人及征税范围〔熟悉〕〔一〕纳税义务人 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人 1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税 2、产权出典的，由承典人纳税201*年教材中的“依照房产原值〞今年删除) 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税 5、无租使用其他房产的问题 “无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税〞201*年修改为：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税6、201*年起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，缴纳房产税。
历年考题：以下各项中，符合房产税纳税义务人规定的是〔〕〔201*年考题〕A．产权属于集体的由承典人缴纳B．房屋产权出典的由出典人缴纳 C．产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳D．产权属于国家所有的不缴纳【答案】C 【解析】产权属于集体的由集体单位缴纳；产权出典的由承典人缴纳；产权属于国有的由经营管理单位缴纳包括 〔二〕征税范围房产 它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税 注意：房产不等于建筑物，要用房产的特征判断某一建筑物是否征收房产税 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税〔因为对其而言是产品〕；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税〔如同视同销售〕 05判断题：对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税) 答案：错 征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括乡村的房屋。
同城镇土地使用税 判断题：农民王某２００６年将他在本村价值２０万元的楼房出租，取得租金收入３０００元按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税３６０元 答案：错乡村房产不征收房产税三、税率、计税依据和应纳税额的计算〔掌握〕〔一〕税率 1.从价计征：税率为1.2%； 2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房〔原为居民住房，出租后仍用于居住〕，暂按4%税率征收房产税〔相关优惠，营业税3%，个人所得税10%〕 〔二〕计税依据 1.从价计征计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值对房产原值需要说明的是： 〔1〕房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产〞科目中记载的房屋原价 09年起，对依照房产原值计税的房产、不管是否记载在会计账簿固定资产中，均应按照房屋原价〔按照国家有关会计制度规定核算的〕计算缴纳房产税未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估 〔2〕房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施独立于房屋之外的建筑物如水塔、围墙等则不包括。
原因?) 〔3〕纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值 这里还有两个需要注意的特别问题： 第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： (1)以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税； (2)以房产联营投资，不承当经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税 “融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税〞201*年修改为：在计 征房产税时以房产原值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关依据实际状况确定 〔4〕房屋附属设备和配套设施的计税规定凡是以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计上是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税 关于改换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可以扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要常常改换的零件，更新后不再计入房产原值。
〔5〕居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税 07年开始：居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税自营的，从价计征假设没有房产原值或与其他房产原值不能准确划分的，由主管税务机关核定出租的，租金收入为计税依据 201*年新增： 〔6〕对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用等宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价 如何理解？ 除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种状况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等现举例说明： 例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积1201*平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元〔应税房产建筑面积2土地单价＝1201*平方米21万元/平方米＝24000万元〕 假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩处措施例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全 额计入房产原值，税负较高，自201*年12月21日起，对这类“大地小房〞的状况，即宗地容积率低于0.5的，同意按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担 2、从租计征租金收入，包括货币收入和实务收入 如果是以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应依据当地同类房产的租金水平，确定标准租金额从租计征 201*年新增：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 07年判断题：房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应依据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税)参照答案： 答案解析：房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应依据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征 08年判断题：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单 独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
〔〕 【参照答案】√ 【解析】考核房产税计税依据的具体规定201*年多项选择题：以下各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有〔〕 A.融资租赁的房产B.产权出典的房产 C.无租使用其他单位的房产 D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产 【参照答案】ABCD 〔三〕应纳税额的计算 计税计税税率税额计算公式方法依据从。