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1、精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业房地产项目成本控制新思路精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业摘摘 要要本文主要介绍了建设各方在房地产项目实施全过程的成本控制中存在的问题，并且针对存在的问题提出了相应的新措施。首先，对房地产开发项目成本的构成、影响房地产开发项目成本的因素进行了分析，界定了房地产项目开发各阶段，并提出了各个阶段成本控制的重要性，同时对房地产开发项目成本控制的相关理论进行了介绍。其次，提出了全过程、全要素、全方位的三个系统控制方法，并对三个系统控制的内容进行了分析。最后，总结了三个系统方法的内在关系，三个成本控制新思路是一个控制系统，相辅相成，缺一不可。关键词关键词
2、：房地产开发，全过程，成本控制精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业AbstractThis paper describes the existing problems in cost control in the whole process of project, and raises the corresponding new measures. First, analyzing the content and features of the cost of the real estate development, the components and factors affectin
3、g cost control, defines the concept and the implementation phases of development of real estate, and gives the cost control targets of each phase. Also, introducing related theory of cost control of real estate development. Second, mading the whole process, all elements of the three full-system cont
4、rol. Last, summing up the inherent relationship between the three systems approach and practical application.Key word: development of real estate, whole process, cost control 2DOCUMENT TITLE精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业目目 录录DOCUMENT TITLE精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业1 房地产项目成本控制概论房地产项目成本控制概论成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房
5、地产项目运作的全过程。房地产行业因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响比较大，因此成本控制有其必要性和困难性，这也是每个房地产企业都非常关心的问题。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须有效地控制房地产项目成本，提高成本管理水平，创新成本控制思路。 1.1 房地产项目成本房地产项目成本1.1.1 房地产项目成本概念房地产项目成本概念房地产项目成本是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。具体来说就是指在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段和建设实施阶段发生的各项费用。1.1.2 房地产项目成本的构成房地产项目成
6、本的构成1. 土地费用房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占 20%，并有进一步上升的趋势。土地费用主要有以下几种：（1）划拨或征用土地的土地征用拆迁费；（2）出让土地的土地出让地价款；（3）转让土地的土地转让费；（4）租用土地的土地租用费；2. 前期工程费房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘察，以及“三通一平”等阶段的费用支出。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过 6%。3. 建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行
7、性研究阶段，建筑安装工程费可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法进行估算，也可以根据类似工程经验进行估算。它在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业前情况看，约占整个成本的 40%左右。因此，建筑安装工程费是项目成本控制的重点。4. 市政公共设施费用市政公共设施费用包括基础设施建设费和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、供水、排污、供气、供电、绿化、环卫设施等的建设费用。一般按实际工程量估算。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如居委会、幼儿园
8、、 、派出所等）所发生的费用。它同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室、停车场等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在 20%30%左右。5. 开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。6. 开发期税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税、城市维护建设税和教育费附加） 、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政
9、性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费、商品房交易管理费、市政配套费、人防设施建设费、水电增容费、开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在 15%25%左右。7. 管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用，主要包括：管理人员工资、职工福利费、差旅费，办公费，劳动保险费，职工经费，待业保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过 2%。8. 销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设机构的各项费用。9. 财务
10、费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要是借款利息。10. 其他费用精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业1.2 房地产项目成本房地产项目成本控制控制1.2.1 成本控制的成本控制的概念概念房地产项目成本控制是指项目管理者在项目成本形成的过程中，为控制人工、机械、材料消耗和费用支出，降低工程成本，达到预期的项目成本目标，所进行的成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本报告等一系列活动。项目成本控制是在成本发生和形成的过程中，对成本进行监督检查和纠正偏差。成本的发生和形成是一个动态的过程，这就决定了成本的控制也应该是一个动态过程，因此，也可称为成本
11、的过程控制。1.2.2 成本控制的必要性成本控制的必要性随着我国房地产市场不断地完善，地产业的竞争也不断加大。房地产商要想生存下去，除了必须加强销售外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。同时成本控制也是科学发展观的要求。成本控制的必要性主要有以下几点的表现：1. 在房地产开发过程中，不是所有的成本都发生了才能进行销售环节，而是预估成本并控制住成本，这样才能获得利润。2. 竞争激烈，政策打压，消费者也理性了，利润空间会变小，成本一旦失控，后果不堪啊！3. 土地成本越来越高，其他成本控制成为必然。4. 成本控制水平是企业管理水平的一部分，也是核心竞争力的一部分。5. 是企业实现利润最大化的
12、保证。6. 成本控制不仅是企业发展的要求，还是整个国家发展的要求。1.2.3 我国房地产项目成本控制存在的问题我国房地产项目成本控制存在的问题1. 成本控制的理论及观念滞后目前，房地产成本管理的理论研究与房地产开发初期相比有了长足的进步，但在成本控制研究方面的系统性较差。传统成本控制方法的研究都是针对单个成本控制方法的，缺乏对方法之间联系的研究，不能形成系统的成本控制方法体系。另外，在成本控制上缺少系统管理和对项目各阶段成本支出的系统控制。如有的只注意成本的节约忽略了项目的质量与进度；有的因为单纯为了控制成本而忽略了企业的品牌效应等。这些现象都表明了对成本控制缺少系统的研究。房地产开发企业在成
13、本控制的范围、目的及手段等方面的认识也存在着偏差。精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业很多企业仍将成本控制的范围局限于企业内部甚至只包括开发过程，而忽略了对其他相关领域成本行为的控制，开发商一般重视施工控制轻设计控制。但是项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。目前，设计合同一般只约定了设计范围、工程技术要求、设计进度、设计收费标准等，基本上不对设计单位进行成本造价约束。2. 成本控制的组织管理不当长期以来，房地产企业将成本控制作为财务人员、少数管理人员的专利，认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责，而把项目从可行性研究到最终施工的各环节的相关部门排除在外，不能明确地确立成
14、本控制的主体使得落实成本控制目标缺乏具体的实施者。在实际操作中出现成本超出预算时就很难划清责任，造成部门之间间或者同事之间互相推卸责任。很多企业虽然认识到了成本控制的重要性，管理上也努力的将责、权、利相结合，也希望将成本控制的成果与个人绩效挂钩，为此也制定了一些考核制度与奖惩措施，但往往缺少配套的组织管理和实施细则，绩效考核流于形式。3. 成本控制的方法与手段不足（1）目前使用的成本控制方法比较传统标准成本 、计划成本和目标成本是目前成本与成本管理中较为流行的现代成本管理方法。从被调查企业的情况看，多数企业采用了目标成本法，先进的成本企画法等在企业未得到推广。成本企划法是指在产品的策划、开发中
15、，根据顾客需求设定相应的目标，希冀同时达成这些目标的综合性利润管理活动，其实质是成本的前馈控制。它不同于传统的成本反馈控制，即先确定一定的方法和步骤，根据实际结果偏离目标值的情况和外部环境变化采取相应的对策，调整先前的方法和步骤。而针对未来的目标对目前的方法与步骤进行弹性调整，是一种先导性和预防性的控制方法。（2）忽视开发项目的动态管理目前，房地产开发商在施工前忽视设计阶段的成本控制，在有了施工图纸后，虽然严格的进行预算审核，对之后的招投标工作也非常重视，但是管理上不严谨，容易造成公司的成本不能达到理想状态，而个人从中受益。此外，在工程开工后，施工阶段的成本控制效果不如预期，在成本的管理总结方
16、面做的较少。一般企业在项目结束后，虽然认真结算但很少有人对成本的控制情况进行后评价工作，也就是没能对每一个项目的管理经验和教训进行总结，以便下一个项目做的更精细。在实际操作过程中，当发现成本超出预算时往往己经过去比较长的时间了，一方面企业不能认真分析成本超支或节约的原因，另一方面由于分析的不及时未能对企业的管理起到应有的提示作用。动态管理的缺失也使得成本控制更多的流于形式。精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业1.2.4 成本控制新思路的提出成本控制新思路的提出根据当前成本控制存在的问题，参照当前国际上其他国家或地区的理论和经验，为有效控制项目成本，在各建设项目中能合理地使用人力、物力和财力，取得较好的投资效益和社会效益，本文提出了全过程、全要素、全方位的三个系统控制方法。所谓全过程成本控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、建设实施阶段和竣工结算阶段，事先主动进行项目相关经济指标的预算、估算，积极参与项目建设的全过程，正确处理技术先进与经济合理两者间的对立统一关系，把控制项目成本观念渗透到各项设计和施工技术措施之中，为决策者在投资决策、设计和施工等过程中做好经济参谋，保证
