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1、沙县小吃文化城项目策划报告上篇项目面临的市场状况一、沙县小吃文化城所在地商业发展状况2二、沙县商业地产市场状况4三、沙县小吃文化城有关情况（存在的问题）9下篇营销推广思路一、核心是信心11二、关键是推广13三、根本是销售17四、支持是运营20刖吞2009年，房地产由场寒风刺骨，沙县地产界风云突变。面临我们目前需要 打开的市场而，客观的评判是困难重重，商业投资的八大“铁律”摆在而前：区 位选择、交通便利、商业人流、产业前景、经营管理、商户质量与竞争度、产权 主性、租金及租金成长性。每一个“铁律”都是每一个投资者精打细算的重点，口前商业投资的亮点还 不足以让我们乐观的面对目前的市场，加之目前商业地
2、产脾病重多，从销售取得 重大成功的民发商业广场到目前商业量消化停滞不前的金抽城，以及正蓄势而发 的城市Z光，不难看出投资者日趋的理性与保守。同时，我们也清晰的看到沙县市场的投资型需求旺盛，在住宅市场低迷的情 况下，对商业及其它途径投资的谨慎态度，投资需求不断累积寻求突破口；（表 现在2009年第一季度沙县储蓄量激增）同时市场上无法提供优秀的商业物业供 其投资者选择。沙县小吃文化城作为沙县县政府重点打造的城市名片项目，乐载着沙县小吃 文化品牌腾飞的希累，口益步入到正常的经营轨道中，并不断的进行完善与提升。 它为投资者提供了一个最佳的投资选择。上篇项目面临的市场状况认识市场的意义：一切策划的基础是
3、市场，脱离当地市场的策划是空中楼阁。为把握沙县商业地产的状况，我们对沙县进行了针对性的调研。沙县小吃文化城所在地商业发展状况导读：该部分将就以下问题进行回答1、沙县小吃文化城所在地商业竞争态势怎样？2、沙县小吃文化城而临的与其直接竞争的项目冇哪些？它们的营销状况如 何？1、沙县商业发展的态势作为一个县级的商业市场，目而沙县的商业规模、经营水平、业种多样性等 都呈现了比较高的水准，各大品牌商家林立，众多国内一线品牌商家纷纷入驻沙 县，在这方面我们可以清晰的感受到沙县市场潜在的巨大消费能力，（福建省县 级经济实力排名第16位的沙县），大型百货、MALL、步行街各种规模的商业业 态均得到了充分的发展
4、；从商家的经营来看，知名的品牌商家经营表现比较稳健, 但小型商家、二三线品牌商家的更替过丁频繁，主要原因在于市场竞争过于激烈, 县级的商业市场内聚集了过大体量的商业经营面积，本项目作为又一个巨大的商 业经营项口，同样面临着巨大的经营发展压力。2、沙县主要商业项目情况A：民发广场开发商：沙县民发房地产开发冇限公司位置：沙县县政府旁边，原沙县影剧院址售楼热线：0598-8853888 8853999业态：SHOPPINGMALL工程进度：现房（2007年12月8日交房）售价：30000 7U/m2左右,一层店面。（原售价17000元/m230000元/m2） 动态：口前在售的是一层店铺（原面积太大
5、，总价太高，销售情况不好， 后分割成小间的店铺人B：美廉乐购物广场（略）C：金鼎城开发商:沙县融兴房地产开发有限公司项目位置:位于沙县政府与县中医院中间代理商：福州蔚蓝机构售楼热线：0598-5860888/5860999经济技术指标:征地面积:56739 m2 ,建筑面积:180489 m2,商业面积: 71119 m2,安置房面积：62000 m2,店公寓及商场面积：29540 m2,商业:11316m2,容积率:3.21,绿化率:30%工程进度：主体结构封顶；动态：春节期间商铺推出内街商铺，以20000元/ni咗右进行销售，于春 节期间去化了约十余间铺面，后续一直呈现停滞状态，口前对外宣
6、传及工作重心 以炒作招商为主，试图以此唤起投资者的关注。按常规营销思路，后续会有关于 招商的成果展示配合后期商铺再次进行推广。总的來说，廿前沙县小吃文化城项廿在已经建成的商业项廿中，商业主题最 为鲜明，且硬件设施属于一流，尤其表现在政府扶持力度上，相对这些项口来说 拥有一定的优势。二.沙县商业地产市场状况导读：该部分将就以下问题进行回答1、沙县商业地产市场的总体情况怎样？2、沙县商业地产的销售方式怎样？3、沙县商业地产消费者的构成？4沙县商业地产销售良好的原因？5、沙县商业地产的经营方式？6、沙县商业地产面临的主要问题有哪些？1、沙县商业地产近况目前，三明市沙县的建设步伐速度较快，尤其是房地产
7、业的发展强劲，在 2008年受到全国房地产市场低迷及全球金融危机的影响，出现了一定的低迷状 况。但就商业地产在近两年中得到了t足的进展，民发商业广场及大量社区型的 商业项目都得到了较快的去化。2、沙县商铺销售的总体特征从口前收集到的资料来看，口前三明市沙县商业地产的销售状况总体良好, 此次调杳的止在出售产权的商铺，丽阶段的销售情况都比较好，而现阶段一方面 市场的商铺供应量较小，另一方面因为不断高攀的商铺售价，金鼎城现在的商铺 在春节期间销售去化I余套社区内街商铺后，呈现停滞状态。而城市之光在长期 蓄客中，也表现为谨慎推盘的态势。3、三明市沙县商业地产的销售方式主要有两种：A：出售产权，不提供包
8、租。B：出售产权，提供包租。简单出售产权基本上是所冇社区型商铺的选择，包租的销售方式是大型商业 地产销售的主流方式。其操作主要手段为，制定一定的包租期，给予投资者固定 的投资回报率，本质是为投资者制造投资安全性的表象，同时避免经营商家与产 权拥有业主过早接触，制造稳定或高投资冋报率的繁荣假象。制定木政策的根木 目标在于开发机构可以提前实现开发收益。4、商业地产消费者特征多年的商业地产操盘经验，在商业项0的投资者中具备这样的特征：A、投资者是购买商铺的主力一个商业项目的购买者中，少则60-70%,多则90%以上，都是投资者。B：投资者大多为事业上取得成功的务商人士，冇一定的闲余资金，冇投资 眼光
9、、实力和冲动，无创业的打算；C：政府机关工作人员占有不小的比例，具备一定的文化索质及投资观念， 为闲余资金寻找突破口；在各个项目上，客户组成部分比例稍有不同，但总体特征不脱离如上所述， 结合对于客户群的特征分析，在操盘营销推广诉求上着重投资安全稳定性、高收 益/成长性。5、沙县商业地产销售良好的原因首先，沙县商业地产吸引众多投资者的主要原因是其投资冋报高。住宅用房 除满足口住型需求外，获取的投资回报为房价的虚涨,而现今全国住宅地产低迷, 住宅难以获得投资者的青睐，投资者将注意力转移到商铺上來是市场的必然。另外，沙县木身经济发展的特点为，常年外地经商的客户返乡寻求投资的机 会时，更倾向于选择简单
10、易打理的投资方式，返租的概念受到了投资者的欢迎。 同时“一铺养三代”的传统观念以及在外经商向商铺产权人交租的亲身体会更让 他们有了拥有a己产业的冲动与欲望。6、三明市沙县商业地产的经营方式目前，商业地产取得巨大成功的民发商业广场采取产权与经营权分离，由开 发商或开发商委托的专业公司进行统一化经营的方式。从商铺经营角度來看，民发商业广场从根本上将商铺统一化经营，有效地减 少了投资风险，实现高额投资回报的诉求。商铺统一化经营特征为：统一整体形象：将商铺整体形象展现于市场，利于吸引顾客；统一经营方向：将商铺做成专业性市场，避免经营种类的矛圧化，在追求经 营统一化的同时，以产品品牌区分市场，形成场内市
11、场竞争；统一营销推广：实现商铺在市场中树立主题性、专业性的整体形象，从而提 升整个商铺的市场竞争力；统-对外形象：实现商铺对外形象统一化，从根木上立足于市场，形成商铺 的品牌化。7、商业项目我们看不到的问题就目前來看，可以坦率地说，三明市沙县的商铺基本都卖得比较好，不仅仅 是商业广场，乃至每个社区配套的住宅底商都取得了不错的销售成绩。但究其现 状，我们不难得出这样的结论，商铺在售出后很难迅速取得经营方面的收益，或 者在出租所获得的投资收益回报很难与期望值吻合，其至从投资回报收益上我们 可以得出投资者投资行为失败的结论。三、沙县小吃文化城有关情况导读：该部分将就以卜问题进行回答1、沙县小吃文化城
12、项目的相关情况2、沙县小吃文化城项口的SWOT分析3、沙县小吃文化城的发展前景1、三明市沙县沙县小吃文化城概况（在此方案中不做重复介绍）2、项目SWOT分析A：优势1）政府扶持性项口沙县小吃文化城属于县政府重点投资打造的项目，紧扣沙县小吃主题，拟在 推广与展现“小吃z乡”、“小吃文化名城”的饮食城市名片。政府的大 力扶持是项目取得成功的最大保障和助推剂。2）规模大，主题鲜明，具有规模优势占地面积38245万平方米，建筑面积7.5万平方米，为三明市沙县第一。经营范围包描购物、美食、休闲、文化、娱乐等，是沙县乃至福建地区目前 唯一的一家捉供“一站式”立体服务的主题饮食城。3）商城硬件设施条件好和沙
13、县目前的商业相比，作为城市名片的沙县小吃文化城使其它项目无法槊 其项背，就算放在全国区域，商城在整体规划、建筑风格、设计理念都具备了极 强的优势。B：劣势1）区位偏远项目处于沙县城区高速路出口处，周边区域发展不成熟。因地处偏远，使得 消费客户的通达性受到极大的限制，影响了消费者前往消费的热情。缺乏人气支 撑的商业项目将面临市场最为残酷的考验。虽有政府的扶持，做了大量的推进工 作，但商业的后续发展与繁荣还需要更多更系统的工作。2）产品及经营上存在一些不足项目作为沙县小吃文化城，从一期的招商情况来看，主要是以大型酒家与娱 乐场所的引进，经营面积也以大面积为主，小吃类、特色类、本土型商家受各种 局限
14、未能引入，未能与现有酒家形成较好互动。3）二手商铺所帯来的投资顾虑项目为开发商从政府处取得的产权，作为再次转手给投资者，相关销售政策 必须参照二手房转让政策，增加了投资琐碎程序与成木，使投资者心存顾虑。C：机会1）三明市沙县部分市民投资产权商铺的热情仍然高涨产权商铺作为一种投资手段，受到沙县人民的青睐。尽管多数已售出产权的 商铺或不能进入经营状态或投资收益低，一定程度地打击了市民的投资热情，但 是，由于这些商铺产权售出后的吋间并不算久，还不能算是经营失败，所以，部 分投资人的投资热情依然较高。2）沙县小吃文化城的经营状况目前述呈现良好态势沙县小吃文化城的人气延续效果由于消费者尝鲜的心理以及一期
15、商家的门 身经营努力，小吃城还维持着较为理想的人气效果，二期足浴城与迪吧的即将开 业，又将进一步巩固整体小吃城的人气势头。D：威胁1）2008年，金融危机的影响下，整体市场的投资热情与信心受到极大的打 击房地产的低迷，金融危机的影响，投资不再是一种大众型的行为，保守或持 币观望成为一种常态的行为方式，表现在三四线城市，英影响虽冇限但仍难免避 其市场整体氛围的波及。相当一部分投资者会在此阶段暂时放弃购买商铺投资的 计划。2）沙县返乡投资客的短暂停留，投资欲望难以得到充分调动大部分的沙县在外经商者，春节期间会在家乡做一定期间的停留，投资行为 最冇可能在此段期间作出，据了解，沙县所冇的在售房地产项目都把营销目标锁 定在此部分返乡客群上，但沙县小吃文化城的整体营销推广工作缺乏足够的时 间，导致大部分投资的资金分流至其它项目，错失了较好的销售时机。3、沙县小吃文化城口前存在的问题与思考承载着沙县小吃品牌打造的梦想，我们如何借力使沙县小吃文化城高飞？政府扶持打造，这将是项目在营销推广块最为倚重的利器，正是因为政府的 倾力扶持，才使沙县小吃文化城能够以呈现如今面貌。在后续的营销推广工作中，
