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1、物业管理篇 一、物业管理服务内容的物业管理服务由物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前,物业管理服务的主要内容如下：1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。、公共绿化(）及时修剪、浇灌、
2、施肥、除虫等绿化养护,促使花草树木正常生长；（2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁;(3）必要的补种,保持绿化的完整;（4）保护和改善生态环境。4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。、公共环境卫生（1）公共场所清扫、道路的保洁;（2）公共设施设备的保洁；()生活及装修垃圾的收集、清运。6、保安（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范;(）门岗值勤;(3)物业区域内巡查；(4)报警监控。7、交通秩序与车辆停放（）外来车辆进出管理;（2)停车泊位管理;（3)维护交通安全;(4）车辆行驶，停放有序；()退速、限重、禁鸣,保持小区安静。
3、、房屋装修管理根据国家建设部住宅室内装饰装修管理办法和长沙市城镇住宅装修管理办法，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。9、消防管理（）消防器材管理,确保消防器材无缺少，不失效;(2）确保消防通道畅通；(）加强易然、易爆品的管理;（)加强消防常识的宣传，开展义务消防；（5）发生火灾及时报警，并积极组织来灾火。1、管理与物业相关的工程图纸、业务(使用人)档案与竣工验收资料。1、负责向业务(使用人）收取物业管理服务费。12、业务和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护,在当事人提出委托时,物业管理公司须接受委托并合理收费。二、物业管理基本思路考虑到配套设施标准较高,又包含多种物业类型,作
4、为该项目的物业管理商,除了需要具备专业细致的工作态度外,更需要以富有人情化的管理理念为业主打造一个工作与生活的理想空间。南都物业在充分了解开发商对物业的远景规划基础上,尽可能地从业主的生活需求去规划物业管理工作思路：1、采用酒店式服务管理模式与传统的物业管理模式有机结合。是集多层、小高层及各类商教娱乐设施为一体的、生活配套齐全的新型高档住宅区，在建筑功能、整体环境乃至客户群体需求上，都有其特定的服务与管理要求。它与南都物业目前管理的杭州南都德加公寓、南都江滨花园有许多相似之外。在长期的物业管理工作中,物业管理公司培养了大批物业管理专业人才，积累了丰富的管理经验。南都物业从接盘管理的第一个项目起
5、至今,始终将星级酒店的服务理念和管理模式与传统的物业管理模式有机地结合起来,通过不断地加强员工培训和现场质量控制,将公司的企业文化融入到每一位员工敬业爱岗的行动中。与业主、业主委员会保持经常性的沟通、联系，进行开放式的民主化管理，形成了特有的“南都物业管理模式”,得到了业主、业主委员会、政府主管部门的认可和社会的广泛好评,也引起了业界的关注。物业管理公司将借鉴以往成功的经验,并针对长沙市物业管理的特点,对实施“亲情化”的居家型酒店服务管理模式。2、争创物业管理优秀示范园区,提高美誉度,确保房产保值增值。介入物业管理行业以来,南都物业以“专业真诚”赢得了业主的信任和市场,成为行业内少数几家具有杭
6、州市一级物业管理资质的企业之一。目前，在物业管理公司管理的楼盘中,已有相当规模的楼盘荣获国家和省、市级的优秀物业管理荣誉称号（详见荣誉一览表）。根据的现有条件，南都物业计划从接管之日起，制定详细的工作目标,明确项目前期的具体工作人员,负责对物业管理工作的筹划和落实。公司人事行政部、品质管理部、保安部、管家部、工程管理中心、绿化管理中心等专业部门将进行分工合作，对派驻管理员、当地员工进行质量管理、保安管理、设备管理、保洁绿化管理等专业化方面的培训、管理、优化组合人力资源，提高工作绩效，通过公司和管理处全体员工的共同努力,力争在交房后三年内(依据入住户数）使被评为省级物业管理优秀住宅小区,或者相应
7、类更高的荣誉称号，使的物业管理工作让业主满意、开发商满意、物业公司满意。3、与在建项目联片管理，做到区域资料共享，确保安全无忧。由于工程分三期建设，分批交付使用,无形中给物业管理中心带来了一定的难度，南都物业已在这方面积累了丰富的管理经验。如南都江滨花园分三期建设，以以完全借鉴其分区管理经验,实现区域联片管理,确保小区安全无忧。例如人流、车流、周边环境、装修与施工及小区各项配套设施、社区活动等各项管理和服务都是需要我们认真加以分类管理的方面。为了做好的物业管理工作,根据物业类别多、机电设备、智能化设施技术要求高的特点，物业管理公司除了派驻专业人员进行日常管理外,还将充分发挥公司各专业管理中心的
8、规模优势、技术优势和设备优势进行全方位的支持。4、结合各类专业经营公司,丰富物业管理内容，为业主提供各类优质服务。长沙以其良好的居住品质吸引了来自不同城市的购买力。据了解,一期预售异常火爆，除本地购买自住客户以外，也有不少的购买客户来自于浙江及其它周边城市。考虑到客户的不同购买用途，南都物业将提供多种特约服务，例如与浙江省公众房网联手从事小区代租代售服务;由南都酒店服务公司提供会所服务;由工程管理中心全方位为业主提供一条龙装修服务等，不仅使本地业主感受到星级管家服务，也使异地的投资客户放心购买。三、物业管理实施细则及品质保障措施物业管理公司将首先组建项目管理小组，配备各部门专业工作人员，全面负
9、责完成的前期物业管理工作,打造一个具有自身特点的物业管理模式:1、保安管理在南都物业日常管理工作中，“人防技防”始终是保安工作的重中之重。根据开发商提供的资料显示，具备一定的技防设备设施，这为今后确保小区安全提供了技术保险。但物业管理商仍需建立更为严格的人防安全防范程序,制订出各种防范突发事件的应急措施,包括对小区的外围管理、楼道管理、消防管理、道路车辆管理、电梯管理、地下车位管理以及突发事件的处置方法等,将责任落实到每一位工作人员，确保治安事件发生率为零。根据分期建设、分批交付的特点，A、C三区同时有入库群体、装修群体与工程建设群体的存在,这给安全防范工作带来了一定的难度。物业管理公司考虑采
10、取内紧外松的安全管理模式，警卫门岗做好小区外围安保工作的同时，内部保安特别注意对重要部位及安全死角做好安全防范工作,尽力把安全隐患降低到最低程度。2、装修管理简约通透的空间造型充分体现了设计者所追求的建筑风格，其浅色外墙、明亮通透的落地窗构成了别具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整洁,将成为前期物业管理中的难点。对此，我们将根据以往的装修管理经验:（1）在介入前期物业管理之时，根据楼盘的特点和开发商的要求，制订相应的可操作性的装修管理文本，在与业主、装饰公司三方进行交流和沟通的基础上,最大限度地保持小区整体环境的美观,保证房屋的结构不受破坏。(2)与市、区房管局房屋装修监察部门建立经常性联
11、系,依靠政府职能部门的力量,按照湖南省城市住宅区物业管理条例及长沙市城市房屋装饰装修管理条例来规范业主的房屋装修行为,对违反装修管理办法的行为及时作出处理。(3)在业主装修登记之时,即与之签订装修管理协议,使其明确装修范围和装修责任。（4)由装修专管员、维修工和保安人员组成三级管理小组,对装修户进行巡查,及时了解装修进度,发现声音及时控制,迅速整改，把违章装修的影响控制在最小范围。物业管理公司将严格遵循“有章可循、违章必纠”的装修管理办法，灵活各种管理手段,与业主讲情、讲理、讲法,做耐心细致的思想工作确保的建筑整体美观,符合原设计要求。3、智能化设施管理是智能化程度相对比较高的小区,涉及监（消
12、）控、综合布线、背景音乐、紧急呼叫、可视对讲、户外抄表等系统。这些设施一方面提高了业主的生活质量，另一方面也要求物业管理商不断提高物业管理的技术水准。南都物业对各类物业的机电设备设施和智能化系统维护，如：电梯、空调、高层楼宇消防系统、大型物业安保系统、停车场(库）管理系统积累了丰富的专业知识和管理经验。针对智能化设施的功能，物业管理公司将制定出科学规范的运行计划、养护和维修计划以及功能开发计划。4、开展物业管理的六项品质保证措施（1)运用现代化科学手段，“三防”结合，确保小区安全。虽然智能化程度比较高，安保设施设备的功能比较齐全,但人防、物防、技防相结合仍然是我们治安管理的基础。“人防”由物业
13、管理公司保安部统一指挥调度，强调多种结合，即流动岗与固定岗结合、全面防范与重点防范相结合、工装与便装相结合，在小区周边围墙上,设置红外对射装置以提高预警防范能力；充分利用技防的优势，运用已有的智能化保安设施，如紧急呼叫系统、监（消)控系统、警卫和游动哨等，结合管理处的统一管理、快速高度,确保治安防范万无一换。（2）装修管理上经济、行政、法律、情理四法并用。为了确保无违章装修，物业管理公司将针对房屋墙体内综合布线多和户型多的特点，以预防为主，有错必纠，对住户、装修单位员工大力宣传、解答“装修管理条例”，在装修审批上严格把关,并明确双方的契约关系,加强追踪监管,将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违
14、章装修,首先晓之以理、动之以情，运用情理关系手段解决。解决不了的，通过行政执法部门予以处罚,保证各种矛盾就地解决。（3）加强园区环境保洁工作和环保文化建设。针对的绿化布局和环保要求，物业管理公司将由公司管家部、绿化管理中心牵头,制定各项环保、清洁、园林养护等工作细则，并对小区噪音、水质、空气等要素进行监测，全面加强小区环境文化和环保建设。还将在此基础上做好以下各项工作。维护好已有的园林绿化,实施由地面向空中延展的立体式绿化工程，加强对小区环保意识的宣传力度,让每位住户都自觉成为小区环保工作的模范执行者和宣传者；开展垃圾分类收集,建立废电池回收系统,保护生态环境，实施蓝天碧山工程,进一步提升居住
15、品质；注重小区环境形象(I），开展小区环境文化建设，统一规划小区的各种自然景观和人文景观。物业管理公司将制定VI识别手册,环境手册,制定全面的环境管理方案。成立智能化设施管理小组：物业管理公司工程管理中心拥有多名宾馆工程管理的资深人士主电梯、空调、强电、弱电等方面的专业技术人员,公司拟抽调部门人员组成智能化设备管理小组,在充分掌握智能化系统运用基础上,制定出详细的智能化详细运行、维护方案。公司强调“三个到位”，既专业技术人员操作到位，管理人员培训到位，住户设备使用到位(住户能否使用智能化设备是降低小区管理难度、提高管理效率的关键)。物业管理公司将根据的智能化设施,编制智能化使用手册,让业主感受到智能化设施给生活带来的方便、安全和快捷。针对不同居住类型住户的特点，物业管理公司将制定发展智能化系统的3年规划，提倡网上远程服务,在条件成熟时建立小区局域网,让小区的业主在网上交流沟通，享受服务，享受智能化给居家生活带来的无穷乐趣。（）开展丰富多彩的社会文化活动,创造良好的
