《物业管理实务讲稿4》

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1、物业管理实务第四章早期介入与前期物业管理一、内容提要1. 物业管理早期介入与前期管理的相关法规2. 物业管理早期介入(1) 早期介入的必要性(2) 早期介入的作用(3) 早期介入的内容3. 物业管理前期管理(1) 物业项目前期管理运作的主要内容(2) 物业项目的工程质量保修(3) 前期物业管理的沟通协调二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是要测试应考人员对物业管 理早期介入与前期管理相关法规和知识的掌握程 度和实践操作的综合运用能力。考试基本要求掌握：物业管理早期介入与前期管理的相关法 规，实践运作的主要内容，早期介入与前期管理 两者之间的区别。熟悉：早期介入的作用，前期管理的特点。了解：早

2、期介入的必要性，早期介入各阶段的 介入方法和介入要点。第四章早期介入与前期物业管理早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据 项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。 物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开 发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业 管理企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。前 期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘 物业管理企业为止的物业管理阶段。早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求， 而是根据项目和管理需要进行选择。早期介入在项目 的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是 不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入 是建设单位开发

3、建设物业项目阶段引入的物业管理专 业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业 项目实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早 期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约 定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象 是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。早期介入与前期物业管理的阶段划分如下图所 示：物业开发项目的 可行性研究阶段（立项阶段）廿阶段销曾 阶段业主大令选 聘妣管理 企业第一节早期介入、早期介入的必要性（了解）(一) 物业项目开发建设存在的问题物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原 因往往会存在一些问题，主要表现在：(1) 物业规划设计和施工安装存在问题，如设备

4、 配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；(2) 建设单位不按规定提供物业管理的基础条件， 如管理用房、物业档案资料缺漏等；(3) 工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；(4) 建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建 设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担；(5) 建设单位在售房时向业主作出不合理的物业 管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任等。(二) 早期介入的必要性(了解)在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期 介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于 规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合， 协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存 在的问题，不仅能从源头上堵住漏

5、洞，避免或减少上 述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使 房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发 建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽 可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利 开展，业主利益得到保障。二、早期介入的作用（熟悉）五个方面（一）优化设计随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境 要求越来越高，这使得建设单位在开发过程中除了要 执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、 布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒 适等因素。物业管理企业可从业主（或物业使用人）及 日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型 和材料选用、公共设施配套等方面提

6、出建议，使物业 的设计更加优化、完善。（二）有助于提高工程质量在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优 势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、 施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量 问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中 再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品 质。（三）有利于了解物业情况对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护 是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作， 必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况 了如指掌。物业管理企业可以通过早期介入，如对于 图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤 其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分

7、了解所管 物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对 症下药”。（四）为前期物业管理作充分准备物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展 制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、 招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作, 方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时, 通过在早期介入过程中与各方的磨合，理顺与环卫、 水电、通信、治安、绿化等部门之间的关系，为日后 管理建立畅通的沟通渠道。（五）有助于提高建设单位的开发效益早期介入是物业管理企业从物业开发项目的可行 性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可 以得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准 确、功能使用考

8、虑周全、业主满意的物业，促进物业 的销售。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物 业管理咨询提升自身的品牌。案例某物业项目位于粤西的一个沿海城市， 总建筑面积达40余万nr2,属多层、中高层住宅物业, 项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个 小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重 点工程之一，倍受当地居民和政府的关注。建设单位 为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘 了一家具有丰富经验的物业管理企业，并由其负责该 项目物业管理的早期介入工作。良好的物业管理品牌提高了这个冏品房小区的知 名度，同时早期介入物业销售初期综合环境的设计， 使该项目与该市同类建设项目相比，具有更

9、高的经济 效益和社会效益。1. 在经济效益方面首期16万n?很快售完，二期销售势头强劲，部 分户型出现抢购热潮，房价也从前期最初的1200元/ m2,达到二期销售时的1500元/m2,开发建设单位 的实际收入超出预期，前期购房者也享受到了物业升 值带来的收益。2. 在社会效益方面(1) 该小区已被当地政府指定为参观点和示范小 区，成为了当地城市建设和物业管理的样板。(2) 该小区物业管理的成功，为提高当地物业管 理水平，增强物业管理消费意识起到了积极的促进作 用。(3) 该项目成功后，建设单位的品牌形象得到大 幅度提升，使其他建设单位提高了对物业管理的认识。(注意：可能的考试内容，就是对这一个

10、案例进 行分析，从中得到早期介入的必要性的分析和结论， 例如，作用、意义等。)三、早期介入的内容(要掌握)(一) 可行性研究阶段1. 内容(1) 根据物业建设及目标客户群的定位确定物业 管理的模式；(2) 根据规划和配套确定物业管理服务的基本内 容；(3) 根据目标客户情况确定物业管理服务的总体 服务质量标准；(4) 根据物业管理成本初步确定物业管理服务费 的收费标准；(5) 设计与客户目标相一致并具备合理性能价格 比的物业管理框架性方案。2. 方法和要点(1) 组织物业管理专业人员向建设单位提供专业 咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。(2) 除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成

11、 本。(3) 选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管 理人员承担项目管理工作。案例物业项目的基本情况同上例。在该项目 的论证阶段，物业管理企业就参与了工作，并就该物 业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管 理的运作模式提供了专业意见，得到了建设单位的采 纳，具体内容如下：(1) 考虑到整个工程项目的状况，第一期消费者 的定位是当地中低收入阶层，在项日规划上除合理控 制建设成本外，还考虑到降低物业管理成本。按此思 路，物业管理公司建议适当降低第一期的绿化率，并 选择稍便宜的设施设备。由于第二期、第三期的市场 定位为当地中高收入阶层，因此在后续开发建设过程 中应逐步提高绿化率，并相应提升

12、设施设备选型配置 档次。(2) 对项目的配套设施建设提出意见，重点是提出 配套设施的布局方案，使得小区的布局既方便未来业 主的使用又避免对业主的生活产生影响和干扰。(3) 提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提 法，也成为以后项目销售的亮点。(4) 确定了物业管理早期介人和前期物业管理的 时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟 通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。实践证明，这几条意见和建议对建设单位非常有 益，能够帮助建设单位更加准确地进行市场定位，提 高了项目的性能价格比。第一期销售的良好业绩就是 证明。(注意掌握分析的方法和角度，但是，如果是考 试内容，应当把有关的资料给

13、得更详细一些)(二) 规划设计阶段1. 内容(1) 就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；(2) 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出 意见或建议；(3) 提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进 意见；(4) 就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建 筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。2. 方法和要点(1) 参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、 管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等 角度，对设计方案提出意见或建议。(2) 帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度 上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客 户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风 险。设计上

14、的预见性可以减少后续的更改和调整，为 建设单位节约投资。(3) 从确定的日标客户的角度考虑问题。在设计 上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的 需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企 业的目标利益相统一。(4) 要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总 体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯 性和持续性。(5) 对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设 备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供 协调意见。案例物业项目的基本情况同上例。在规划设 计阶段，物业管理企业参与了多次论证会，就规划方 案提出了多项建议，并得到建设单位的釆纳，受到建 设单位和业主的好评。建议的具

15、体内容如下：(1) 考虑到项目较大，口为分期开发，在设计方案时，建议米用分组团的布局，且各组团相对独立和封 闭。这样对不同组团就能按服务对象的特点提供不同 的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次消费者的需求。(2) 对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、 中心会所及休闲区域的布局、会所功能的设置、幼儿 园的设置等提供了主导性意见。由于物业管理企业在 实际运作方面有丰富的经验，所以实施后深得建设单 位和业主的好评。(3) 物业管理的基础条件，如管理办公用房以及物 业管理企业员工宿舍、食堂、休息室、仓库和清洁车 停放场地等，在规划设计时就得以落实。(4) 根据前期物业管理总体策划方案的思路，制订 了详细的物业管理方案，确定了实施进度表，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等,这些都得到了建设单位的支持和认可。(例如，可以在那些具体的方面为建设单位提出建议、工作方法或工作要点)(三) 建设阶段1. 内容(1) 与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共 同商榷，及时提出并落实整改方案。(2) 配合设备安装，确保安装质量。(3) 对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的 角度提出意见。(4) 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情 况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反 映的内容。2. 方法和要点(