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1、精选学习资料 - - - 欢迎下载ImportanceforAki房地产开发经营与治理第一章房地产概述房地产特性位置固定性数量有限性用途多样性供求区域性投资风险性难以变现性外部影响性使用限制性保值增值性10 大量投资性11 长期使用性房地产业的特点房地产业投资大.周期长.效益高房产.地产交易的不行分割性房地产业的产品保值性.增值性和地域性房地产业的进展要受城镇综合因素的影响房地产在国民经济中的位置对 GDP 的奉献 6-12%对地方财政的奉献（土地出让金.房地产企业税收.向房地产企业的收费）对相关产业的拉动建筑业.建材.冶金.机械.电器.家具；金融.邮电通信.交通运输.商业对就业的拉动建筑装修
2、.物业治理.中介评估房地产投资类型按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住.商业.工业.特别） 房地产直接投资和间接投资直接投资投资者直接参加房地产开发或购买房地产的过程,参加有关治理工作,包括从购地开头的开发投资和面对建成物业的置业投资两种形式；间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不需要直接参加房地产经营治理工作；房地产企业债券和股票投资.投资于房地产投资信托公司（REITs）.购买.开发.治理和出售房地产资产的公司.购买住房抵押支持证券房地产投资特性投资金额庞大,回收期长投资不确定因素多,风险较大流淌性较差具有
3、保值增值性受政府政策影响较大依靠金融部门的支持具有专业性投资具有相互影响性 房地产开发的主要工作阶段投资机会查找项目可行性讨论取得土地使用权项目规划与合同谈判项目建设房地产租售物业治理精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载其次章 房地产企业房地产企业的特点 经营对象的不行移动性 业务形状的服务性 经营活动的资金和人才密集性 不完全竞争性；房地产企业存在专业化和综合化进展两个趋势房地产企业资质等级的划分依据建设部房地产开发企业资质治理的规定,房地产开发企业依据企业条件分为一.二.三.四等；各资质等级企业应当在规定的业务范畴内从事房地产开发经营业务,不得超越承担业务；各资质等级的企业应达到
4、相应的条件；一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制；二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25 万平方米以下的项目；三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20 万平方米以下的项目；四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10 万平方米以下的项目；新设立房地产开发企业视详细条件审批建设规模；房地产组织结构形式 职能型组织结构 项目型组织结构 矩阵型组织结构 混合型组织结构房地产企业经营目标原就可行性原就可量化原就一样性原就弹性原就内容 战 略 目 标 成长性目标（营业收入及增长率.资产总额及增长率.开发规模及开发范畴；土地储备面积） 营利性目标（净利润.利润率.资产负债率等） 竞争性目标
5、（市场占有率.行业影响率.品牌价值） 战术目标市场定位,产品结构,价格策略,广告策略,营销策略第三章 房地产开发与经营环境分析房地产开发经营环境的构成要素 政治环境（政治局势.政策制度.政府治理服务水平） 经济环境（宏观经济环境.市场环境.财务环境.资源环境） 社会文化环境（社会秩序.人口.就业.风俗.宗教.价值观念） 自然地理环境 基础设施环境 法 律 环 境房地产开发经营环境分析方法 道氏评估法 SWOT分析法综合评判法综合评判法步骤 确定投资环境要素精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载由层次分析法确定各环境要素的权重系数由统计分析确定各环境要素的得分分别对不同方案（选址）运算投
6、资环境的综合评分依据环境条件变化对评判结果的影响进行敏锐性分析依据综合评分与敏锐性分析结果,作出投资选址决策市场调研内容市场环境调研消费者调研竞争楼盘调研竞争对手调研问卷设计的原就和留意问题原就目的性原就可接受性原就次序性原就匹配性原就简明性原就留意问题防止提一般性的问题防止用不准确的词防止引导性的提问防止提可能令被访者感到难堪.禁忌和敏锐的问题问题要考虑时效性防止问题与答案不一样第四章房地产开发土地的取得房地产开发的土地取得途径出让转让租赁划拨经济适用房.土地入股城市房屋拆迁补偿安置补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的全部人、 不为使用人；补偿形式：货币补偿.房屋产权调换.被拆迁人挑选几种情形的
7、补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；暂时建筑与违章建筑； 谭术魁书p101超过批准使用期限的暂时建筑不予补偿.违章建筑不予补偿安置对象：被拆迁房屋的使用人,不为全部人；安置规定：搬迁补助费；暂时安置补助费；第五章房地产开发可行性讨论可行性讨论分析的作用可行性讨论为指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析.论证的科学方法投资决策的基本依据筹集建设资金的依据项目立项.用地审批的条件开发商与有关各部门签订协议.合同的依据；编制下一阶段规划设计方案的依据2.房地产投资经济评判指标体系：静态指标 精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载投资利润率静态投资回收期资产负债率.流淌
8、比率.速动比率动态指标 净现值净现值率内部收益率 动态投资回收期房地产投资静态分析投资利润率投资利润率年利润总额或平均年利润总额/ 项目总投资额100 总投资额包括贷款利息；将投资利润率与基准投资利润率进行比较；只有当投资利润率大于基准投资利润率,项目才可行；同时,仍可与行业的平均利润率相比较；比较粗略,适用于投资额小.比较简洁的项目评判；投资利税率投资利税率正常年利税总额或平均年利税额 /项目总投资额100除了反映项目的盈利才能以外,仍可反映项目为国家财政所作奉献的大小；静态投资回收期 按平均收益额投资回收期项目总投资/ 项目年平均收益额总投资同样包括利息；年平均收益额等于年均营业收入租金收
9、入 扣除年平均经营成本及各种税金后的余额；按累计收益额精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载项目投资总额nFtt =0精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载其中, Ft:第 t 年的净现金流量,n:静态投资回收期即：使得各年累计的净现金收入与项目总投资相等房地产投资动态分析净现值 NPVn精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载NPV=t = 0 1Ft+ i0 t精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载Ft:第 t 年的净现金流量CI-CO现金流入量 -现金流出量 i0：贴现率应用第一,可行的方案必需使NPV0；其次,方案间进行比较时,NPV 越大越好 、NPV
10、越大,说明方案的盈利才能越强；不足：贴现率的确定比较困难；为一个肯定指标,没有反映投资的单位回报； 例题见 ppt内部收益率IRR在项目经济寿命周期内,各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率,即项目净现值为零时的贴现率；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载即满意 NPV= 运算方法 内插值法nt = 0Ft1 + i 0 t=0 的 i0 就为内部收益率,即项目能承担的最高贷款利率、IRR.精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载1.假定一个贴现率i1、求出以这个贴现率运算的NPV1;2. 如 NPV10、就提高贴现率、重新运算NPV、直到 NPV0; 反之 、假如 NPV1
11、0；假定此时的贴现率为i2、 此时的净现值为NPV2.假设 NPV10、 NPV20、 就内部收益率的运算公式如下：精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载IRRi 1NPV1i2i 1精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载NPV1NPV2式中 、 IRR:项目内部收益率i1：低贴现率 ;精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载NPV1NPV2:低贴现率时的净现值肯定值； i2：高贴现率 :高贴现率时的净现值肯定值；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载内部收益率为项目贴现率的临界值；在进行独立方案评判时,一般为将求得的项目内部收益率与同期贷款利率,同期本行业的基准
12、贴现率,以及同期同类项目的基准贴现率相比较；在进行多方案对比时,如其他因素相同,就挑选IRR较大的投资方案；例题见ppt动态投资回收期N指在考虑了资金的时间价值的基础上,以投资项目所得到的净现金流量抵偿项目初始投资所需要的时间；公式动态投资回收期N=累计净现值开头显现正值的年份数-1+上年累计净现值的肯定值/ 当年的净现值优缺点在静态回收期的基础上引入了资金贴现概念,完善了投资回收期的概念,即不仅为回收资本的投入量,仍为按期望的投资回报率回收投入资本所赢得的货币时间价值；动态投资回收期长短受所选用的贴现率大小的影响,只考虑了资本回收的快慢、而忽视了投入资本的盈利才能、更没有考虑投资回收以后的收
13、益情形,因此只能作为帮助指标房地产投资不确定性因素不确定性因素租售价格及租售率开发周期开发成本利率不确定性分析的方法盈亏平稳分析.敏锐性分析和概率分析；线性盈亏平稳分析方法C=CF+CV=CF+CXQC：总成本； CF：固定成本；CV：可变成本； CX：单位产品的可变成本；Q：开发数量；S=PQ-tQS：销售收入；P：销售单价； t：销售税金及附加求盈亏平稳点即求使C=S的点：CF+CXQ=PQ-tQQ*=CF/（ P-CX-t）Q* 即为盈亏平稳时的开发数量；敏锐性性分析为讨论投资效益猜测中某些不确定因素对猜测结果的影响及其影响程度的分析；敏锐性系数评判指标变动的百分比变动率 / 不确定因素变动的百分比变动率 敏锐性系数越大,说明该因素对评判指标的影响越大,或者说评判指标对该因素越敏锐；临界点：不确定因素变动多少个百分点,会使评判指标达到临界点例如净现值为0 的点 ；临界点越低,说明说明该因素对评判指标的影响越大,或者说评判指标对该因素越敏锐风险度量值
