蒲江生态旅游项目一期项目可研报告(可编辑)

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1、蒲江生态旅游项目一期项目可研报告 “蒲江生态旅游项目一期”项目可 行 性 研 究 报 告 目录第一章 项 目 总 论2第二章 项目建设的必要性6第三章 市场预测7第四章 建设内容及规模12第五章 建筑方案14第六章 公用工程16第七章 建设场地及条件18第八章 工程进度计划安排19第九章 投资估算及资金来源20第十章 财务评价22*(成都)生态旅游开发 二OO六年四月第一章 项 目 总 论 一、项目名称:“花样年?大溪谷” 二、建设地点:中国成都蒲江 三、项目性质:生态旅游区域商品房开发项目 四、项目业主简介 开发商:花样年(成都)生态旅游开发 法人代表:宋湘梅 五、编制依据及主要研究范围 (

2、一)研究范围 1. 引言 本项目以花样年(成都)生态旅游开发为开发商,计划在中国成都蒲江县城旁,规划红线范围内净用地面积为116000.58平方米的土地上兴建及管理具有中高档水平的大型城市度假小镇的?“花样年?大溪谷”的一期工程。“花样年?大溪谷”将分多期开发,其中一期包括会所、度假住宅、度假公寓、运动场所、公园等。为充分论证本项目的可行性,制定有效的营运策略,花样年(成都)生态旅游开发特此对本项目进行可行性研究。 2. 研究范围 A. 论证本项目建设的必要性。 B. 成都市同档次度假物业的经营情况,以及对本项目之影响。 C. 成都市度假物业售价情况,评估本项目市场潜力及预估其各功能售价。 D

3、. 确定项目的建设内容和规模。 E. 方案设计说明 F. 投资估算和资金来源。 G. 投资经济效益分析。 (二)主要编制依据 1、成都市规划管理局(2004-4-031)挂牌地块“规划设计条件通知书”; 2、成都市国土局成国土拍(挂)转(2004)第018号文及2004年11月18日签订的土地转让合同及其附件。 六、可研报告概要及结论 1、区域分析 成都市位于中国中西部结合部腹地,是四川省省会,中国西南地区的政治、经济、科技、教育、商贸中心,交通、通信的枢纽,是经国务院批准的对外开放城市和全国配套改革试点城市。 随着中国沿海地区经济的发展,中央已经制订西部大开发的宏伟战略,实行更为优惠的开发政

4、策和鼓励措施。 2、地点分析 “花样年?大溪谷”一期位于成都蒲江县城旁,蒲江地处四川盆地西南边缘,是成都市的西南门户;自然环境优美,气候宜人,是国家级生态示范区,是成都生态环境最好的县,有“绿色蒲江,天然氧吧”的美誉,适宜开发大型生态旅游度假项目。 目前,周边正在成为成都来自外地客源来成都休闲度假旅游的热衷之地,如石像湖、朝阳湖、碧峰峡、刘氏庄园遗址、洛带古镇、上里古镇等一大批特色旅游休闲资源,该地区正在成为成都市时下最火热的旅游休闲之区域之一,素有川西旅游环线的美称。 该项目一期占地116000.58平方米,地块背靠长秋山、临浦江河水,成长条形,非常适合旅游度假项目开发。 3、建设内容及规模

5、 为充分利用本地块土地资源,本工程建筑规划为3、5层等低密度建筑。 为使整个度假社区的建筑规划风格更好地与蒲江自然生态山水环境协调,“花样年?大溪谷”一期建筑采用加州风情度假氛围以及相配的建筑风格意境。总平规划、建筑方案与园林设计,均聘请国外“国际概念设计公司”担纲设计。整个园林和建筑风格反映出一种返朴归真的清新气息,处处使人感到一种自然而亲切的气氛。“花样年?大溪谷”一期突出的建筑与环境特色与其它度假社区,形成鲜明的对比,力求在成都蒲江创造出一道亮丽的风景线。 “花样年?大溪谷”一期特别注重小区的保安系统,周边设红外线探测报警系统,户户设可视对讲防盗系统,门窗均设电子防盗报警系统,室内设有煤

6、气泄漏报警系统,整个花园公寓采用国际先进的智能综合布线系统。 4、物业管理 该项目的物业管理由花样年物业管理公司结合专业酒店管理公司,采用国际先进的物业管理理念进行管理。 5、“花样年?大溪谷”一期项目售价估算 住宅均价3,000 元/平方米 6、投资估算及资金来源 (1)投资估算 本项目一期总投资21,946万元,其中静态投资18,125万元 (2)资金来源 本项目所需资金拟通过以下三渠道筹措: 成都春天房地产开发有限责任公司利用自有资金投入3,132 万元,占动态总投资的 14.27 %; 预售收入可用于项目开发投资筹措13,814万元,占动态总投资的62.95%; 银行贷款5,000 万

7、元,占动态总投资的22.78%; 7、财务评价 项目建成后,可实现税后利润3,565万元,税后投资利润率为16.00%,自有资金投资利润率为113.86%,借款偿还期最长不超过 2 年(含建设期),税后投资回收期 2 年(含建设期),敏感性分析结果表明,项目具有一定抗风险能力。项目在财务上是可行的。 8、结论 “花样年?大溪谷”一期项目规划定点,土地使用权等手续已经办理完毕,项目建筑设计方案和总平面规划等已经完成,土地平整工作已经完成,市政配套条件良好,建设条件基本具备,项目所需资本金基本到位,财务效益较好,项目建设是可行的。“花样年?大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表一项目经济数据指标

8、项 目单位数量备 注占地面积亩174 总建筑面积平米100000 容积率0.78“花样年?大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表二投资计划与资金筹措表单位:万元序号项目名称合计建设经营期2007年 2008年 2009年1项目一期总投资2194631321002187931.1建设开发投资219463132100218793 其中:土地费用31323132 设计费及提成558 558 报建费850 850 工程费13006 65036503 管理费用1500 750750 营销费用1300 910390 财务费用700 700 其他费用900 4504502资金筹措2194631321002

9、187932.1自有资金31323132 2.2银行贷款50005000 2.3销售收入再投入13814 50218793“花样年?大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表三销售收入估算表序号项 目2008年 2009年合计备注一整体均价销售面积(平米)70000 30000 100000 均价包含别墅、花园洋房和公寓销售均价元/平米3000 3000 3000销售收入(万元)21000 9000 30000 二合 计21000 9000 30000 30000“花样年?大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表四投资损益表单位:万元序号项 目 2008年 2009年合 计一收入21000900

10、030000二营业税金及附加11554951650三土地增值税760 3251085四建设开发成本14484746221946五利润总额46017185299六所得税15182361754七税后利润30834823565 第二章 项目建设的必要性 近年来,成都市的住房建设取得了很大的发展,全市人均居住面积已由1979年的3.54%平方米提高到1999年的近10平方米,住房成套率已经超过70%,数十万居民先后搬进了设施配套、功能完善的新房,人民群众的居住条件得到明显的改善。 根据成都市“九五”及2010年发展规划进行测算,“九五”末期要实现人均居住面积不低于10平方米的目标,全市需新建住宅350

11、万平方米,平均每年需交付使用82万平方米,到2010年实现人均居住面积不低于13平方米的目标,全市需新建住宅1419平方米,平均每年需新建94万平方米,据成都房管局预测,“九五”期间,成都市住宅需求量累计约为2000多万平方米,2000年-2010年约需4600万平方米以上,由此可见,成都市的住宅产业具有广阔的发展空间。 实践已经充分证明:住宅建设是国民经济发展的一个新的增长点,它的需求量大,相关行业带动作用大,对国民经济增长具有直接的推动作用,启动住宅市场是国家大力开拓国内消费需求的突破口。据有关专家分析,2005年将是我国房地产业难得的契机。首先,我国已经加入WTO,国际环境大大改善,东南

12、亚经济危机已经过去,周边国家经济复苏,为我国房地产业的稳步发展奠定了坚实的基础。其次,近几年来,我国消费强劲回升。消费对国民经济的拉动作用加强,因此,宏观经济环境的好转将对我国房地产业产生深远的影响。 随着我国住房制度的改革进程的加快,福利分房取消,结束了建国以来几十年的实物分房制度,人民的住房观念已有根本性的改变,从根本上调动了个人购房的积极性。另一方面,国家证收银行储蓄利息税,开放二手房交易市场,加大银行购房按揭力度等一毓有力措施,推动成都市的房地产市场日趋活跃,开创了房地产业新一轮快速发展时期。 中央提出的西部大开发发展战略,向西部实行政策倾斜,引来了国内外大量的资金流入中国西部。成都市

13、作为中国西南的经济、政治中心,必将首先受惠,我们可以预期,随着西部大开发战略的实施,资金、项目、人才涌入四川,必将给成都市的房地产业带来巨大的市场,促进成都房地产业的飞速发展。 拟建的“花样年?大溪谷”一期作为住宅物业开发的重要组成部分,度假类住宅物业,项目具有良好的区位优势,随着城市的发展,项目所在地必将成为成都市的一个著名度假旅游社区。更为重要的是,本项目具有突出的优势。我们有理由相信,该项目预计有良好的销售前景,必将取得良好的经济效益和社会效益。 综上所逑,该项目的建设是必要的、可行的。第三章 市场预测 一、宏观市场分析 成都市是四川省省会,是四川及西南地区的政治经济文化中心、科研教育中

14、心、商业贸易中心和交通、通信枢纽。由于优越的地理位置和人口、气候、人文、交通、经济等方面的突出优势,成都无疑是四川省范围内最大的房地产消费市场,商品房市场前景十分广阔,我们试具体分析如下: 1、地理位置 成都地处四川盆地中心,是全国著名的历史文化名城之一。成都地区物产丰富、人口众多,具有悠久的商业城市历史。改革开往以来,成都以其优良的地理位置和良好的投资环境,吸引了国内外的众多投资者,也吸引了全川和重庆市各地的成功人士,来成都安居乐业。因此,开拓房地产市场具有广阔的前景。 2、交通条件 交通运输条件是一个城市发展、繁荣最起码的条件。成都素有“蜀道难”的交通制约。但是,经过建国以来,特别是改革开

15、放以来的多年努力,目前成都已经成为全国继北京、上海、广州之后的第四大交通枢纽,据统计,铁路、航空班次、航班数量、旅客流量均居全国第四位。同时,以成都为起点的调整公路已经高达九条之多,成都目前正在规划成都至上海的调整公路,公路运输十分方便。便利的交通运输条件为成都的经济腾飞奠定了良好的基础,也为成都的房地产业发展开拓了无限广阔的发展空间。 3、人口 房地产市场的形成,一个最重要的因素就是人口的数量的多少及其购买力的高低。目前,全成都市的总人口已经超过1000万人,成都城市常年流动人口200万余人,随着西部开发的进程,城市流动人口必将快速增长,公务型、经营型、外事型的流动人口占主流地位,其中相当多的一部分将定居成都。同时,四川众多在外地工作的人口,退休后都将选择成都作为居住地。成都常住人口和流动人口的超常增长,必将大大增强对住房的需求。 4、投资环境 房地