XX老年公寓可行性报告

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1、XX老年公寓可行性艮告第一章项目总论引言人口老龄化顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来 越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口 数的比例超过10%,或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底 全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的 7.7%。我国已成为人口老龄化国家。我国老年社区的现状与发展我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而 且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题 是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选

2、择养老和 住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子 女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及 老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专 供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务 的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成 为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年 公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场 需求将不断增长。本文就老年公寓的需求与发展谈谈个人看法。一、老年公寓需求的不断增长。1

3、、中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广 州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个 国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7% （ 65岁以上人口） 时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口 占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著， 1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10%以 上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%,即每4个人中就有一位 老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0. 94亿（占总人口的 7.3%

4、）,增加到2050年的3. 34亿（占总人口的22. 6% ）（北京大学健康与家 庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造 和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来 越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。2、观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在 不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且， 目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也 随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高， 而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升

5、。据中国老龄科研中心调查材料显 示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的 分别为10. 4万和30. 8万（北京晩报2002年10月19日）。目前武汉市老年人 的居住方式以与子女同住为主占65.2%。有47%的老人希望与子女共同生活， 52.4%的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8%认为这 种方式很理想，而有35.2%的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中， 有84. 6%仍愿与子女分开住，有15.4%的则希望与子女同住（城市规划2002 年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不 同组群选择养老的方式又不同

6、。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以 上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐 养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方， 由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上 180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30%,未来10年，“空巢家庭”将成 为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90%。目前天津市内六区的空巢 老年人家庭，占总老年户的62.4%，其中独居老人为13 %,偶居的占49. 4%（老 看住房专题会议论文集2002年）。可见，随

7、着人口老龄化的发展，空巢家庭 的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调 查，现在的青年人（ 20 - 25岁）仅有28. 5%,中年人（ 40 - 50岁）有4 2. 8%希 望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由 于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以 老年公寓的社会需求是逐渐增长的。5、随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。 据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口 总数的3%的比例为宜（发

8、达国家一般为4-5% ）。按此比例，到2010年上海 市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18 期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这 一新兴产业的发展空间很大。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年 公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰 装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发 展又可以增加就业，引发商机。二、中国老年公寓的特点老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛 不好、牙齿不健、月迭脚不灵、消化功能差，有的

9、高龄老人和有各种疾病的老人生 活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活 习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的 模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、 老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。1、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会, 不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。2、老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA） 的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基

10、本自 理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设 施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅； 专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智 力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤 等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅 模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的 住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实 际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实 际情况，我国老年公

11、寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居 老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。3、设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”， 从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点、和需求。老年公寓 宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、 一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。 居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱 乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特 别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院

12、应具备治疗、抢救、咨询的功能， 这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。4、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的 规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济 和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经 济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需 求为主，而不能片面追求规模与档次。5、老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与 公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、 返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府

13、的政策支持以及社会各方面的 资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。三. 老年公寓（老年社区）的现状与问题老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累 了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求 的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓， 是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万 平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设 施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990 年开办的浦东老年公寓，是全国首批老

14、年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓 的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1%。大连市2001年底全市共有养 老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养 老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公 寓的发展和特点打下了良好基础。但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题 和需要改进之处。1、老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构 的老年人约占老年人总数的5%左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71. 1 万，占城市总人口的24. 9%,若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比

15、 重，按3%的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老 机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公 寓的需求。2、老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各 个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的 建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远 离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等， 这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但 是租售价位较高，有的月租价高达2000 - 30

16、00元，很多老年人只好望洋兴叹。 如上海市选择老年公寓的老人中，86. 3%希望每月所需费用不超过1 000元（中 外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人 口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格 为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400 - 500元 （老年住房专题会议论文集2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收 入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能 力。4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境 优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利 院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机 构存在资金投入不足、管理不善等问题。一、我国老年