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1、 浅谈某商业综合体项目的工程管理经验总结 乐明浩摘要：随着公司在“高、大、精、深、尖”民用项目的追求目标上逐步迈进，承建的大型商业综合体数量愈发增加。与此同时，公司提出了要走高质量稳健的发展之路，这就对项目工程管理提出了全面的、更高的要求。本文结合公司承建的南京景枫中心项目为例作一些探索，就项目全过程管理措施、取得的部分成绩进行总结，对存在的不足谈些想法。关键词：管理;经验;措施;效益1 项目概述本项目位于南京市江宁区，为一幢集时尚购物休闲、高尚办公和住宅于一体的大型城市综合体，总建筑面积约为372963，其中地上总建筑面积231471，地下总建筑面积141492。建筑主体裙房地上四层，办公塔
2、楼一栋，住宅塔楼四栋。该项目2015年开工至2018年竣工，在施工管理和项目成果上取得一定成果，做一总结，以此借鉴。2 项目管理重难点及创新点景枫中心项目存在土方开挖量大、出土时间紧张;超大、超深基坑施工难度大、质量要求高;基坑紧临地铁、施工要求高;大体积底板结构施工组织难度大;施工工期紧、施工场地狭小;管理人员紧缺等现实困难。这就对管理部的人员管理、技术优化、质量提升、工期优化及商务经营等方面提出了新的要求。3 管理思路及过程3.1人员管理3.1.1多举措克服人员不足当项目开工后，技术部对此大力发动分包劳务，树立“授人以鱼不如授人以渔”的理念，同学共促、相互请教、共同谋划，做到管理上是上下级
3、、学习上是好同学，通过此办法大大缩短识图施工、方案编写、计划提计时间。3.1.2平衡各部门人员工作量不均管理部对工作不均开展“典型选树”模式，在每次会议上都要口头表扬每个部门的优秀典型;细化岗位说明书，绩效考核做细做实;各部门工作配合时不推诿、不扯皮，开展自身找问题活动;从“各管一摊”到“各司其职”、从“比学赶超”到“帮学赶超”、从“坐等靠”任务到主动优化工作内容，通过积极的工作态度节约工作时间，由每位员工主动平衡富余而又有必要的劳动工作。3.2组织措施3.2.1提出“大总包”概念树立“围墙里面是一家”的大总包理念，以业务工作为抓手，打通管理上的堵点、断点，做到分包劳务不真空、人员安排心有数，
4、在奖励机制、员工学习等多方面，给足分包足够空间、时间。3.3技术措施3.3.1优化地连墙设计地下连续墙按“两墙合一”的方式进行设计，地下连续墙需与底板及上部结构进行连接，通过对植筋部位进行植筋处理、对无法植筋部位开凿出地下连续墙主筋，在主筋上焊接接驳器等方式与底板进行有效连接。3.3.2探索商业临时断水方案在主楼未封顶、裙楼屋面部分洞口未封闭、裙楼内部需同时进行精装修条件下进行转换层临时断水，通过技术方案中对止水坎、防雨盖板、排水管沟等的安装，对露天孔洞部位的雨水、施工用水进行拦截和疏导排放。3.3.3论证使用钢结构塔吊基础转换工法为确保商业综合体的商业裙楼提前营业、让出裙楼及地下室所有主要道
5、口及临街路面，为此根据结构力学荷载传导原理，将地下室施工阶段的塔吊整体转换至地下室顶板和裙楼屋面。3.4施工措施3.4.1找准空窗期、加速出土时间南京夏季高温多雨，基坑深部水分较大，对出土极为不利。管理部对此倒排施工计划，安排施工、材料人员连续倒班、及时关注天气、及时和政府部门沟通，在市政府扬尘管控、青奥会1个月管控、国家公祭日管控等压力下，能够抢抓空窗期，加速出土70万立方米。3.4.2成立大体积砼指挥小组项目成立大底板砼浇筑指挥小组，包括砼调度、场内外交通组织、后台收料、前台指挥，配备充足振搗设备和三班倒轮流作业现场操作人员。大底板砼浇筑前加强与政府相关部门的联系，取得交通、环卫等部门的支
6、持，划定砼运输车在场外的停靠路线。3.4.3优化施工通道及材料临时堆场为了尽可能减少施工材料及设备进场对裙房商业营业的影响，我方将施工通道设置在非商业进出口处，一层设置临时施工材料周转倒运堆场，主要材料及加工车间放置于裙房屋面，结合裙房屋面的实际情况进行合理化布局。3.5材料、设备措施3.5.1选调垂直运输设备对于裙楼边缘部位劲性柱租用一台 100t 汽车吊进行吊装，减少对塔吊的需求。办公楼及住宅塔楼结构施工在五层以下时需优先裙楼结构施工，在土建结构施工间隙，插入钢结构胎架搭设，钢结构吊装尽量选择避开结构施工高峰期。3.6安全措施由于塔吊覆盖范围内区域较大，防护难度高，因此在裙房开业前，管理部
7、紧密与建设单位运营部门沟通，设置商场人流及出行通道，对通道采取型钢定制化双层防护棚，同时通道侧面布设建设单位商贸要求广告，达到安全与美观的统一。3.7商务措施及时解读合同，做好工程变更的商务确认工作，及时做好结算，配合技术部门完成赶工、方案优化实施等产生的费用结算。及时督促施工部门提前完成节点和工程量。4 效益分析通过以上主要措施，在8个月内完成70万方土方开挖外运及四道钢筋砼内支撑施工。地下室结构施工期间周转材料满配，主要模板达26.4万平方米，钢管达到 10000 吨。同时，自2015年7月6日浇筑地下室底板第一罐混凝土至裙房开业，创造了仅用150天完成地下室浇筑混凝土15万立方米、破除混
8、凝土支撑4.1万立方米的记录;历经450天，完成对景枫购物中心地下4层、地上4层、局部5层，裙房上部两栋32层、两栋33层住宅楼以及办公楼至28层的施工任务，完成混凝土浇筑量22万立方米。项目团队通过优化主体施工阶段塔吊部署，塔吊数量由地下室施工时的6台缩减至主体施工时的5台;且地下室施工阶段的1台塔吊提前4个月拆除。商业裙楼提前1年竣工交付;塔吊基础的上移减少防水层的二次施工，累计节约施工成本数十万元。在雨季来临前没有条件进行商业装修开业的条件下利用断水创造施工条件，完成了地下4层到地下2层近10万平方米约2100辆机动车停车场的施工，地下1层到地上5层的商场土建与安装，以及地下四层人防区的施工任务，在主楼正常施工的前提下，裙楼提前2个月开业，节约成本数万元。5 不足之处项目前期的项目管理实施规划，交底还需要深入详实;各部门工作各阶段工作还要细化分解，更加明确;员工思想要更加统一。6 未来愿景一座综合体就是一个团队数年来共同精雕玉琢的作品，是每一位员工通过汗水浇灌、含辛茹苦亲手养育的“孩子”，每天见其成长、日新月异。希望未来的管理团队能够以其为借鉴、更好的做好每一个项目。 -全文完-
