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1、 . . 房地产综合知识一、土地类知识1、土地用途包括哪些种类? 答:土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 2、如何了解土地来源与性质? 答:对已办理房地产登记的,可以从房地产证中了解;对未办理房地产登记手续的,可以从土地使用权出让合同书中了解。 3、什么是集体土地? 答:集体土地是指农村集体所有的土地。 4、有哪些用地属于集体土地? 答:根据中华人民国
2、土地管理法第八条的规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。 5、对集体土地使用权有哪些规定? 答:根据中华人民国土地管理法的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据经济特区土地使用权出让条例的规定,集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方能依该条例出让其使用权。市土地征用与收回条例还规定,违反该条例的规定,擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的,其征用土地协议无
3、效;在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的,以非法转让土地论处。 6、什么是行政划拨用地? 答:土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区,从特区成立至1988年1月3日期间,由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地;特区外,土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地,均可认定为行政划拨用地。 7、什么是合作建房? 答:合作建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。 8、对合作建房有哪些规定? 答:对一
4、方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产,并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后,房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方,出地方直接进入土地交易市场,通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方;对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的,须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核,并补交市场地价后,再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。根据市土地交易市场管理规定和“深府200194号”文的有关规定,原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的,按建筑面积收取市场地价的10%,可以合作建房。 9、什么是
5、土地使用权出让? 答:土地使用权出让,是指市人民政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限让与土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少? 答:根据经济特区土地使用权出让条例第十四条的规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。 11、通过出让方式取得土地使用权后,是否就可以处分该宗土地? 答:根据经济特区土地使用权出让条例第十五
6、条的规定,土地使用权出让合同签订后,土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前,可以占有和使用该宗土地,但不得处分。 12、土地使用权出让合同包括哪些容? 答:根据经济特区土地使用权出让条例第十七条的规定,出让合同应具备以下主要条款:(一)双方当事人的或者名称、地址;(二)出让土地使用权的宗地号、面积;(三)土地使用年期与起止时间;(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式与时间;(五)交付土地的时间;(六)规划、市政设计要点;(七)项目竣工提交验收时间;(八)市政设施配套建设义务;(九)使用相邻土地和道路的限制;(十)建设附属、附加设施的项目与义务;(十一)违约责任;(十二)当事人认为必要
7、的其他条款。出让合同应附上宗地图,作为出让合同的组成部分。 13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更? 答:一般情况下,土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的,应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同,重新调整土地使用权出让金标准,并按有关规定办理变更登记。 14、土地使用权的出让方式有哪些? 答:土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。 15、什么是拍卖出让土地使用权? 答:拍卖出让土地使用权,是指在指定的时间、公开场合,在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下,竞投者按规
8、定的方式应价,由出价最高者获得土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权? 答:招标出让土地使用权,是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标,经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行? 答:根据经济特区土地使用权出让条例和经济特区土地使用权招标拍卖规定,凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。 18、什么是协议出让土地使用权? 答:协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准,经过协商确定土地价格,并将土地使用权让与土地使用者的行为。 19、哪些土地使用权出让可采取协议方
9、式? 答:根据“深府200194号”文的规定,协议方式出让土地使用权仅限于以下围:(一)工业用地(特区限高新技术项目用地);(二)市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地;(三)市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地;(四)军事用地。 20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式? 答:根据“深府200194号”文的规定,下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权,但必须按公告的市场价格出让,并将出让情况予以公示:(一)属特区急需或特别鼓励发展的项目用地;(二)市政府以土地入股合作的项目用地。 21、对原行政划拨土地
10、、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产,如何进入市场? 答:根据“深府200194号”文的规定,原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产,应补交市场地价。在该规定实施之日(即2001年7月6日)起一年补交的,按下列办法办理:(一)补交地价的标准:1市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。(二)自办理手续之日起按相应房地产用途,重新开始计算土地使用年期。(三)原安居房进入市场补交地价的标准,按市政府有关规定执行。(四)上述房地产补交地价
11、后,发(换)红皮房地产证,可以进入市场。(五)上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。(六)在本规定实施之日起一年未按上述标准补交地价的,一律按现行市场地价标准足额补交,但原福利、微利商品房除外。(七)对历史遗留私房和生产经营性建筑的处理有特别规定的,按特别规定执行。 22、什么是土地的挂牌交易? 答:土地的挂牌交易,即在一定期限将土地交易条件在土地交易机构进行公告,并接受交易申请的行为。 土地使用权公开挂牌交易的,应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满,按照以下规定确定能否成交:(一)若在规定期限只有一个申请人,且报价
12、高于最低交易价,并符合其它交易条件的,则此次交易成交;(二)在规定期限有二个以上申请人的,允许多次报价,土地使用权应由出价高者获得。报价一样的,由在先报价者获得;(三)若在规定期限没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的,委托人可调整最低交易价,重新委托交易中心交易。 报价以报价单为准。成交后,由委托人与买方签订土地使用权转让合同,并由交易中心鉴证。 申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定,但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费与应付交易服务费用之和。 23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行? 答:根据市土地交易
13、市场管理规定的规定,下列土地交易(包括分割转让)应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行:(一)经营性项目用地(包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等)的土地使用权出让;(二)以协议地价方式取得土地使用权,申请改变用地性质、功能,转让土地使用权的,依法收回土地使用权,通过招标、拍卖方式重新出让;(三)依出让方式取得土地使用权,已签订出让合同,交清市场地价后进行的土地使用权转让;(四)减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让;(五)合作建房,但农村征地返还用地除外;(六)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,若存在多个产权主体,按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的,选
14、择改造单位的;(七)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,且产权属同一主体的,在符合现行规划前提下,土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的;(八)为实现抵押权进行的土地使用权与地上建筑物、构造物、附着物转让;(九)人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权与地上建筑物、构造物、附着物转让;(十)法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。二、房产测绘类知识1、商品房销售时,以什么计量单位作为计价方式? 答:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套建筑面积计价。 2、商品房的计价方式是否可以自由选择? 答:从2002年10月1日起,商品房
15、的计价方式只能选择按套(总价)计价或按套建筑面积计价。 3、商品房建筑面积如何计算? 答:商品房建筑面积由套建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。 4、何谓“预售面积”和“竣工面积”?它们有何区别? 答:预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积,它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。 5、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致,其原因主要有哪些? 答:其产生的原因大致可概括为:(1)建筑物的某部分改变设计;(2)施工过程中,建筑物的某部分未按原设计施工;(3)施工错误或施工误差过大;(4)竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务围改变;(5)正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。 6、业主如对已购房地产的面积有疑问时,该如何处理? 答:在预售期间,可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图,根据图上尺寸复核套建筑面积是否与购房合同上的套建筑面积相符。 在竣工入伙后,可按相关规自行实测,如仍存疑问,可要求进行重新测量。 7、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时,应注意些什