物业管理招标文件编制指引

《物业管理招标文件编制指引》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理招标文件编制指引（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业管理招标文件编制指引 物业管理招标文件编制指引之相关制度和职责，物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。招标文件编制的好坏,直接关系到招标人和投标人双方面的利益,因此招标文件的内容既要做到详尽周到,以维护招标人的利. BR物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。招标文件编制的好坏,直接关系到招标人和投标人双方面的利益,因此招标文件的内容既要做到详尽周到,以维护招标人的利益,又要做到合理合法,以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分,第一部分是对招标文件内容的剖析;第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参照。 一、招

2、标文件的内容BR不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异,然而按照国际惯例,招标文件的内容大致可概括为三大部分。第一部分,投标人为投标所需了解并遵循的规定,具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求;第二部分,(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式,这些格式将组成附件作为招标文件的一部分;第三部分,中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特别条件)及应办理的文件格式。 三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素:投标邀请书;技术规范及要求;投标人须知;合同一般条件;合同特别条件;附件(附表、附图、附文等)。 1.投标邀请书 投标邀请书与招标公告的目的大致相同,其目

3、的是提供必要的信息,从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后,决定是否参加投标。其主要内容包括:业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文件中,也可以单独寄发。如采纳邀请招标方式招标,投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人,因而不属于招标文件的一部分;但如果采用公开招标方式招标,往往是先公布招标公告和资格预审通告,之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请,应作为招标文件的一部分。 2.技术规范及要求 这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具

4、体要求,包括服务所应达到的标准等。例如关于某酒店项目,招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级,这些要求就应在“技术规范及要求部分写明。关于假设干子项目的不同服务标准和要求,可以编列一张“技术规范一览表,将其加以综合。 另外,在技术规范部分,应出具对物业状况进行具体说明的物业说明书,以及物业的制定施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作具体说明。 3.投标人须知 投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则,是招标文件的重要组成部分,其内容包括:总则说明;招标文件说明;投标书的编写;投标书的递交;开标和评标;授予合同。以下分别予以具体说明。 (1)总则说明 总则说明主要对招标文件的适用范

5、围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。 (2)招标文件说明 招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改善行说明。 (3)投标书的编写 投标人须知中应具体列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括:投标所用的语言文字及计量单位;投标文件的组成;投标文件格式;投标报价;投标货币;投标有效期;投标保证金;投标文件的份数及签署。如果由于采用邀请招标或议标方式招标,而没有进行投标资格预审,则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证实文件。招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种,一是文字说明,应归入投标人须知部分;另一种是在招标文件中列

6、出投标文件的一定格式,要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括:投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证实书格式等。这些格式统一归入“附件部分。 (4)投标文件的递交 投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。 (5)开标和评标 开标和评标是招标文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键,包括以下内容: 对开标规则的说明。 组建评标委员会的要求。 对投标文件响应性确实定。即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。 投标文件的澄清。即写明投标

7、人在必要时有权澄清其投标文件内容。 对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所合计的因素)。 评标原则及方法。 评标过程保密。 (6)授予合同 授予合同的内容通常包括: 定标准则。说明定标的准则,包括“业主不约束自己接受最低标价的申明等。 资格最终审查。即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。 接受和拒绝任何或所有投标的权力。 中标通知。 授予合同时变更数量的权力。即申 明招标人在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。 合同协议书的签署。说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。 履约保证金。 4.合同一般条款 合同的一般条款不是合同的主要内容,通常包括以下条

8、款和内容: (1)定义。即对合同中的关键名称进行释义。 (2)适用范围。即写明本合同的适用范围。 (3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求的内容相一致。 (4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。 (5)价格。即物业管理费的计取,一般应与中标人的投标报价表相一致。 (6)索赔。索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时,招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。 (7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的状况下,合同一方难以或者不可能履行合同时,对由此引致的法律后果所作的规定。不可

9、抗力条款一般包括三个部分:不可抗力的内容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证实文件;遭受不可抗力事件一方的责任范围。 (8)履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后,为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例,以及提供履约保证金的形式。 (9)争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。 (10)合同终止。该条款的主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约情节严重;业主破产;物业被征用等)。 (11)合同修改。该条款应申明关于合同的未尽事项,需进行修改、补充和完善的,甲乙双方

10、必须就所修改的内容签订书面的合同修改书,作为合同的补充协议。 (12)适用法律。即写明合同适用的法律。 (13)主导语言与计量单位。 (14)合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜,如对保密的规定等。 (15)合同份数。 (16)合同生效。 5.合同特别条款 合同的特别条款是为了适应具体项目的特别状况和特别要求作出的特别规定,例如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的状况作出某些特别规定。此外合同特别条款还可以是对合同一般条款未包括的某些特别状况的补充,如关于延迟开工而赔偿的具体规定,以及有关税务的具体规定等。 在合同执行中,如果一般条款和特别条款不一致而产生矛

11、盾时,应以特别条款为准。 6.附件 附件是对招标文件主体部分文字说明的补充,包括附表、附文和附图,具体有: (1)附表 投标书格式; 授权书格式; 开标一览表; 项目简要说明一览表; 投标人资格的证实文件格式; 投标保函格式; 协议书格式; 履约保证金格式(通常为银行保函)。 (2)附文 物业说明书。 (3)附图 物业的制定和施工图纸。 二、招标文件样本BR这里以物业管理公开招标为例,以一份完整的招标文件样本来说明物业管理招标文件全文的编制方法。 BR招 标 文 件 招标编号:_ BR招标项目名称:_ 年月招标中心统一印制 招标文件目录BR第一部分 投标邀请 第二部分 技术规范及要求 第三部分

12、 投标人须知 BRA 总则说明 1.适用范围 2.定义 3.合格的投标方 4.投标费用 B 招标文件说明 5.招标文件的构成 6.招标文件的澄清 7.招标文件的修改 C 投标文件的编写 8.语言及计量单 位 9.投标文件的组成 10.投标文件格式 11.投标报价 12.投标货币 13.投标人资格的证实文件 14.投标有效期 15.投标保证金 16.投标文件的份数和签署 D 投标文件的递交 17.投标文件的密封和标记 18.递交投标文件的截止时间 19.迟交的投标文件 20.投标文件的修改和撤销 E 开标和评标 21.开标 22.评标委员会 23.投标文件响应性确实定 24.投标文件的澄清 25

13、.对投标文件的评估和比较 26.评标原则及方法 27.保密 F 授予合同 28.定标准则 29.资格最终审查 30.接受和拒绝任何或所有投标的权力 31.中标通知 32.授予合同时变更数量的权力 33.合同协议书的签署 34.履约保证金 35.中标服务费 第四部分 合同一般条款 1.定义 2.适用范围 3.技术规格和标准 4.委托管理期限 5.价格 6.索赔 7.不可抗力 8.履约保证金 9.争议的解决 10.合同终止 11.合同修改 12.适用法律 13.主导语言与计量单位 14.合同份数 15.合同生效 第五部分 合同特别条款 第六部分 附件 第一部分 投标邀请BR受用户委托对_项目的物业

14、管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 1.招标编号: 2.招标项目的简要说明: 3.项目开工期: 4.投标地点: 5.投标截止时间:年月日(北京时间),逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。 6.开标时间、地点: 7.凡对本次招标提出询问,请在年月日前与 联系(技术方面的询问请以信函或 的形式)。 地址: : : : 联系人: (署名) 年 月 日 第二部分 技术规范及要求BR1. 项目技术要求一览表 BR2.项目所在地 关于物业所在地及物业的具体状况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。 第三部分 投标人须知BRA 总则说明 1 适用范围 1.1 本招标文件仅适用于本投标邀请中所表达物业的物业管理服务。 2 定义 2.1 “招标方