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1、世源科技工程成都分公司武科现代工业核心技术创造园区预可行性研究报告世源科技工程2007年6月项目研究单位：世源科技工程项目名称：武科现代工业核心技术创造园区预可行性研究 审 定： 谭 忠 校 核： 贺 达 项目负责：乔文星（总策划师） 胡 晓（总规划师）研究人员： 张盛英 姚华斌 聂志平 周 瑾 总 论做正确的事，永远比正确的做事重要！改革开发以来，中国每隔十年就会发生翻天覆地的变化。大浪淘沙，成功者永远只是少数；沧海横流，方显英雄本色。卓越的管理者们以他们领先时代的远见和胆识成就了一个一个中国式的经济神话，在他们的身后，多少怀着梦想的人们一步一步走向创业，走向成功！没有任何一个时候，比当今中
2、国拥有更广阔的市场，更宏大的舞台，更层出不穷的天才和人才，他们正用自己的智慧和努力去改变着我们的国家，改变着我们的生活。20年经济高速发展，中国已经成为世界的制造工厂，全世界的人们都在享用着中国制造的各种各样的产品。但是在繁荣的背后，掩盖不了我们因缺乏核心技术带来的低端被动链位和落后十年、二十年，我们的勤劳换来的却是欧美列强的坐享丰厚利润。困则思变，中国政府提出了从“中国制造”向“中国创造”转变的英明决策，这是一个里程碑式的决策，标志着中国将迎来未来几十年的创新和创造热潮。无数的年轻人将象当年怀揣“下海”梦想一样投身到“创造”的热潮中，中国将迎来新一轮的技术革新和新型工业发展高潮。如果不能看到
3、这一历史性的趋势，不能认识到目前中国工业园区的融资局限性和孵化薄弱性，依然沿着同样的道路去正确的做一件事，不但会陷入激烈的市场竞争，还将错过这一新的伟大历史机遇。以核心技术创造为主题，以专业评估、融资服务、风险投资（园区参股）、集约化中试生产基地、市场推广平台等多元化服务运作为发展模式的新型工业园区将引导全新的工业地产模式，将真正实现政府、开发商和企业的三赢战略！创造性的时代，需要敢于创新，打破传统，坚持市场导向的政府和领导，为国家发展和经济繁荣作出自己的贡献。一个伟大的创造，总是来源于一个伟大的创想；来源于为之贡献过的每一个人。目 录7第一章 背景分析 713中国工业经济发展现状及未来趋势
4、71.1持续走强的宏观经济形势 81.2 热钱汹涌下的融资困局 91.3面临深刻转型的中国工业 91.4结论 102中国工业地产发展现状分析 102.1巨大的市场需求 102.2 滞后的工业园区建设 122.3 调控背景下的中国工业地产 132.4结论 133项目地域背景分析 133.1 成都工业经济的发展 133.1.1 持续走强的成都工业 143.1.2 中小企业成为成都经济的主力 143.2成都工业地产的现状 143.2.1成都工业地产基本现状 183.2.2成都市主要工业产业园区体量对比 183.2.3成都市主要工业产业园区税收政策分析 203.2.4成都工业地产销售模式分析 203.
5、2.5 成都工业地产市场基本特点 213.3若干政策利好因素 213.3.1成都工业发展相关政策 223.3.2 西部大开发战略 223.3.3成渝新特区的成立 233.4 项目用地分析 233.4.1 武侯科技园现状分析 243.4.2 园区用地现状 254结论 26第二章 功能定位分析 271项目概况 272项目SWOT分析 282.1优势分析（S） 282.2劣势分析（W） 282.3机遇分析（O） 292.4威胁分析（T） 292.5结论 303项目功能定位 303.1定位的依据及原则 303.2战略定位 313.3 定位释义 313.4发展目标 324园区总体规划及功能分区 324.
6、1园区总体规划原则 334.2 总体规划 334.3 分区功能规划及运作模式 334.3.1综合服务区 344.3.2核心技术研发区 354.3.3中试基地厂房区 354.3.4运作模式建议 364.4规划建设的步骤“滚动开发、逐步延伸” 364.5园区总体经济指标及分期经济指标 374.6项目基础配套设施建设 374.6.1电气设施 384.6.2通讯设施 384.6.3给排水设施 394.6.1空调设施 40第三章 目标产业分析 411产业选择的依据 411.1 国家及地方产业政策 411.1.1 国家高新技术产业发展指导思路 411.1.2 四川省高新技术产业发展方向 421.2 武侯区
7、及科技园产业规划 421.2.1 腾龙换鸟的武侯工业新格局 421.2.2 武侯科技园产业规划 432主导产业分析 443选择性产业建议 444园区建设发展总体目标 444.1短期发展目标（20072008） 454.2中期发展目标（20082012） 454.3长期发展目标（20122018） 46第四章 投资效益分析 471园区开发投资估算 471.1投资估算范围和依据 471.1.1投资估算范围 471.1.2投资估算依据 471.2征地费用 481.3工程建设投资估算 481.3.1工程建设估算办法及说明 481.3.2工程建设估算 501.4其他费用估算 511.5不可预见费用估算
8、511.6投资总费用及构成 522园区静态经济效益分析 522.1园区销售收入 522.1.1园区可销售面积 532.1.2园区销售价格预估 532.1.3园区销售收入预估 532.2园区租金收入 542.2.1园区可租面积 542.2.2园区出租价格 552.2.3园区年化出租收入 553园区动态经济效益分析 553.1园区销售动态收入 553.2园区出租动态收入 563.3园区其他动态收入 564投资敏感因素分析 565社会效益评价 576园区开发风险评估及防范措施 576.1本园区开发主要风险 586.2主要风险的防范 586.2.1政策风险及其防范 582.2.2建设风险及其防范 58
9、2.2.3资金筹措风险及其防范 592.2.4环保风险及其防范 60第五章 结论 611可行性研究结论 622对本项目建设的建议 第一章 背景分析1中国工业经济发展现状及未来趋势1.1持续走强的宏观经济形势党的十六大提出了全面建设小康社会、加速社会主义现代化建设的宏伟奋斗目标，根据目标要求，到2020年全国国内生产总值（GDP）将实现翻两番，人均GDP达到3000美元，20年平均增长速度约为7.18%。进入新的历史发展阶段，我国无论是东部沿海发达地区还是中西部欠发达地区都呈现出新一轮加速发展的态势。长江三角洲地区以上海举办2010年世博会和建设经济、金融、贸易、航运“四大中心”为契机，加快经济
10、一体化进程，提出建立世界级大都市圈的战略目标；珠江三角洲地区借助CEPA，加快与香港经济的更紧密联系，并提出建设“大珠三角”或“泛珠三角”经济圈的发展构想；环渤海地区以北京举办2008年奥运会为引擎，加速京津冀“大北京城市圈”的崛起；东北三省抓住国家支持老工业基地改造振兴的机遇，正着力打造中国经济的“第四极”。与此同时，国家继续坚定不移地实施西部大开发战略，支持中部地区发挥自身优势更好地发展，支持东部沿海地区加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化，实现东中西互动，促进区域经济社会协调发展。我国宏观经济已经走出1997年后持续数年的经济波动低谷，迈进全面复苏的经济增长加速期。这次复苏最重要
11、的特征是由于技术装备更新需求和消费结构的变化带动了重工业复苏，重工业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等行业）生产增长明显快于轻工业，这也是经济全面复苏的重要标志之一。1.2 热钱汹涌下的融资困局宏观经济的走强，对中国未来发展的良好预期，掀起了席卷全国的投资和创业热潮。以网络经济等为代表的新经济模式，吸引着大量人才投身其中，并且产生了百度、新浪、盛大、无锡尚德等一大批高科技民营企业。这是继1992年全国下海经商潮之后，中国又一波更广泛更深刻的商业大潮。然而，我们也看到，一方面是中国资本市场游资过剩，国际国内的海量热钱难寻投资出路；另一方面，国内尚未建立较完善的风险投融资机制，许多中
12、小企业的融资困局依然如故，特别是众多创业型企业苦求资金而不能得。高不可及的银行贷款，热火朝天的股市游资，谨小慎微的风险基金，黑幕重重的融资骗局，谎言满天的民间借贷因为融资渠道受困，不知多少个“百度”、“尚德”就此因缺血而胎死腹中。1.3面临深刻转型的中国工业宏观经济的走强，也为我国工业的复苏和发展打下了良好的基础。当前我国工业总体运行良好，制造工业增加值居世界第四位，10多类行业、几十种产品产销量居世界前列，已经成为制造业大国。但是，我们也应该看到：一边是我国的基本国情已经从农业大国转变成工业大国，工业贸易排名世界第三位，世界制造中心正在向中国转移；一边是中国制造业“大而不强”，仍然处于全球产
13、业链的最低端，竞争力仅局限在不断压低劳动力成本和牺牲环境上。在现代国际经济秩序中，利益的获得已经不仅仅取决于生产能力和生产量的大小，品牌及创新技术的缺失，使中国制造业的“世界工厂”之路征途漫漫，品牌、研发、销售渠道、细分产业等竞争要素已经成为我国制造业面临的重大课题。在2005年10月召开的中共十六届五次会议上，党中央集全党之智慧，制定了国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议。建议明确提出，必须加快转变经济增长方式，切实走新型工业化道路。要把增强自主创新能力作为科学技术发展的战略基点和调整产业结构、转变增长方式的中心环节，大力提高原始创新能力、集成创新能力和引进消化吸收再创新能力。1.4结论
14、贸易条件不断恶化、环境危机深重，中国过去二十余年低成本、高污染、薄利润的传统制造业模式已经难以为继。如果中国制造业不能尽快转型，它的发展将受到严重阻碍，有可能制约中国整体经济未来的发展。中国现在认识到要走均衡的、可持续的科学发展的道路，这就要求一个由有形的“中国制造”到无形的“中国创造”之根本性演变。而近二十年业已建立的雄厚工业基础、丰富的人才资源、中国文化中固有的东方智慧；国人勇于冒险和开拓创业的传统精神，也为中国从低端制造业到高价值创造性的经济领域过渡提供了有利条件。宏观经济走强，以创新为动力的新一轮创业大潮，预示着中国工业从“中国制造”到 “中国创造”的伟大转变，已经开始！2中国工业地产发展现状分析2.1巨大的市场需求工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用
