《基金物流论文范文-简论巧玩物流地产基金普洛斯利润-规模双提速word版下载》由会员分享，可在线阅读，更多相关《基金物流论文范文-简论巧玩物流地产基金普洛斯利润-规模双提速word版下载（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、基金物流论文范文:简论巧玩物流地产基金普洛斯利润规模双提速word版下载导读：本论文是一篇关于巧玩物流地产基金普洛斯利润规模双提速 的优秀论文范文，对正在写有关于基金论文的写作者有一定的参考和 指导作用，论文片段：通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆 基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率 达到10倍。更重耍的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使 得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10 年以上缩短到2-3年。同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项 目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门 间的闭合循环
2、,这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发 为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际制约资产 年均增幅达到22%o尽管物流地产在中国还属新事物，但随着中国物流行业的的飞 速发展，传统仓储模式也将面对突破和创新，物流地产基金作为新型 的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。而且，物流地 产基金这类核心型基金在需要轻重资产分离的地产子行业（如城市综 合体）中，能够有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题，未来 也将发挥越来越重要的作用。全球最大物流地产企业普洛斯(Prologis) 1991年成立，目前 旗下实际制约资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持 有1
3、222处物业、通过旗下基金间接制约1369处物业，总建筑面积达 到4600万平方米。普洛斯是如何做大的？以基金模式实现轻资产扩张普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了 200亿美元的基金 资产，使实际制约资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均增 速仅为14%,显著低于实际制约资产的增长，从而实现了轻资产的扩 张。作为全球最大的物流地产企业，普洛斯构筑了两项核心竞争力, 一是遍布全球的规模化物流网络吸引了 DHL (敦豪)、联邦快递等第 三方物流公司的合作，二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多 大型企业集团，并由此开拓了新市场。2002年普洛斯应最大客户DHL 的要求，为其在日本定制
4、开发物流园区，并市此进入了亚洲市场；2005 年又为联合利华定制开发在中国的物流园区，由此拓展了中国区业 务，目前公司约一半项目是定制开发的。定制开发要求物流地产企业 集投资、开发、运营于一体，而规模化的物流网络则要求公司在激烈 的竞争环境中实现快速扩张，这两项竞争力都要求庞大的金融资源支 持，因此，与中国的地产企业一样，普洛斯也多次面对资金链理由。 1999年，其启动基金管理模式。1999年，普洛斯成立了第一只私募基金一Prologis European Fund （普洛斯欧洲基金），从19位机构投资人处募集了 10亿欧元， 主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。收购后，普洛斯不再直接控股 这些
5、物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营 并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业 绩提成。2000年，普洛斯又发起了 3只私募基金，到2008年时，旗下基 金总数达17只，目前仍保有15只基金，其中美国本土基金12只（总 投资规模102亿美元，普洛斯投入资本10亿美元），欧洲基金2只（总 投资规模97亿美元，普洛斯投入资本8. 5亿美元），亚洲基金1只（总 投资规模1. 5亿美元，普洛斯投入0. 2亿美元）。这15只基金的总投 资规模超过200亿美元，而普洛斯自身投入资金仅为18. 7亿美元， 平均占有20-30%权益，其余资金来白42位机构投资人，再加上
6、50% 的负债率杠杆，普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了 200亿 美元的基金资产，使实际制约资产规模达到350亿美元，是其1998 年奉行基金管理模式前的10倍。在实际制约资产快速增长的同时，普洛斯表内资产的年均增速 仅为14%,显著低于实际制约资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。 根据测算，如果完全采用传统的物业自持模式，要想达到350亿美元 的管理资产规模，普洛斯的负债率将从当前的50%升到75%,周转 率将下降1/3至0. 16倍水平。在基金模式的推动下，普洛斯的规模迅速做大，1998年其管理 的成熟物业及在建物业总数为1145处，而2004年时达到1994处， 增长了 74%,
7、可出租面积则从1.13亿平方英尺增长到2. 98亿平方英 尺，增长了 164%,管理资产规模从36亿美元增长到156亿美元，增 长了 3. 35倍，年均增长率28%o 2004年，普洛斯进一步提出未来5 年每年要使基金管理资产规模增加20-25亿美元的目标，到2009年 底，尽管经历金融海啸的冲击，公司管理物业数量仍从1998年的1145 处增长到2509处，可出租面积从1. 13亿平方英尺增长到4. 8亿平方 英尺，实际制约资产的投资规模从36亿美元增长到320亿美元（另 有约30亿美元的土地储备），年均增长22% （图1、图2、图3）。围绕基金重整业务架构基金管理部门的加入，使得普洛斯的物
8、业开发、物业管理和基 金管理构成了一个物业与资金的闭合循环。上述数字只是体现了普洛斯实施基金模式之后的扩张成果，而 其能够实现轻资产扩张的秘密，在丁围绕基金模式重组了业务架构O为了配合基金模式，普洛斯对业务结构进行了重大调整，核心 部门除了原来的物业开发部门和物业管理部门外，新增了基金管理部 门，在新模式下，物业开发、物业管理和基金管理构成了一个物业与 资金的闭合循环（图4）。其中，物业开发部门在机场、港口等交通枢纽处持有一定量的 土地储备，然后以“定制开发+标准化开发”两种模式逐步完成工业 园区的建设；项目封顶后，开发部门将其移交给管理部门（此时出租 率通常已达60%水平），物业管理部门通过
9、进一步的招租和服务完善 使出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态；此 后，再由基金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业置入旗下 物流地产基金。由于公司在旗下基金中的持股比例一般不到50%,所以置入过程 相当于完成一次销售，使其物流地产部门提前兑现了开发收入和开发 利润，并回笼了大部分资金，普洛斯又将这些资金用于开发新项目。 资产置入基金后，物业管理部门继续负责项目的口常运营管理，并收 取一定服务费，而基金管理部门除负责发起基金（募集资金）夕卜，还 协同物业管理部门提供物业管理、投资管理（资产的收购和剥离）， 资本管理（负债率制约）以及收益分配的服务，相应获取日常的基金
10、管理费收益和业绩提成收益一由此实现基金模式的闭合循环。而在基 金到期后（一般期限为7-14年），将通过资产的上市，或发起更大规 模的新基金来吸收合并旧基金，以推动基金模式的可持续发展。撬动10倍资金杠杆通过基金模式撬动3-5倍的股权资金杠杆，再通过50%的负债率撬动两倍的债务杠杆，普洛斯将总的资本杠杆率放大到6-10倍。1999年引入基金模式后，普洛斯的实际制约资产以年均22%的 速度增长，但表内资产的增长幅度并不大，年均增速为14%,这就大 大提高了表内资本的使用效率一1998年，普洛斯以22. 6亿美元的净 资产，制约投资规模35. 8亿美元的物业资产，资金杠杆效率仅为1. 6 倍；但20
11、09年时，普洛斯以80亿美元的净资产，制约了投资规模达 320亿美元的物业资产（另有近30亿美元的土地储备），资金杠杆效 率达到4倍，而负债率却仅从48%微升到53%,杠杆的提升完全依靠 基金模式的贡献（图5）。普洛斯在每只基金中的持有份额在10-50%之间，平均持有份额 在20-30%水平，即，普洛斯首先通过基金模式撬动了一个3-5倍的 股权资金杠杆（图6）o同时，普洛斯旗下基金的负债率一般维持在 50%水平，即在3-5倍股权杠杆的基础上再加上一个2倍的债务杠杆, 杠杆率放大到6-10倍（图7）。实际中，考虑物业置入时的升值溢价 和投入资本的分步到位，基金模式的杠杆率维持在10倍左右一200
12、9 年，公司实际制约资产总额350亿美元，其中基金模式下管理资产 199亿美元，而普洛斯在基金中的投入资本总额仅为18.8亿美元， 仅相当于基金规模的9. 4%,相当于实际制约资产总额的5. 4%。综上，在轻资产战略下，普洛斯50%以上的实际制约资产通过基金方 式持有，由于基金模式下的资金杠杆率最高可达10倍水平，所以， 普洛斯在基金中的投入资本额仅相当于基金制约资产总额的10%,实 际制约资产总额的5%,从而使公司整体的杠杆率从1.6倍提升到4 倍水平。收益来源多样化?？回报率提升推行基金模式后，普洛斯5年平均的总资产回报率在5-6%水平,净资产回报率则上升到7-10%水平，较之前的4%均有
13、大幅提升。1 2 3下一页导读：本论文是一篇关于巧玩物流地产基金普洛斯利润规模双提 速的优秀论文范文,对正在写有关于基金论文的写作者有一定的参考 和指导作用，论文片段：了以自我开发为主的内生规模扩张。1999-2009年，普洛斯旗下基金每年都从开发部门和物业管理部门收 购数十处物业，2007年高峰时，一年就收购了 300多处物业，收购 资产规模从最初的2. 3亿美元上升到2007年的50多亿美元，过去5 年平均每年收购20多亿美元资产，已累积回笼100多亿美元资金。开发部门每年的物业销售面积也从20万平方米推行基金模式前，租金收益是普洛斯最主要的收益來源，占到 总收入的80%,开发部门的销售收
14、入和代开发服务费贡献总收入的 20%；利润方面，净租金收益贡献了净经营利润（N0I）的95%,而开 发部门仅贡献净经营利润的5%o推行基金模式后，不仅开发部门的销售收益扩大，还增加了基 金收益。由于旗下基金提供日常的物业管理服务，并负责旗下基金的资 产收购、转让、融资和收益分配等投融资活动，因此，普洛斯每年可 提取固定比例的管理费用，并在业绩达到目标收益门槛后，又获取 20%左右的超额收益提成一过去4年普洛斯每年都可获得1亿美元以 上的管理费和业绩提成收益，过去5年平均管理费和业绩提成收益为 122亿美元，平均份额收益为4200万美元，基金业务合计每年直接 贡献1.6亿美元收益，占了公司净经营
15、利润的12-13% （图8）。目前，普洛斯开发业务的收入贡献平均已占到总收入的70%,物 业管理部门的收入贡献下降到25%,基金管理收入占比为5% （图9）； 利润方面，开发业务平均贡献了净经营利润的35%,物业管理部门的 净租金收益平均贡献了 50%的利润，基金管理部门则贡献了 12-13% 的利润（图10）。其中，物业管理部门的回报率相对稳定，平均投资 回报率（二净经营利润/总资产）在6-7%水平，基金管理模式下的平 均投资回报率在10.5%水平，开发部门的投资回报率波动较大，最高 时达17%以上，低谷中仅有5%,平均来说，开发部门的利润率在15%, 投资回报率在12%左右。由于开发部门和
16、基金管理部门的投资回报率更高，所以，基金 模式下公司的总体回报率有所提升：在推行基金管理模式前，5年平 均的总资产回报率（二息税前利润/平均总资产）和净资产回报率（二 净利润/股东权益）均在4%左右；而推行基金模式后，金融海啸前，5年平均的总资产回报率在5-6%水平，净资产回报率则上升到7-10% 水平（图11）。剔除金融海啸的影响，轻重资产分离的基金模式确实 在长期中提高了回报率。提前兑现开发收益与回笼资金基金收益并非基金模式的最主要作用，关键是在这一模式下, 公司提前兑现了开发部门的收益，加速了资金的回笼。推行基金管理模式前，普洛斯开发部门的新建物业主要由物业 管理部门自持，不断攀升的物业规模占压了大量资金，融资压力持续 上升一传统模式下，物流地产企业的周转速度仅为0.1倍，靠租金收 回投资至少需要10年时间；而物流地产开发部门每年仅能兑现少数 代其他公司开发项目的销售收入，每年销售面积约20万平方米，销 售金
