《项目前期介入阶段工作内容指引》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目前期介入阶段工作内容指引（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、项目前期介入阶段工作内容指引 项目前期介入阶段与工作内容要点指引 1适用范围 本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求,明确介入阶段、工作内容和关注事项。 2物业介入阶段与工作内容 2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括,但不限于: 1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作; 2)在满意消防要求等房地产相关法律的基础上,道路系统规划是否满意日后开展物业管理要求:包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰,消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的安排比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的,在保障小区整体协调的前提下,应
2、设置围墙间隔已开发、未开发区域,考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满意该区域交付使用的需求。 3)公建的配套设计和功能安排; 4)绿化与景观系统设计的功能及经济性; 5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布; 6)物业管理用房的位置及功能划分,面积是否符合法律法规的要求; 7)户型的平面设计是否合理; 8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。 2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括,但不限于: 1)土建 a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择; b)门、窗的材质; c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸; d)地区气候差异对房屋质量的特别要求; e)空调外挂
3、机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集; f)烟道、排气道的位置; g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。 2)配套 a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性,及给业主造成的影响; b)各种设备产生的噪音对业主的影响; c)各种设备总掌握开关是否设在公共区域内; d)各种设备设施的能源消耗; e)室外管线、管道井布局的合理性,及给业主造成的影响; f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。 2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括,但不限于: 1)项目所在公司招标工作介入(协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求) a)门、窗质量及售后服务; b)智能化设
4、施设备质量及后期修理保养成本; c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期修理保养成本。 2)施工过程介入 a)房屋质量掌握; b)隐藏工程检查验收记录; c)设计变更记录的收集; d)设施、设备的安装调试及售后服务; e)成品保护; f)体育设施、儿童游乐设施质量; g)水景设施防水施工监管。 2.4营销介入(协作) 1)销售承诺对物业管理造成的影响; 2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任; 3)协助项目所在公司拟订业主临时公约; 4)协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续; 5)详细按营销协作管理规定执行。 3各阶段物业介入通用关注要点 3.1设备房设备房包
5、括:配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防掌握中心、风机房、锅炉房等。 3.1.1设备房通用关注要点: 1)独立用房,面积适用; 2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施; 3)地面贴有瓷砖,坡度合理,并设有防止回灌的地漏; 4)配有专用灭火器1-2个位置; 5)预留设备检修、散热空间(设备与墙体,设备与设备之间),通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏; 6)有应急通讯、照明设施; 7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬; 8)位置合理,削减管道交叉和总长度; 9)对设备采取相应的降低噪音措施,避免影响住户正常使用和居住; 10
6、)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。 3.1.2特别设备房关注要点 1)电梯机房设置有专用工具挂置位置; 2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置; 3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫; 4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系; 5)水泵机房冬季最低温度低于0时,必需采用供暖措施; 6)二次供水储水池上方加盖防尘,内壁应有玻璃钢涂衬,有不锈钢扶手,便于清洁; 7)宜设专用消防水储水池,容量能满意消防需求; 8)发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断); 9)配电房、消防掌握中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备; 10)供暖
7、系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口,防止给小区造成污染。 3.2公共房屋 3.2.1管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室) 1)满意功能要求; 2)自然采光、通风、防水、防潮; 3)配有相应的办公设施、工具; 4)位置便于住户来访; 5)大小能满意人员工作要求; 6)配有空调(采暖)系统; 7)装修时考虑资料柜、办公布局的设置; 8)工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近; 9)位置以便于开展工作为准; 10)清洁/绿化人员办公室面积能够满意人员工作休息。 3.2.2食堂 1)通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施; 2)有专用仓库,位置相邻;
8、 3)地面走水顺畅; 4)有专用供水、供气等专用设施; 5)位置相对隐藏,以气味、声音不影响住户正常生活为宜,同时尽可能与员工 办公、宿舍区位置接近; 6)配有专用的厨房设备,用餐桌椅。 3.2.3宿舍 1)通风、采光、防潮、防水; 2)床、被褥等寝具和设备; 3)通电话(员工打卡及内线电话); 4)分工集中管理。 3.2.4员工会议室(消遣室、培训室) 1)通风、采光、防潮、防水; 2)位置隐藏(与业户互不影响); 3)布局方正,便于敏捷使用; 4)配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%-85%),白板等; 5)层高要求至少在3.3米以上,便于开展室内文体活动; 6)配有彩灯,供消遣使
9、用。 3.2.5垃圾中转站 1)不能设置在物业的上风向,位置隐藏,气味不能影响住户正常生活; 2)垃圾清运车辆能够顺当达到准时清运; 3)留有专用清水源; 4)房屋面积大小能满意小区一天的生活垃圾中转要求; 5)房屋本身有通风窗口,保障室内空气流畅; 6)地面有地漏,坡度合理,走水顺畅(地面贴瓷砖); 7)有必要的照明及采光。 3.2.6仓库(办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具) 1)通风,有自然采光、防潮、防水; 2)大小适用、内有资料柜架; 3)位置便利使用,清洁、绿化工具的位置隐藏,特殊对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。 3.2.7公共洗手间 1)位置应集中在外来人员集中点和管理
10、处行政办公室内四周; 2)数量适中,以满意小区(大厦)基本要求为准; 3)上下通畅,地面走水顺畅,有地漏; 4)避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交叉。 3.3公共区域 3.3.1绿化区域 1)植物品种适应当地成长,维护费用较低; 2)绿化整体布局合理,局部搭配得当(荫生植物的搭配及种植); 3)绿化浇灌掩盖全部,必要地区设置浇灌用水取水车(可与清洁用水综合考虑); 4)绿化掩盖区域应便于修剪、消杀,不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点; 5)在井、沟、标等处预留工程修理通道(鹅卵石)。 3.3.2停车场 1)机动车场 a)停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC卡等); b)车位线、导向线(牌)、车位档杆清楚、牢固; c)地面平整,无明显积水,沟渠盖板有预留; d)人员的专业培训及证照申办(价目准时管理制度标上墙); e)配有专用的消防灭火器材; f)地下车场需有配套的排风换气系统; g)道闸系统技术成熟便于修理、养护; h)地沟盖板做防震(防噪)处理; i)排水沟渠形式环通,排水量满意雨季高发期的要求。 2)非机动车场 a)露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑); b)有单车支护架及上墙制度。/P 工业制度工厂制度工商制度 工程制度工艺制度工装制度 - 8 -
