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1、概述：1、项目提出的背景（1）南山区概况南山区于1990年1月经国务院批准成立，地处深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒 珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛和大铲岛，与香港元朗隔海相望。面积约182平方公里, 下辖8个街道办事处和98个社区居委会。全区常住人口 91.89万人，其中户籍人口 30.28 万人。2009年南山区全年预计实现本地生产总值1743.15亿元，更是在07年地方财政预算 收入己超40亿元，到2010年南山区的人均可支配收入达到3万元。且09年全年预计实现 社会消费品零售总额322.6亿元。（2）项目规划相关性概述深圳市总体规划“三步走”的发展战略远期阶段：以计算机和通讯、电子
2、、生物技术 产业为重点，大力发展高新技术产业；为金融、信息和新兴商贸业为支柱，积极发展现代服 务业；以集装箱、航空和口岸过境运输为主体，加速发展现代物流业；形成功能完善、环境 优美的现代化城市格局和强大的城市综合服务能力，奠定现代化国际性城市的物质基础。根据深圳市总体规划要求，规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境 优美、空I可布局合理、设施完善的生态型海滨城区。具体包括以下三个方面：1. 提升产业结构：为培育高新技术产业，现代物流业和现代服务业等支柱产业，强化旅 游和教育等特色产业，实现产业的协调发展和全面升级，增强南山产业发展的综合竞争力和 可持续发展能力，优先提供上述产业发展
3、所必需的空间。2. 整合空间结构：培育区级中心区，完善片区级和社区服务中心的建设，构筑功能互补 的多层次服务中心体系，引导城市各大区块均衡协调发展。3. 改善人居环境。以及分区定位和规模、分区土地综合利用和分区布局结构与片区发展 策略等规划要求。南山是深圳市的高科技产业基地、旅游基地、高等教育基地和西部物流基地。南山近 期商贸服务业“三点一线一中心的发展战略，描画了南山商贸业的发展格局：前海物流区、 后海金融商务区、海上世界旅游商务休闲区和滨海大道沿线金融、商务、总部经济黄金线。2. 项目概况（-）项目名称：某大型商场（二）项目的建设的必要性及条件 项目建设的必要性（投资机会）为将南山区发展成
4、为经济繁荣、社会稳定、设施完善的商业区，扩大本区的服务范 围，增强商业圈的吸引力，同时也为了发展公司的业务，提高公司的经济效益。在南山 中心区开设一家百货商场实为一个利政利民的项目。另一方面，百货商场合理的布局， 也是促进南山区经济发展、刺激市民消费的必要条件。本项目致力于提高服务区内人们的生活质量连锁的超市、百货以规范化的连锁经营、低廉的价格优势、接近社区的地理位置和开架 自选的方便售货，自从于国外引进之日起便受到消费者的青睐，事实上，真正支椁超市发展 的因素就在于其合适的商品定位，以食品和日用品为商品主线，尤其是生鲜食品的引入，为 百货类、超市类商业综合体赢得了坚实的市场基础和广泛的发展空
5、间。“民以食为天；2009 年我国城市居民的恩格尔系数约为37%,表明在我国居民生活支出中仍有很大部分用于食 品消费，这正是超市、百货百家争鸣的根本原因。另外，随着人们生活水平的不断提高，对购物环境的要求tl益苛刻，肮脏拥挤的菜市场将日渐失宠，被明亮干净的超市取代只是时间 的问题，超市、百货以英便利、干净的购物环境，低廉的购物价格直接地提高了人们的生活 质量。项目建设的条件南山区政府对企业提供优惠的政策条件；深圳物流业更是冠绝全国，南山区交通 顺畅，且本项目选址处于中心优越地理位置，交通条件极为便利，便于建设材料的运输 管理。二、项目建设内容、规模、地点、期限1、建筑规模：共4层，建筑面积12
6、000平方米。2、建设内容：新建大型百货商场，含地上的三层和地下的一层停车场及仓库。建筑规模一览表序号名称面积(m2)百分比(%)备注1总建筑面积12000四层总面积2建筑占地而积30003地下停车场及仓库3000地下车位约160个4项目总用地面积3500其他血积为景观等用地3、建筑选址：该区域位置南临滨海大道，左近南山大道，东边是与深圳大学、南山区医院等，北边更近新安学院，且与荔香中学毗邻，项冃周边分布有南侨花园等众多生活住宅 小区和各种学校，门口的桃园路更是沿途密集的住宅区，其优越的地理位置和良好的生活环境为本百货商场项目提供的大量的有效消费人群。(如下图所示)G107|G107|东方新地
7、fit中H)平安辛果跻纹花国社区公阳人寿保竣E龙(Mfh宛中国电ffiu 新区直业厅 中行於技国去行OEASaD庄季口中国电硒的人心2EXS海芟业厅挑园28滋。风淘冷山店母VG107主珠幼儿园 SUB体育O 汶坝汗安牛規3E述驚館夕默豁鲁尹兴杠厅界边潭坤斶讶中定星 项目所诈地 山：家乐福南头am华府小学上6107女人城 口犁光古籀ls3SMF所.1.、，貝債王古asttJBKD二E牛内他00巴娥的海店山爲犒血机叶时尚适茗 弘北头密苑4亠南园向南村 負港中西炽U厅净深大IKifii新IB方淄店深圍夫ifl煥兴18适茶.段爼大学必育佗淑増虐丸大审园昱S西附字生餐厅光8誉芳园G业内衍中国雨方航空gt
8、siBixn参主百Si万険E滨海大追淇海大道滨海大週路v 海 niRia0兴冷克店由属論殊花园东纳锻日怡店处臨步轻文公BB刊岗侨花0B &RK公富文蚱杠居用暫即盍斛和杯昭mX金ffi幼儿园*农行雨山支行黑聶4昇发鬲行 艺大百货i _ ；宗砒扫理场儿HI三.市场预测随着“十一五”计划的实施成功，“十二五”计划的制定，我国进入全面建设小康社会的 新的发展阶段，在未來的几年里，国民经济总量增长率仍将保持在7%8%,同时人们生活 水平将显著提高，消费能力人大加强。此外国家将进一步实行积极的财政政策，扩人内需, 鼓励消费，加快流通，我国的商业市场可以预见的将继续稳定、快速地增长。显然，零售类, 批发类的
9、连锁超市、百货业也将迎来一个难得的发展春天。资料来源：根据深圳市和南山区统计局及互联网等机构收集有关的资料 根据资料数据，了解、把握深圳市百货行业的大宏观背景、发展趋势以及深圳各类型商场的 发展现状、优势及存在的问题，以便得出本百货商场项目的市场预测以及前景。关于南山区居民的商场消费习惯的调査：为了更好地把握南山区居民的消费心理及消费行 为，配合本百货商场项目的调研，本小组特此设计了一组问卷，并通在项目所在地附近实地 询问居民得到相关问卷数据100份。问卷内容分两部分，第一部分析解消费者商场消费习惯 及原因；第二部分是消费者的消费状况。（1）居民商场消费习惯居民商场消费习惯反映了居民的消费模式
10、，直接影响甚-至制约着商业形态。从南山区居 民收入状况来看，虽收入分层明显且差距大，但绝大多数中低收入层（18004500元）与高 收入层（10000元以上）的消费区别却不甚明显，都比较倾向于超市、百货商场消费。这反 映出超市类业态方便、快捷及平价的经营宗旨，到位的服务态度和舒适的购物环境得到居民 的认可。（2）此次项目所在地附近样本消费者概况本次市调随机采访居民100人，其中男性居53人，占样本基数的53%,女性居民47人, 占样本基数的47%,比较符合截面调查人流构成百分比（男性51%,女性49%）。 深度访谈。人流监测:人流监视记录的主要内容包括拟建本百货商场项目周围主干道的人流总量、构
11、成 及其流动动机，监测时I可为11 M 25日早9时至晚10时及11月27日早10时至晚10时。 现场访谈：访问对象为深圳市南山区大众消费者5人，访问时间约一个小时，主要了解深圳 南山区消费者对本百货商场项目的心理定位，及期待、接纳程度。分析居民偏爱商场购物的原因调查表明，信誉（质量）好（48%）、购物环境好（22%）是簡场购物的两大因素。南 山区消费者与其他大、中型城市的消费者的消费心理具有略有不同，商品质量和商业信誉是 消费者最关心的问题，这也反映出，商业坏境还处在相对商业发展的转型阶段，商业环境及 商誉相对滞后，可见经营方式和理念有待提髙，这也释解出为什么消费者钟情于大商场给消 费，此点
12、可作为企业反期发展要坚持的重要一环。就本项目分析，结果表明，商誉和商品质 量是南山区消费者最关心的购物因素，是我们作为新进驻的竞争者需要利用的直接的市场切 入点，应当作一种竞争优势利用。房地产项目可行性研究报告大纲范本一、项目的基本情况1、项目背景2、项目主办单位简介3、主办单位之合作意想4、可行性研究的主要技术经济指标二、项目投资环境和市场研究1、XX市概况及经济发展基本情况2、XX市房地产发展及市场的基本情况A、房地产开发企业发展概况B、房地产开发工作量增加概况C、商品房的销售概况D、房地产开发企业经济收益概况F、对XX市房地产市场的展望三、利用外资开发的法律依据四、XX市XX区一带高层、
13、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况1、供应情况2、需求情况3、物业出租情况4、对XX区房地产开发的总体评价5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议6、项目开发及技术设计方案的分析五、地块及周围环境、建筑开发条件1、地理位置及道路交通2、地形、地质3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施4、综合评述六、地块撤迁安置情况七、地场三通一平的安排八、项目开发建设及经营的组织与实施计划九、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划1、基本参数2、土地成本3、建安工程成本4、前期费用5、红线内外工程及公建配套6、不可预见费7、开发期税费8、资金筹措计划及财务费用A、资金筹措B、财务费用十、可
14、行性研究财务数据的选定和预测（一）售楼收入的测定1、住宅销售单价的测定2、商铺销售单价的测定3、单位销售单价的测定4、建议销售价5、实际销售总收入（二）项目经营管理费用收入与支出（三）经营税费及所得税的缴交（四）土地增值税（五）所得税卜一、项目经济效益分析十二、项目盈亏能力分析1、内部收益率(IRR)2、净现值(NPV)3、净现值率(NPVR)十三、项目的不确定性分析1、项目盈亏平衡分析2、项目敏感性分析3、概念分析十四、可行性研究结论与建议十五、项目综合经济评价十六、有关说明及建议十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图1、项FI综合效益表2、项H动态、综合表3、项FI投资利息估算表4、土地增值税计算表5、项FI敏感性分析表6、概率分析表7、项FI盈亏平衡分析曲线图8、项目敏感性分析图房地产项目可行性研究报告大纲范本一、项目的基本情况1、项目背景2、项目主办单位简介3、主办单位之合作意想4、对行性研究的主要技术经济指标二、项目投资坏境和市场研究1、XX市概况及经济发展基本情况2、XX市房地产发展及市场的基本情况A、房地产开发企业发展概况B、房地产开发工作量增加概况C、商品房的销售概况D、房地产开发企业经济收益概况
