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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*http:/ 大量资料 天天更新*公厕与商业适应性研究及规划设计建议谨呈：天津市环境建设投资有限公司2021/11/17本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新2项目背景 开发内容天津市环投公司为政府的全资子公司，由政府出资，委托环投公司在2005年天津市内建设15座左右高标准经营性公厕，如果经营成功未来几年会陆续兴建更多类似的高标准经营性公厕。 经营模式公厕的经营模式为“以商养厕”，即初期的建设投资由政府出资，建成后的物业一部分作为公厕供人无偿使用，一部分作为商业物业对外租赁经营，用租金收益以及广告位招商等收益弥补公厕 的建设成本和后续运
2、营成本。 地块背景初步选址23余块已经基本确定，均分布于城市主要交通节点，人流聚集，通达性和昭示性良好；23余块初步选址中10块用地已经基本拆迁完毕，其余用地上有少量民房待拆迁。 建筑形式单座公厕的建筑形式为两层半独立建筑。每座公厕的建筑面积约为400-500平米，其中半地下公厕部分约为150平米，地上两层商业部分约为350平米。14322本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新3客户目标解析u由于该项目是公建与商业的复合体，因此存在两个层次的目标：2 政府目标 企业自身发展目标1 1.1 提升天津市的城市形象 1.2 满足广大市民对城市公共设施的需求 2.1 树立环投公司的品牌形
3、象 2.2 建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式 2.3 通过商业租金的可持续收益，实现“以商养厕” 3本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新4项目界定 城市 小规模 可持续经营 公建项目4本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新5城市小规模可持续经营公建的KPI体系u根据客户目标，建立城市小规模可持续经营公建的KPI体系：公众形象社会效益指标社会示范作用公众需求满足城市形象提升经济效益指标可持续发展指标生态效益指标 环保与节能资源回收与再利用公建的高水准设施与服务符合群众需求的商业业态 人文氛围的营造 景观价值 商业价值的实现 商业与公建的协调性 政策适应性 环
4、境适应性5本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新6解决方案的核心内容u根据城市小规模可持续经营公建的KPI体系，确定解决方案的核心内容。 确立“以商养厕”模式的标准社会效益 保证良好的公众形象社会效益 保证租金的持续流入经济效益 保证建筑形式的美观社会效益 保证合理的功能弹性可持续发展 保证高水准的设施与配套社会与生态效益1建立可推广的业态筛选模型3选择合理的规划设计方案2选择适合的商业业态及品牌6本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新7本报告的主要内容1业态筛选模型23商业定位及经济测算规划设计建议7本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新8业态筛选模
5、型8本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新9业态筛选模型1根据项目整体要求确定初选业态3根据商家的条件确定最终业态2根据地块具体条件确定拟招租业态9本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新10业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态u形象要求：为了保证公厕的高标准，应选择形象较好的商业物业与之匹配。环境脏乱、有异味、或缺乏社会效益的业态不应入选。u规模要求：受项目建筑形式所限，所选商业业态的适宜规模应在160平米（单层）或350平米（双层）左右。因此规模小于150平米或大于350平米的业态应排除。定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对
6、应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表10本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新11业态筛选流程根据地块具体条件确定拟招租业态u判断各地块区位属性的目的在于按照区位属性对地块分类。u经营策略选择：n集合式经营策略，即具有共同区位属性的一类地块选择同一种业态，进行连锁经营；n分散式经营策略，即对不同的地块分别考虑，根据自身的条件选择不同的业态。 区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块拟招租业态各地块周围的商业现状和消费需求探讨各类地块进行连锁经营的可能业态探讨各个地块进行分散经营的可能业态经营策略选择集合式
7、经营策略分散式经营策略探讨各个地块进行分散经营的优选业态11本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新12业态筛选流程根据商家的条件确定最终业态u在招商过程中，主要通过商家的需求和条件来确定最终业态。例如承租条件、承付租金和承租期限等。 招商得到有承租意向的备选商家集合能否满足承租条件确定最终商家排除该商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租条件否能12本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新13业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属
8、性分类区位属性与业态范围对照表13本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新14定义业态集合 本项目的备选业态集合为宜于室内经营的 商业和服务业14本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新15业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表15本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新16根据形象要求筛选业态u根据项目商业形象的要求，屏蔽某些商业业态：商业形象备选业态项目自身条件餐饮特色休闲品牌专卖生活服
9、务金融服务网吧建材水产品批发零售游戏厅文化用品小商品批发业态评选漏斗图电子产品生活零售商务服务被排除业态符合要求业态16本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新17不符合形象要求的业态u容易造成环境脏乱的： 建材零售、洗车修车、小商品批发等。u容易产生异味的： 水产品的批发零售等。u容易产生损害社会效益后果的： 网吧、游戏厅等。u其他公众形象不好的： 成人保健用品、寿衣店、公墓代理等。17本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新18业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除
10、不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表18本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新19根据规模要求筛选业态u根据项目物业规模的要求，屏蔽某些商业业态：物业规模备选业态项目自身条件餐饮特色休闲品牌专卖生活服务金融服务商场报刊零售家具店健身中心文化用品花店业态评选漏斗图电子产品生活零售商务服务被排除业态符合要求业态19本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新20不符合规模要求的业态u经营面积通常小于160平米的： 报刊零售、花店、奶站、送水站、照片冲印等。u经营面积通常大于350平米的： 商场、旅馆、家具销售、家电销售、健身中心、洗浴中 心、影
11、剧院等。20本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新21业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表21本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新22确定本项目可选的业态集合餐饮类：中餐店、西餐店、快餐店、饮品屋等。服饰类：服装店、鞋店、饰品店等。生活零售类：便利店、各类食品店、五金日杂店、药店、化妆品店等。生活服务类：美容美发、洗衣店、社区门诊、影楼、婚庆礼仪、室内装潢等。商务服务类：订票中心、文印装订、图文
12、设计等。公共服务类：邮局、银行、通讯营业厅等。体育文化类：体育用品商店、文化用品商店、音像店、书店、工艺礼品店、电子数码产品、时尚精品店等。休闲娱乐类：足疗保健、KTV、酒吧、茶馆等。旅游特色类：纪念品店、土特产店、箱包店等。22本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新23业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表23本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新24商业聚集地是指商铺连续长度达到100米以上，且
13、大多数规模在60平米以上。非商业聚集地不满足上述条件的即为非商业聚集地。地块区位属性分类u根据地块所处的环境确定该地块处于商业聚集地或非商业聚集地。24本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新25商业聚集地u根据区域内所经营的业态种类将商业聚集地分为特色商业型和综合商业型。特色商业型是指本区域内所经营的业态以一种或两种为主，其他种类业态数量不多，规模不大。综合商业型是指本区域内所经营的业态品种齐全，并无明显突出者。25本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新26非商业聚集地u根据地块上现有商业针对的消费人群，将非商业聚集地分为外向服务型和内向服务型。外向服务型是指地块上
14、现有商业的服务人群为本地块外部的流动人口。内向服务型是指地块上现有商业的服务人群为本地块附近的常驻人口。26本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新27非商业聚集地u外向服务型根据地块周围的交通和资源将外向服务型地块分为城际交通枢纽类、城内交通枢纽类和旅游景点类。u内向服务型城际交通枢纽类火车站、长途汽车站、轮船码头城内交通枢纽类城郊干道交汇处、公交车总站、地铁轻轨站观光景点类旅游景点、市级广场、公园、纪念馆、展览馆、博物馆27本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新28非商业聚集地u外向服务型u内向服务型 根据地块周围常驻人口的类别将内向服务型地块分为商务办公类、行政
15、事业类、高校类、居民区类和特色区类。商务办公类地块周围有写字楼、独栋大规模专营商业或各类企业，商业主要针对的消费者为商务办公人员。行政事业类地块周围有政府机关、大型事业单位或军队，商业主要针对的消费者为上述机构的工作人员。高校类地块周围有高等院校，商业主要针对的消费者为学生。居民区类地块周围主要是居民生活区，商业主要针对当地居民。 特色区类如少数民族聚集区、外籍人士聚集区等。28本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新29 区位属性分类结果 特色商业型 商业聚集地 综合商业型 城际交通枢纽类 外向服务型 城市交通枢纽类 旅游景点类 非商业聚集地 商务办公类 行政事业类 内向服务型
16、高校类 居民区类 特色区类29本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新30业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表30本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新31区位属性与业态范围对照表世联模型区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域业态类别该区域特有的特色商业任意业态餐饮、超市、药店、旅游特色零售、公共服务餐饮、便利零售、银行餐饮、纪念品零售、银行餐饮，商务服务，公共服务、办公耗材高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务餐饮、时尚精品、体育文化用品、生活零售、服饰、休闲娱乐、公共服务生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务特殊业态31本报告是严格保密的。http:/ 大量资料 天天更新32业态筛选流程根据地块具体条件确定拟招租业态 区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块
