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1、最新资料推荐新龙广场前期营销策划报告目录： 。导人第一一市场第一一一、市场分析7二、寻找目标客群15产晶篇一一一、开发战略制定21二、规划定位22战略指导篇一一一、整体战略的制定37二、市场形象定位38 营销执行篇一一 一、开盘时机的把握40 二、销售节奏与控制41 三、广告推广总精神42 四、案名推荐43 五、VI及秀稿演示45导入篇-项目介绍 项目名称：新龙广场 项目范围：西至晋元路、南至蒙古路、东至西藏北路 用地面积：10840平方米 建筑面积：地上322725平方米 地下3000平方米 其中住宅124125平方米 办公15860平方米 商业4000平方米 公建容积率：40 住宅容积率：
2、25综合容积率：325 绿化率：32 建筑密度：36 住宅总户数：134户项目情况概述 本案西至晋元路，南至蒙古路，东至西藏北路，系闸北区旧改项目74号街坊。虽然距人民广场不远，但是其周边社区环境不 佳，目前地块上为旧式住宅，十分破败，蒙古路以南的蒙古小区也为6层多层住宅，从外面来看也十分陈旧，沿蒙古路两侧，现基 本类似集贸市场，沿街店铺建造也十分简易，路面整洁状况极差。在晋元路以西，物业多为新建商品房，整体的物业形象较佳。但 本案周边已属于旧改地块，经过以后的改造，应该会有大的改善。 本案的产品类型较复杂，由住宅、办公楼、商铺三个部分组成。 对于本案的住宅而言，去化并不是一个难点，重要的是如
3、何合理定位与包装，获得较高的利润空间和实现快速去化，加快资金 回笼的速度。 而本案的商铺部分，总面积为4000平方米，所占比重不大，另外可通过会所营造去化部分面积，同时蒙古路原有的良好商业 气氛，以及社区居民的集中，只要合理进行业态布局，日后经营状况看好。 本案的重中之重就在于办公楼部分，其在体量上占到了总体的50，办公楼的销售去化直接影响着本案总体的推案成功，获 利与否。此外，由于本案所属地区没有产生办公楼的积聚效应且选择出售这一方式来实现利润，故此存在一定的市场抗性。 多种物业形态存在的最大的缺陷就在于营销推广时由于目标客群的不同，而导致主诉方向分散，无法取得理想的效果。因此，如何将这三者
4、统一起来，相辅相承是本篇报告的阐述重点。市场篇 案名 地址 规模 单价范围 平均单价 主力面积 主力总价 公开日期 工程进度 销售率 备注 感性达利 新疆路、乌镇路 29F1 7000 42-59 200211 20036 100 63530915 SOHO时代 恒丰路、汉中路 27F1 6000-8500 75004346(主力) 20028 200312 63532949 556782 精文城市花园 共和新路、虬江路8F-33F 5500-7200 6300 110-150 m 84-93万 200412交房 56974433 西藏北麓 西藏北路1323号 18F 5000-7500 55
5、00 一房：66m， 32-60万 2003。45 200312交房 一期售完 66601900 二房：105m， 二期未开。 52980808 永兴富邦 永兴路180号 20F 6500-8000 7000 60-68 40-50万 2003321 20041交房 75 51024208 (近西藏路) 66532568 蓝宝石大厦 天目中路、 23F1 7500-9200 8200 15369 117-140万 20048交房 25 63538683 西藏北路 18329 141-165万 63530246 新梅大厦 天目中路585号 211 只租不售， 63171998 19-22元m天
6、物管055元in天12典型个案分析 SOH0时代一一一天厦 地理位置：恒丰路120号(近汉中路) 开发商：上海一天下房地产置业有限公司 物业顾问：陆家嘴物业 规 划：单幢27层高层建筑，小区占地2800平方米，总建30000平方米。 单价范围：70008500元平方米 均 价：7500元平方米 车 位：100个左右 与户数比是1：8 开盘时间：2002年7月 主力房型及总价 令 4365 30万左右 令 4641 33万左右 令 6706 48万左右 令 5584 40万左右 令 8283 60万左右简述： 本案位于恒丰路汉中路交汇处，距离地铁一号线汉中路仅50米的直线距离，同时该案周边又有大
7、量的公交线路，可以迅速到达南京路、淮海路、徐家汇、虹桥、浦东机场，交通十分便利。 但由于紧贴着南北向的交通主干道恒丰路，面临着大量噪声和扬灰的污染，紧邻些老居民区，那里外来人员较为密集，影响着治安管理，并且由于那些老居民区的物业建筑已相当陈旧，也影响着该案的视觉景观物业配套： SOHO商务中心：大小会议室、打印、复印、传真、票务预订代订书报、代找保姆、律师、家教等一应俱全。 SOHO家政中心：24小时叫醒、24小时安保系统、报修、报警、自助式洗衣店、洗涤、熨烫、工具租赁、叫出租车、叫快递、物品保管服务。 SOHO配套中心：宽带入网、有线电视，智能防盗。 SOHO俱乐部：健身房、咖啡厅、小型超市
8、、乒乓房。 SOHO物业系统：电子巡更系统、紧急呼叫系统、电梯内摄监控、公共消防报警系统、百余个地面和立体车位，为尊贵的您，打造永恒的品质。 另外，从该案本身来说较低的得房率也是影响着物业本身价值的重要因素。综合分析： 良性分析一一 交通便捷。 面积小，总价低，吸引众多投资客。 配套的商务服务齐全。 专职的物业顾问，可以保证今后物业管理的水平。 抗性分析一一 周边环境较差，面临着噪音灰尘的污染。 得房率低，影响着物业本身的价值。13市场提点 本案位于上海最大型的交通集散地之一，新客站地区。该地区内外来人口急剧增加，已令原本属于综合环境差、人文基础薄弱的闸 北地区的治安及社会环境更为复杂。由于城
9、市发展的历史原因，闸北地区轻轨南面棚户区密集，道路情况复杂，生活配套设施零乱， 规划极不完善。但随着闸北区政府作出的“南北移”“一城、二线、七片”的重要市政规划方案的出台，旧城区的成片改造即将逐 步开展，本案所处区域环境将会随之改变。 本案位于南北向的主干道西藏路，周边拥有数十条公交线路及轨道交通，步行至轻轨站15分钟，步行至地铁一号线只需10分钟， 步行到南京路商业街15分钟。随着目前西藏路的拓宽改造如火如茶的进行，原本西藏路拥挤不堪的现象将一去不复返。 本案所处的区域在上海人的眼里一直是属于综合环境较差的区域，人文基础薄弱，因此，闸北区的客户将是本案去化的主要对象。 但随着旧城区的拆迁改造
10、，闸北的环境面貌比以前改观了许多，并以此将可吸引到来自外区的客户群，这也将是本案的一个去化方 向，另外随着外省市来沪购房的热情不断高涨，本案也可安排针对于外省市购房团的去化方案。 目前本案周边物业供应量明显不足，住宅方面除精文堀市花园由于规模体量较大，推广期较长仍在发售以外，其他诸如永盛苑、华 旗苑一期均已售完。目前精文的房价全装修房价5500-7200元平方米，均价6300元平方米左右。商住办公方面，目前有几个个案 在推广，一个是位于永兴路上的永兴富邦，价位在6500-8000元平方米，均价7000元平方米。位于西藏路浙江北路上的蓝宝石大 厦7500-9200元平方米，均价8200元平方米，
11、可以看出如果以人民广场为圆心，本案到人民广场的距离为半径，半径范围内其他 区域的楼盘价值要远超于闸北区域内的个案。因此，区域环境对物业价格的影响不容忽视，不过从另一侧面讲随着区域环境的改变， 本案所处区域的物业增值幅度将高于同期其他区域的增幅水平。 就目前来说小户型是本案所在区域内最为热销的产品，作为以小户型为主力产品的感性达利、SOHO时代均已售罄。新近开盘的永 兴富邦亦是创造了开盘一周销售率达到75的火爆场面，而同样和永兴富邦一样拥有办公性质的蓝宝石大厦的去化速度就慢了许 多，刨去价格和所处地段的差别外，面积是一个主要的决定因素，永兴富邦的面积基本都在60-68平方米左右，而蓝宝石大厦的面
12、 积基本都是150-180平方米左右的大户型，可见户型面积的设定对去化的影响是很大的。 作为上海首座全装修、小户型、商住两用、酒店式SOHO的SOHO时代一天厦，其推广模式值得借鉴。2002年7月开盘一天厦原 是一幢多年完工的烂尾楼，经过发展商的重新设计以及独特定位，在开盘不久即造成不小的轰动。从尸型上讲其主力都为40多平 方米的小户型，虽然单价一度冲高到8500元平方米，但因为面积小总价相对也较低，因此能让各阶层的购房者接受。与本案相同 的是作为亦商亦住的酒店式公寓，周边都有迅捷的交通，繁华的商圈。SOHO时代位于南北向的主干道恒丰路紧邻地铁一号线轻轨， 公交线路甚多，又靠近不夜城商圈、太平
13、洋百货，以上种种特点均为其成为成功楼盘的重要支柱，并为随后同类型楼盘的推广打好 坚实的基础。因此，随后推出的感性达利以及新近开盘的永兴富邦均创造了惊人的销售业绩，本案与之相比同样具备相同的外部环 境支持，因此，如果有准确的市场定位、合理的推广方案，再创神话亦不是奇迹。14市场机会点与威胁分析 141市场机会点 住宅市场需求量大 闸北区历来的居住条件不佳，存在很多危棚简屋，随着市政旧区改造的步伐加快，闸北区首当其冲成为重点改造地块。由于大量动 拆迁用户的出现，区域内的物业需求量极剧猛增，为本案销售提供了有力的客源支撑。 区域市场住宅供应量不大 本案所属的区域在整个闸北区而言，具有明显的地理优势。
14、与本案紧邻的华祺苑曾经创下超区域行情30的单价销售，去化状况很 好，目前己全部售清，二期正在开发中。在区域周边未见其他新盘开出，市场供应处于一个停滞阶段，为本案提供了一个很好的市 场空白点。 区域高品质住宅物业开发出现断层 在区域市场供应量不大的情况下，我们也不难发现，由于闸北区历来给予人们的整体形象不佳，故此区域内的物业档次也多为中、 低档楼盘，以经济型住宅为主。但是华棋苑的销售也证明了区域客群对于中高档品质较佳的楼盘需求也十分旺盛，且具有一定的消 费能力。 区域内商住、SOHO类物业去化较好 闸北区内商住项目、SOHO类物业开发较多。永兴路上的永兴富邦的全精装修商住两用物业，由于其较低的总
15、价，去化非常好。开 盘短短一周去化已近75。此外，感性达利以及去年的SOHO时代都曾出现过骄人的销售业绩。 142市场威胁 若在产品规划上把握不当，易造成多种物业形态难以融合，给以后的销售带来不可避免的市场抗性。 纯办公楼的问题。本案原有规划的纯办公楼，无论是从市场的角度还是从产品本身的特征出发，都证明了规划中存在的不合理性。 因此，必须要在有限的条件下，进行产品的修正，否则极可能对项目的整体销售带来不利的影响。 近期闸北旧改地块颇多，须提防未知物业开发带来的市场竞争和客群分流。 二、寻找目标客群 21住宅部分目标客群 211客群来源及构成 闸北区旧有居民购房； 原居住地为闸北区的动迁居民；
16、虹口、黄浦区等周边区域的居民购房； 外来人口购房； 由于工作或其他原因，由外区迁至本区域人员购房； 212年龄结构 由于受到用地容积率的限制，住宅的总体建筑面积有了一定的限制，通过总建筑面积，对于本案产型面积进行了的大致框算，可 以得出结论，本案的住宅以小户型为主，这一产品特征就直接决定了本案目标客群的年龄结构偏低，但同时又考虑到拥有区域情结人群的年龄特征以及对于房价的经济承受能力，一般处于35叫5岁之间。 213需求特征分析 原居住在闸北的购房者，他们拥有一定的区域情结，对于生活的区域已经十分习惯了，不希望有很大的改变。他们或是由于动拆迁 或是由于家庭结构发生变化而需购买新居。他们不希望远离
17、原来的居住地，同时也对物业品质有一定的要求，他们大多有比较稳定 的工作，收入水平较高，有一定的经济实力，对房价有一定承受能力。 对于非闸北区的居民，例如黄浦、虹口等地区，他们一般没有很重的区域情结或者说没有相应的经济实力去支撑起他们的区域情结。 他们购买闸北的住房，看重的是较好的区域位置，便捷的交通以及楼盘品质、小区环境。这部分客群在年龄层次上可能较前者低， 对房价的承受能力也有所下降。 22总结及分析导出 经过上述的客群分析我们可以看到本案的住宅部分的目标客群在年龄结构上较一般住宅偏低，正如在前文所提到的为了保证项目 的整体形象，保持目标客群的一致性，更重要的是市场对于办公楼的抗性，初步建议
18、将办公楼改造成更适应市场需求及符合客观条件 的酒店式公寓。但我们又不得不考虑到建筑用地的使用性质，平衡各项因素，我司认为建造居家办公的SOUO物业是一个最佳的选择。 涉及如何改造的具体分析将在后文详陈。 23 SOHO的目标客群分析 尽管本案的SOHO及住宅部分的目标客群相统一，但毕竟两者的物业性质不同，此外SOHO的目标客群在住宅客群的特征上也必 然会拥有更为鲜明的个性特征。 231客群来源及构成 SOHO居家办公由于他本身的特殊性，因此其目标客群也有较强的针对性，主要面对的是有居家办公需求的人群，以从事信息技 术、平面设计、文字工作者等行业人员居多。当然，也不排除因为看奸此类物业的投资价值
19、以及较低的总价，而购买SOHO物业作为 投资的投资客群。 232需求特征分析 大多的SOHO物业购买者是一个典型的居家办公者，对他们来说，住所的意义已不再仅仅是一个简单的生活居住场所，同时也是 他们的工作场所，物业的居住和办公环境都是他们关注的方面，而且两者具有相同的重要性。他们要的是“住家般的办公和办公般的 住宅”。能使两者平衡且融和的物业者最为吸引他们的。24商铺部分目标客群 本案4000平方米的商业面积，尽管相较于本案的小体量，面积是比较大的，但是从商业规划的角度看，还未形成一定的规模。同 时本案的商业分布状况也否定了集中商业的规划可能，因此建议将其定位于社区商业。除去体量上的原因，一方
20、面，目前周边商业环 境的薄弱，另一方面，SOHO物业对于配套的高要求，也必然需要一个充足的平台。以上种种皆决定了本案商业的定位方向。 241客群来源及构成 商铺的目标客群由投资客和经营客两种构成。他们一般来源于 个体工商户 私营企业老板 高薪收入者 港、澳、台商 外地来沪经商人员 242年龄结构 现今沪上颇流行“全民经商”，而且其趋势越来越明显，只有是有一定经济实力的人群，无论是否涉足商场，都开始纷纷把眼光放 在了投资型物业上，酒店式公寓、单身公寓等小面积投资型物业的热销就是一个很好的佐证，故此，很难在年龄上对本案的商铺投资 者进行一个界定，但考虑到经济实力的积累，应该以中年为主。 243需求
21、特征分析 投资者 投资的目的当然是为了获利，对于投资者而言，他们最为看重的是投资的回报。说白了就是一种利益趋使，哪能里有利可图，他们 便会向资金投向那里。他们投资商铺最为关注的是商业氛围所能带来的良好的经营状况，从而使得他们通过租金的上升和商铺本身 的价值上升获得利益回报。同时销售总价作为他们的投资成本是决定他们投资行为的重要因素之一。 经营者 作为经营者当然也同样是为利益所趋使的，但相较于投资者，他们关注的问题更为深入。商业氛围、人流量，业态布局、客群消费 能力都将直接影响他们的收益。租赁价格才是他们最为重视的投资成本。产品篇战略制定及规划定位一、开发战略制定 尽管目前市场上的房产需求量仍然
22、很大，众多房产项目纷纷上马，但是各项目间的竞争也越来越呈现出激烈之势。房产市场发展 到今天，从昔日对于房型的追求，到现在对于小区环境的看重，可以预见的是今后住宅小区的科技含量将成为购房的新亮点，因为只 有高科技才能为居住者带来更多的便捷的实惠。 过去，由于受到客观条件的限制，市民购房最关注的是房型，因为房型的好坏直接关系到居住的舒适性、空间的利用和功能的到 位，于是房型成为首选条件。而今，随着住宅建设的品味不断提高，越来越多的购房者跳出自己的“小家”，更多的看到了“大家”， 把户外环境也作为购房的重要条件，因为好的小区环境使人如置身于花园之中，令人心旷神怡。 曾几何时，越来越多的新建小区，为了
23、进一步提升住宅内在品质，开始在高新科技上大花心思，申城住宅建设中，新型墙体材料， 节能保温材料，轻钢轻板结构等，开始受到越来越多开发商的亲睐，并在建房中率先应用。一系列的新产品、新工艺在新建住宅小区 中崭露头角，为入住者提供更多的便捷和实惠。在今后的一两年，科技含量的高低将成为居民购房的一个重要指标。 对于本案而言，营建SOHO物业，其对于智能化、科技化的要求原本就极高，那么于其投入高成本营建的高科技设施仅服务于部 分物业，不如将其引伸至整体住宅小区上，建造一个以科技为先的智能化社区。二、规划定位 对于本案的整体产品规划给出如下定位： 由住宅、商业、后察血2组SE的，拥有高智能化利Il配喜gQ
24、OS型住宅小匡。 在此基础上，我们将从此为指导，针对本案的三个不同的物业形态分别给出产品规划定位，从而在各个方面支撑起我们的总体定 位。21住宅部分 211产品规划定位 拥有完曾01匡商业配茸，智蘸化暇薨闷现代化住宅。 212产品力对定位的支撑 地理位置 该地块邻近上海火车站不夜城商圈、人民广场商圈、南京西路商圈，从全市来看属于市中心地块，尽管日前整体的社区环境不佳， 但随着旧改力度加大，这种情况很快将得到改善。 交通便捷 本案与上海火车站、人民广场这两个市中心的大型交通枢纽相隔不远，出行的便捷性极高。紧靠小区的西藏北路上南北走向的公交 站点集中，而晋元路、海宁路上的公交站点，则可满足小区居民
25、东西走向的出行需求。加上，原有的轨道交通一号线以及已在施工 中的地铁M8号线，以及南北高架将为小区构建一个立体交通网络。 商业配套 本案虽然总体的体量不大，尤其是对于建筑面积仅为12000多平方米的住宅小区而言，4000平方米的商业配套，可谓十分强大了。 充足的商业面积使得日后的小区配套规划有的放矢，将为小区住户提供强大的商业配套支撑。 面积控制适当 本案在户型面积控制上比较适当，经过大致的框算，每产单元的平均建筑面积在92平方米左右，这就使得在保持一定总价的同时 本案在销售单价上有了比较充足的上升空间，为营建住宅的高科技化提供了资金运营成本控制上的可行性。 213强化产品支撑 建筑单体 外立
26、面 建筑的外立面是物业给予人们的第一印象，这种印象对于客群认识物业品质、特点都将起到极大的影响。因此，本案在外立面 上也应与规划定位相契合，力争体现出科技化、现代化，但又在必须兼顾住宅的居住感觉。因此建议在用色上采用冷色系，以 白色为主色，以兰色或绿色点缀，材料上运用高级防水涂料。在此同时，尽可能的以线条丰富外立面，以突出建筑现代气息。 窗体 建议尽量扩大住宅的采光面，并大量运用大幅玻璃窗，一方面使住宅的采光得到了 很好的保证，另一方面也同时增加外立面的现代感。 绿化 本案的绿化面积较集中，大多在两幢住宅楼之间。对本案而言绿化仅是点睛之处，而非 主力卖点，所以没有必要对此大化心思。但是在规划设
27、计时必须与物业形象相统一。建议以几何图形和线条来组合绿化。 户型配比 由于本案营建科技化住宅的成本较高，必然导致建造成本的增加，为了保证一定的经济收益，销售总价必然上升。这种结果必然导 致销售进度的减慢，而且与目标客群的经济承受能力不符。因此，建议以小面积住宅为主，具体配比如下： 户型 面积控制 户数 面积小计 集中分布状况 一房一厅 60 m2 20 1200 m 高层 二房一厅 90 m2 58 5220 m 高层+小高层 三房一厅 110 m2 56 6160 m2 小高层 合计 134 12580 m2 注：户型面积仅为大致框算，待设计确定后可进行调整打造泛会所概念 本案的相对较大的商
28、业面积，正好为打造泛会所概念提供了基础。原设计方案中将小区会所设置在晋元路上，一方面与出入口设置 不相符，另事方面与SOHO物业的距离太过远，不便于SOHO的住户使用，但是SOHO住户对于会所等配套的依赖性却又往往大 于一般住宅居民。同时，又考虑到，SOHO物业低层物业去化存在障碍的情况，建议将会所设施在SOHO物业的一、二层楼，同 时利用环绕整个社区的商业面积，积极打造泛会所使商业满足提供社区服务，商务支持的多功能。 这样的做法，也可以克服本案商业面积分布过广，除蒙古路外商业氛围不足的缺陷。 智能化配套 既然本案要打造的是一个全新科技化住宅小区，则智能化、高科技技术的使用是提高产品力的关键。
29、 我司认为下列配套必须到位： 管理的自动化和信息系统 红外线周界报警系统 网络通信系统 电子巡更系统 闭路电视监控系统 访客登记系统 访客对讲系统 住户室内报警系统 背景音乐系统 一卡通缴费系统 社区网络系统 以上配套主要针对住宅用户而设，而本案的科技化将更多的体现在SOHO物业之中，待下文详陈。 物业服务 任何高科技智能化系统的使用必须同时与服务相结合，在运用各种高科技设备的同时，社区的物业服务也应与之相配套。 家政服务、绿化服务 电话唤醒、留言服务 预订及叫车接送服务 代订报刊杂志、机票服务 速递服务 室内装修、家电维修服务 代办保险、特约服务 以上的各类物业服务同时也适用于SOHO住户，
30、但其物业服务还须在此基础上增加商务功能，下文将详陈。214价格策略 经过如上的分析，并通过产品力强化之后，本案住宅的整体档次及形象定位已确定，同时兼顾开发成本、经济收益以及总价控制， 我司提出6500元平方米的销售均价。 一般而言，81的小高层销售均价会高于高层的价格，但是通过合理的营销方式，推案顺序及销售控制，我司有信心使高层的销 售价格达到小高层产品的价格水平。22 SOH0部分 221产品规划定位 社匡耀划、日常主话设艟便刷晌高技m吕墨gg后痴住宅武力2 222产品力对定位的支撑 物业性质 原为办公楼的规划，在建筑形态、公用部分、设施上比较符合sOHO物业所要求的条件，而且SOHO这种物
31、业形态并不要求有煤 气等日常生活设施，故而保证了产品修正的可行性。 交通条件 SOHO物业的入住者对于地理位置、交通的要求也比较高，本案与市中心如此接近的距离，为SOUO的那些乐于倡导流行的人群 而言，即保证了安静、舒适的工作环境，又提供了便捷的出行条件。 223强化产品支撑 建筑单体 外立面 对于SOHO物业的外立面，建以采用玻璃幕墙和扣板，玻璃幕墙可以给人以办公型物业的形象，而辅以扣板的使用一方面可 以降低建造成本，另一方面也是为了SOHO住宅为居家办公型物业，办公楼特征不易过于张扬的要求。 面积分割 经过大致框算，SOHO的单层建筑面积在600平方米左右，建议将单元面积控制在50-60平
32、方米左右。这样的分割，一方面比 较符合SOHO物业的设计，另一方面小面积可以控制总价。 房型建议(见下图) 全精装修 由物业性质决定了SOHO物业具有典型过度型物业的特征，与之相契合，本案的SOHO物业也应 以全装修的面貌推出，以满足目标客群的购房习惯以及对住房装修的较高的要求。 大堂装修 大堂是住户与住宅的第一接触点，大堂的规划、设计给人的感觉直接向外界传递了SOHO物业的 整体档次。而SOHO的特征又决定了其大堂的设计风格也应趋向人性化，营造一种商务式酒店的 大堂氛围。如在大堂设总服务台、休息区、休闲咖啡吧等。同时，注意设置在二、三楼的小区会所， 应考虑到各个楼层的相互衔接。 商务中心 S
33、OHO住户在可充分享受到住宅用户相同的生活配套的同时，其更应拥有商务功能的配套设施。大小会议室代找律师、家教临时秘书、翻译网络维护 家政中心 自助式洗衣房 洗涤、熨烫 工具租赁 物业保管 叫餐服务 临时保姆 224价格策略 通过上述的分析以及产品强化，本案的SOHO已经具备了价格提升的基础。此外，本案的SOHO与其它同类产品相比，其又同时 具有小区环境及强大的泛会所支持，因此完全有可能支撑起一个较高的销售价格，我司提出8500元平方米的销售单价，将总价控制 在45万左右，以利销售。 23商铺 23。1产品规划定位 辅，IIX髑荛圃商务壹持为傅Qg筹阳蘸小IX配g商业。 2。32业态规划 本案的
34、商业部分分布在西藏北路、蒙古路、晋元路沿线，主要为二层楼结构。 西藏北路虽然是一条主要的南北交通干道，且是多辆公交车的停靠站点，但却未形成明显的人流积聚效应，目前商业消费者也以附近居民为主。同时由于贴近SOHO且与会所相邻，故而主要以提供商务支持为主，例如图文输出、文具销售或是符合SOHO住户需求的类似茶坊、咖啡馆等休闲餐饮。 蒙古路虽然环境不佳，商业气氛却已形成，目前是一条农贸市场，两边也有部分商铺，但多己十分陈旧，经营状况倒还尚可。人气较西藏北路好，故此，可以开设些服饰、小饰品、礼品店等小百货。 晋元路路幅很小，尽管844公交终点站设置在此，但人流仍然十分稀少，因此建议设立以社区服务为主的
35、如干洗店、面包房等经营商铺。233租售选择及售价建议 将本案的商业部分分为两个部分，用于营建泛会所功能的部分建议先将其保留，选择出租形式，从而有效掌控经营业种。而另一 部分则建议将其销售，快速回笼资金。 同时，随着销售部分的去化，若是商业经营状况较好，则可以将原有的出租部分以一个较高的售价出售，从而实现商业的完全去 化。建议一楼售价控制在3万耐平方米，二楼递减30左右。 234商铺分割 考虑到较高的总价会减慢销售速度，所以建议商铺采用小面积分割，以34米的开间为宜，同时因为二楼商铺本身存在的产品缺 陷，最好可以与一楼商铺搭配销售，以免出现去化不均的现象。战略指导篇一、整体战略的制定 开发战略和
36、营销战略虽然各有各不同的作用，所指导的内容也不尽相同，但在整体项目策划中，他们两者也必须是相互统一的， 也就是说必须要将其进行战略整合。 在上文中提到了本案的整体开发战略，走的是科技化、智能化的方向，使住宅和SOHO两种不同的物业形态在目标客群上形成了 一致，这就为以后扣营销执行提供了方便，指明了方向。 在营销战略上，我们提出“住宅领跑，SOHO出彩，商业支持，三位一体”的方针。 住宅领跑，是指住宅是本案销售去化中，难度最小的一个部分，而且住宅产品的市场接纳度高，无须概念引导，所以以其为首发， 为本案带来足够的人气与买气，从而带动整体去化。 SOHO则是本案最为出彩的一个部分，由于在建筑速度上
37、以及销售单价上的原因，将其作为本案利润产生的重点。待住宅去化顺 利且价格有所攀升后，无疑给予市场一个明显的信号，SOHO的售价提升则为顺理成章。 商业在整体项目中虽然始终处于一个配角的地位，但也是必不可少的一个部分，住宅和SOHO的很大一部分的产品力提升都有赖 于商业。 因此，我们要求做到“三位一体”，把握好三种物业形态各自的特点，互相利用，以达到共通共融的状态，从而实现项目利润的最 大化。二、 市场形象定位 根据上述的总体战略，我们导出以下的市场形象定位： 距南京西晤12里，融住宅、商业、后赢办2为一筛991n代高Iq撞小匡。 距南京西路1公里指明本案优越的地理位置，同时带出在交通、购物等方
38、面的便捷性。并以此给客群一个物业价格 的评判标准，离繁华如此之近，会在客群心目中形成一个较高的心理价位。从而，减弱由于闸北 的区位弱势给本案带来的价格上的限制。 融住宅、商业、居家办公为一体点出小区的整体构成，说明本案多种物业形式共存的特点。也带出了住宅有强大的商业支撑的优 势、居家办公有更为优越的居家环境等，三类物业互惠互利的产品特色。 现代高科技小区本案的一个主力卖点。首先表现出居家办公物业的明显特征，同时也指出了本案住宅部分有别与 其他的产品优势，是一个符合现代社会发展趋势以及消费者需求的优秀物业产品营销执行篇一、开盘时机的把握 本项目计划动工时间为2003年12月，按照常规工程进度，可
39、于2004年4月进入引导期，利用提早介入市场而规避市场风险，降 低竞争激烈度，另一方面较长的引导期可以为开盘做充分的准备，积累大量人气与买气，为日后的开盘强销打下基础。因此，本案预 定2004年4月进入引导期，6月开盘强销。二、销售节奏与控制 由于本案的物业种类多，因此，对于销售过程中的推案顺序和节点控制，尤其重要，直接影响到销售速度与价格。 按照常规的工程进度，最先可以进入预售阶段的必然是81的小高层物业，为了保证资金的回笼速度，我司建议一旦取得小高层 的销售许可证，则立即进入预售阶段。快速聚集人气和买气，在去化基本完成后，则推出SOHO，以SOHO的价格拉动整个项目在市 场上的价位形象。在
40、各项条件都满足后，最后将高层推出，此时，高层的销售则可乘小高层、SOHO的东风，以较高的价格顺利去化。三、广告推广总精神 DOITMYSELF诠释： 曾经的“随大流”，曾经的“赶时髦，那一切已经离我们远去。时尚的你、个性的，厌烦了总是追逐潮流，你要让潮流来追逐你。这就是个性时代的先锋。衣服D，Y、家具D，Y，什么事都由你选择，由你决定。在都驿HE时代，强大的商务及社区服务，为你支撑起个性的舞台；高智能的科技化为你创造个性的空间。都驿旺时代为都市精英们度身定做。四、案名推荐 41总案名 却驿HE晌代 案名诠释 个性时代我们都要一个个性的家 在市中心黄金地段拥有强大商务平台支撑的精致楼盘 个性任你发挥 个性随你张扬 做自己的事 选自己的家 所有崇尚个性、崇尚自由的人 42分案名 办2罐高层吕：天马座 住宅罐高层昌：天琴座 住宅罐小高层吕：天Ig座 案名诠释 以星座的名称命名，一方面与目标客群的喜好有关，另一方面，可以利用这些星座原有的美好的传说故事，引发受众对于楼盘的 想象。SOH0用“天马座“为名，隐含有“天马行空”的意思，向目标客群描绘了一个自由自在的个性空间，从而引发他们对于物业的 好奇心和购买冲动。“天琴”、“天秤”都是为朋门熟知的星座，以星座比住宅，突出物业的外形优势。五、VI及秀稿演示最新精品资料整理推荐，更新于二二一年二月六日2021年2月6日星期六15:43:52
