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1、最新资料推荐世纪中华城项目销售策略第一部分前 言目前济南房地产市场处在大发展阶段，随着各种形态的住宅工程的启动，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对中华世纪城项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资实力信心和中华世纪城的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发
2、点，在市场调研的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。第二部分项目整体分析一、项目概况项目名称：世纪中华城地理位置：地处济南市槐荫区段店镇任庄村，东临市中区高新技术开发区，西接济南陆军学院，北依腊山，距经十西路约为2公里。项目总体技术经济指标：总建筑面积42.56万住宅总建面7万（一期）商铺及辅助2.93万项目总占地37.32公顷可规划用地34.01公顷绿化率：31%其他公建面积1.81万覆盖率25.3%总户数660户中华世纪城处济南市西部景观核心地段，与经十路、腊山北路、鹅黄路相毗邻。是一个集居住、休闲、商业等多功能为一体的世纪新城。中华世纪
3、城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为济南百姓住宅样板工程。建成后的中华世纪城，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为槐荫区乃至济南全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。二、SWOT分析优势n 济南最大规模自然景观式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高，并配有多种不同主题的休闲小广场，气势恢宏，气派十足；n 腊山景观优势；n 紧邻经十路，周边交通十分便捷；n 规划中的经十一路与中华世纪城擦肩而过，交通畅达，出行更方便；n 规划中的腊山桥与项目串联一体，使居民进出极为方便快捷；n 社区内提供完善配套服务，有专设的物业管理服务、商业中心、广场、会所、幼儿园、学校及配套；n 性价比优势
4、，地块价值与同等地段楼盘相比占有很大优势；n 与陆军学院为邻，周边治安状况良好；n 证件齐全，可办理银行按揭。劣势n 目前通往中华世纪城腹地的，只有81路公交车一趟，出行颇感不便；n 除自然景观外，山体间人为修饰造景目前不具备，稍显“野味”；n 对该区域持久以来的居住意识尚显薄弱；n 政府对西部开发的整改信心有待加强和体现，如经十一路的开工时间、腊山桥的建设时间、公交系统何时到位以及腊山湖、湿地的开发建设等，都将对中华世纪城现时的销售起到很大的作用；n 户型偏小，一室一厅将成为销售难点。机会n 济南西区正在列入市政府改造计划，大规模的开发已成必然；n 腊山湖、湿地的旅游休闲定位及腊山区域生态控
5、制详细规划方案的确定，并在一步步的落实中；n 目前城区居民储蓄平均水平相当有所提高，如引导客户消费，一定会抛起购房的新一轮高潮；n 农民和周边城镇居民投资或购买商品房，可解决个别城市户口，对居民城区生活及小孩未来上学有很大吸引力。威胁n 中华世纪城开发建设周期颇长，持久没有推向市场，后其销售，对项目的引导成本加大； n 项目规划方案的操作涉及面很广，在实际过程中每一个环节的控制都极为重要，因为项目地开发周期相对较长，中间环节的控制一旦出现问题，势必影响销售，从而增大销售的压力，带来开发的风险；n 市场认同度存在一个时机的把握，区域内各大同质楼盘的压力，对销售带来的风险较大；n 发展商资金链一旦
6、出现断裂，对后期销售将构成严重威胁。综合评述 本项目在概念规划上具有超前的意识，综合优势明显，机会大于风险； 中华世纪城将建成为济南市的百姓康居住宅样板工程、首个自然风景式生活城，其鲜明的内部配套设施让其成为济南住宅市场的一个亮点，并且项目在今后的销售手段、付款方式上也将采取新的尝试，对市场将产生新的刺激点。上述两点，是中华世纪城销售看好的重要前提，也是树立中华世纪城，在济南市消费者心目中的知名度。要做好中华世纪城项目的推广工作，必须充分利用项目自身、企业自身和政府的优势，来削弱劣势，规避风险，同时，用合理的广告投入，实现良好的销售业绩。三、卖点梳理（中华世纪城十大优质体现）1政策优势明显。中
7、华世纪城有望政府的支持，由实力企业鼎力打造。2未来优势彰显。项目位于西部大发展的环境中，魅力聚焦，城市荣耀。3规模大而完善。集高尚住宅、购物、养生、休闲为一体，城西新天地，旧貌换新颜。4社区配套完善。商城、学校、幼儿园、广场，便利生活，瞬间可得。5建筑形式优美。现代气派的建筑风格，简洁明快，融合当地气候环境，大凸窗、观景阳台，形成一道亮丽的城市风景线。6创新生活空间。智能化管理，人车分流，以人为本，充满了浓郁的生活气息和艺术感受。7人文气息浓厚。深具根文化，提升了城市西门的区域品味。8得天独厚的环境，社区与山林融会贯通。大比率的绿化，360圆周“绿”与山林环境一脉相通，紧密相连，依山而居，闲情
8、逸致。9新文化社区。随着城市的宏观规划，商业与居住中心战略转移，完善的交通，配合多功能城市延展格局，集成一个新的居住圈，升值潜力无限，财富无限。10倾情享受居住。购物、休闲、娱乐的生活，充满了自豪感和尊贵感。重点提炼文化卖点中国结关于中国结，自古至今留有许多传说。传说中国结是由一个和尚在闲暇之余用一根绳编出一个整结，然后串上名贵的佛饰品，在按上编出“王”字的穗，流传至今。当时的和尚，为了体现他“一心一意”向佛所以是用一根线编出来的，穗上为了体现他“至高无上” 的信仰故编出“王”字。 后来，逐渐流入社会，中国结的意义也从信仰改变为中国人对亲情、友情、爱情的“一心一意”及拥有者“至高无上”身份的象
9、征。自从人们知道以兽皮缚在身上蔽体御寒之初，就表示晓得如何绾“绳”为结了。随着文明的进化，绳结除了绑缚的实用功能之外，还曾担过记事的工具，其中有些绳结还具有装饰的功能。我们将中国历代流传下来既富装饰功能，又具实用价值的传统绳结，广为收集、整理，进而深入研究其结构，加强其变化和装饰的功能，这些外观对称、精致、巧妙而结形变化多端的结子，就像中华民族文化的渊博深邃，足堪代表中国绳结之精华，故总其名为“中国结”。目前中国结的基本结式有十多种，其名称则是根据结子的形状、用途、或者原始的出处和意义而命名。例如“双钱结”的形状像古铜钱半叠的式样；“钮扣结”是因其功能而命名；“万字结”不但其结体的线条走向像佛
10、门的标志“卐”，而且在早期观音腰间的飘带上常出现此结；又如“盘长结”的基本形状就如佛教八宝之一的盘长，盘长是象徵回环贯彻，是万物的本源，正涵盖盘长结的性能，经常是许多变化结的主结。第三部分目标消费群分析基于中华世纪城自身特点，以及推广的辐射程度，结合重新认识市场，重新认识消费者的调研分析，我们认为：住宅目标客户群定位无疑，我们的目标对象就是本地居民，细分包括公务员、白领、中小企业主，高科技园的职员，以及城市拆迁户等，都是我们争夺的对象，他们也都是我们的基础目标人群，同时也是社会的主流人群。 具体特征如下1、目标人群年龄结构在25-55岁之间，且有知识，有一定收入；2、目标人群不一定是高精端群体
11、，但他们是社会的中坚力量；3、目标人群在各行各业中，收入较为稳定，或家庭经济较为优厚。我们的目标人群界定客观方面：1、项目形象归属中高档楼盘，征求对象为社会主流人群即有直接能力和间接能力的目标人群；2、项目未来便利的交通条件、完善的大片区配套设施能够满足目标人群的生活需求；3、项目的片区发展和景观优势等硬件，也为目标人群提供了高品位的生活空间。主观方面：1、目标人群是最具影响力的消费群，在基础层社会里，他们扮演着社会主流的角色；2、目标人群绝大部分本身拥有较高的教育背景，但繁忙的工作使他们难有机会调整身心，他们最需要的是居住环境；3、目标人群率先从日用型（遮风避雨）消费过度到温馨型消费，追求一
12、定的品位是他们的消费观。由于中华世纪城的特性使然，其价值优势十分明显。中华世纪城的客户的接受度及购买力存在较大的空间，而且项目自身质素较高，环境优雅宜人，价值容易得到实现。本案的最大机会点是对城市主流群体的攻关。我们的目标充分挖掘项目价值，实现经济效益最大化！第四部分竞争对手经六路延长线与拥军路交界处 期房新盘销售别墅2560元/m2元/m2名士花园段店立交桥南50米路东 现房尾盘销售多层2200元/m21860元/m2段店花园张庄路156号 期房新盘销售小高层2900元/m22580元/m2阳光怡景园腊山北路18号 现房尾盘销售多层、别墅2550元/m22200元/m2舜通山庄张庄路122号
13、 现房尾盘销售小高层3380元/m22558元/m2玫瑰花园段店立交桥东北期房新盘待售小高层3300元/m23100元/m2瑞信国际济一西路（原铸管厂厂址） 现房尾盘销售多层1550元/m21370元/m2白马新区大饮马村 现房尾盘销售多层1300元/m2800元/m2鑫城小区槐荫区政府北侧准现房销售多层1450元/m21000元/m2大金紫光园大金庄京福高速 现房尾盘销售多层1200元/m2920元/m2玉周景园段店镇经十西路宋庄村 现房尾盘销售多层1680元/m21320元/m2宋园新区在售竞争项目销售价格 温州服装城对面南行400米多层1500元/m21130元/m2明珠西苑温州服装城北
14、侧现房尾盘销售多层2620元/m22400元/m2永达时代佳苑槐荫区政府斜对面期房新盘销售多层、小高层3300元/m23090元/m2外海中央花园腊山北路12号 现房尾盘销售小高层3350元/m23120元/m2景绣苑温州服装城对面现房尾盘销售多层、小高层3500元/m23280元/m2实力荣祥花园位置销售状态建筑形式销售均价销售起价项目名称第五部分项目定位项目定位是整个项目策划的前提，也是整个策划的基础和起点。进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。通过对中华世纪城及其周边市场的调查、研究、分析，我们做出如下定位：一、综合形象定位西城新贵新生活核心词：西城新贵新生活强调居住的生活环境、生活方式、生活态度改变，将单纯的居住上升到一种高层次、多元化的生活模式，其内涵包括社区环境的营造、完善配套对生活的引导、社会价值的认同以及周边人文氛围的形成。一个有生活品味，有生活情趣悠闲的、充满人文气息的完备家园，在形象上、规
