《永大集团房地产行业分析报告商业计划可行性报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《永大集团房地产行业分析报告商业计划可行性报告（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宁波永大投资集团房地产行业分析报告 机 密 北京北大纵横管理咨询公司 二零零四年十月 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第2页北大纵横重要说明n本报告为中期汇报，所有意见均非最终结论n本报告版权属于北大纵横管理咨询有限公司所有Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第3页北大纵横导 读q宏观环境对房地产行业影响分析q城镇住宅市场需求和成长性分析q模式借鉴q价值链分析Copyright2004 By Alliance PKU Managemen
2、t Consultants Ltd.第4页北大纵横宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的；2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的；3、企业战略环境是动态的而不是静止的。政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法企业经济政治法律社会文化技术GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制行业需求市场需求国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化生活方式可任意支配收入就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文
3、化及亚文化Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第5页北大纵横近年来中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行”倾斜国民经济持续增长，2003年人均GDP达1090美元，国家宏现经济态势良好，经济持续走强，居民消费由以“衣食”为主转向“住行”。恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房消费不断上升。20012010年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段。资料来源：国务院信息中心，中国统计年鉴Copyright2004 By Alliance PKU Management Consulta
4、nts Ltd.第6页北大纵横邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期，经过十年的发展调整，目前市场逐步规范，进入需求拉动期供给牵动需求期需求牵动供给期调整期数据来源：2003年房地产行业研究报告Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第7页北大纵横房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资增长率近几年，全国房地产投资增长率持续高于固定资产投资增长率，并且保持同步增长的趋势，没有出现19921993年增长率高达117和165的过热现象。 资料来源：中国统计年鉴（1990-2003） Copyright2004 By A
5、lliance PKU Management Consultants Ltd.第8页北大纵横房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀升，已成为中国经济的支柱产业房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的56，逐步上升至2003年的24.1，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业资料来源：中国统计年鉴（1990-2003） Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第9页北大纵横近年房地产开发利润率普遍在10% 以上，中高档住宅开发利润在30%以上u行业利润持续提高房地产企业2003 年总收入达9300 亿元，同比增长
6、32%；净利润总额超过350 亿元，同比增长39%。u开发利润保持较高水平从国内情况来看，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。u上市公司的利润快速增长从7家房地产上市公司公布的2003年年报看，我国房地产企业毛利润率大幅提高，在2246之间。5年来全国房地产企业总收入和利润保持着20%以上的增长速度数据来源：国土资源部，CEIC；2003年上市公司年报Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第10页北大纵横资本追逐市场，导致全国房地产开发公司数量
7、逐年增加受国家宏观经济形式影响，自90年至95年我国房地产企业个数呈上升之势，95年企业总数达到33482个，96年出现下降，97年上升，至2003年37123家。民营、股份制企业不断增加。2002年与1998年相比，国有和集体企业分别减少了28.9%、45.2%，而民营和股份制企业则增加了237%。比重由37.4%上升到73.8%Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第11页北大纵横但目前国内多数房地产企业开发能力低，抗风险能力差 u具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多
8、数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业 u1997年房地产开发企业总资产为16417亿元，平均每个企业资产为7713万元，2002年达到33043亿元，平均每个房地产开发企业为10130万元 u房地产业是非常典型的资本密集型产业。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。 u销售百强的房地产企业总共只占市场的4%左右。而在香港，排名前10位的房地产企业集团占了香港市场的80%，其中前三家就占50%。 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第12页北大纵横国内房地产企业将
9、面临整合的局面u房地产企业数量增长趋缓我国房地产开发企业的发展过程分为三个阶段：第一阶段1986-1991年。市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。第二阶段1992-1996年，我国房地产开发投资出现快速增长势头。第三个段1997年至今。房地产开发企业数量出现趋缓。u国内房地产企业集中度较低与发达国家相比，国内房地产行业集中度比较低，中国最大的房地产公司万科集团的市场占有率2003年为0.9%，中国的房地产大鳄还没有形成，市场正处于整合期，合并重组、跨区域运作将成为主要特征。u房地产行业逐步整合房地产业竞争加剧，将导致房地产开发企业向规模化、集团化方向发展，我国房地产市场发育早也较成熟的广
10、州市，目前已有约1/3的房地产开发企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。 中国十强与美国十强比较较中国美国销售额263.2857亿元3686.76亿元市场占有率5.96%27.25%中国最大与美国最大比较较万科Pultehome.Inc销售额44.15亿元596.6亿元市场占有率0.9%4.5%Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第13页北大纵横由于固定资产投资过快、货币供应量处于趋热区间，导致近两年房地产投资趋热房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动率为1：2.86，对国民经济
11、的影响力达到30。国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年5月份我国景气综合评分为44分，经济预警信号进入趋热区间。表2-5：主要城市房屋销销售价格指数变动变动 情况单单位：%数据来源：根据中国经济景气月报整理2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年，全国房地产开发共完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅1.3个百分点2004年第一季度，全社会固定资产投资继续呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点2003年房地产累计开发投资情况 Copyright2004 By Al
12、liance PKU Management Consultants Ltd.第14页北大纵横两年来，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范2003、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整。国务院进一步治理整顿土地市场秩序工作方案关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知关于促进房地产市场持续健康发展的通知 国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖
13、挂牌出让情况执法监察工作的通知 831大限中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知121文对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知国务院关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知2004住房公积金行政监督办法国务院物业管理条例业主大会规程前期物业管理招标投标管理暂行办法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知房地产投资过热房地产稳步发展前期(取得土地和房屋拆迁)中期（银行贷款和建设施工）后期（房屋销售和物业管理）Copyright2004 By Alliance PKU Management Cons
14、ultants Ltd.第15页北大纵横1、土地政策法 规颁布单位关于停止经营 性项目国有土地使用权协议 出让的补充规定(4号令)北京国土房管局关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见 北京市政府国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知国务院国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报国土资源部国土资源部关于下达2004年全国土地利用计划的通知国土资源部关于深入开展土地市场治理整顿严 格土地管理的紧急通知国务院办公厅2004年我国出台的主要土地市场政策 国土资源部、国务院于2003年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。一年多的治理整顿行
15、动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至今年上半年，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的64.4%； 一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头资料来源：国务院信息中心Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第16页北大纵横其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向2
16、、金融政策对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题，规定，“贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）出台，要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理，引起强烈反响。部分地区出现了房地产投资增幅高、商品房空置面积增加、房价上涨快、以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题，而商业银行违规放贷，助长了房地产投资的过热倾向。对于建筑施工企业垫资房地产项目、房地产企业拖欠工程款的问题，规定“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”、“房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业” 、“房地产行政主管部门要将企业拖欠工程款情况告知该企业的贷款银行，由贷款银行将其列为信用不良单位，依法减少授信额度或者不提供授信”。2003年城镇固定资产投资率增幅达43%，其中房地产开发投资增幅达30%,创历史新高， 2004年初固定资产投资同比增长53%，3月，国家发改委提出“要坚决控制固定资产投资过快增长的势头”，银监会已经
