旅游景区经营权价值如何评估？（下篇）

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1、旅游景区经营权价值如何评估？（下篇）旅游景区整体资产评估主要包括旅游景区固定资产评估 和旅游景区无形资产评估。我们讲了景区无形资产评估值合理量化的好处、旅 游资源经营权价格的形成因素以及当前旅游资源经营 权价格确定的特点，没有看到的朋友或者忘记的小伙 伴儿们可以再回去于都一下哦！旅游资源经营权价格的确定原则1. 明确有效的出让主体根据旅游资源的资源属性和 管理级别，明确旅游资源经营权出让的有效主体。按 照现有法律的规定，我国旅游资源绝大部分都是属于 国家所有，各级地方的政府作为国有资产的“代理 人”，承担着旅游资源的所有权、管理权和经营权。 中央、省、市（县）级政府主要承担着旅游资源的所有 权

2、，市（县）政府主要承担着旅游资源的管理权和经营 权。在现有管理体制下，有必要明确不同级别、不同 属性的旅游资源经营权的出让主体。在实践中，可实 行“本级审批，两级管理”的管理办法：国家级旅游资 源由国家级批准单位审批，由省级政府实施出让管 理，省级资源由省级单位审批，市级政府实施出让管 理。2. 建立完整的价格评估体系旅游资源经营权的价格 确定，不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然 资源，难以以单位价格的形式确定其价格。对旅游资 源经营权价格的确定，应由专业的评估机构按照规定 的评估体系实行综合评估，用旅游资源经营权价格形 式公式，以评估价计算市场价。3. 确定统一规范的出让程序按照统一、

3、透明和可预 见的要求，建立省、市两级旅游资源经营权出让市 场，制定全国统一的出让程序和经营权争议的处理办 法，通过旅游资源经营权公开、公正、公平的交易， 以市场价的形式实现国有资源的优化配置。4. 由严格规范的法律法规保障实施旅游资源权的有 序转让，是我国旅游业发展的必然趋势，推行的早 迟、成败决定旅游业高速发展的早迟、成败。旅游资 源经营权通过市场出让，要实现旅游景区经营的企业 化，同时还要确保旅游资源的完整和可持续发展，既 需要大胆稳妥的探索，更需要制定严格规范的法律法 规予以保障。5. 旅游资源经营权价格旅游资源经营权价格是在一 定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一 种价格。目

4、前我国旅游资源（主要指以实物形式存在的 自然旅游资源和人文旅游资源）的所有权归国家，旅游 资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出 让、转让为前提的，因此，以一次性支付（或分期支付） 的旅游资源这个特殊标的多年的资本现值总额，是旅 游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式：其一 是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形 式，如旅游风景区中已投入和开发的基础设施；其二 是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格方式， 如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇 观等等。正是由于旅游资源的特殊性，决定了旅游资 源经营权价格形成方式的复杂性，旅游资源决不能等

5、 同于一般商品，更不能简单采用一般商品的价格决定 形式。旅游资源和一般的国有资产也有较大区别，它 是一种“公益性国有资产”，因此也不可将一般国有资 产出让经营权的方式套用到旅游资源上。旅游资源经营权价格的评估指标旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发 的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源 的转让，因此，对于完全未开发的旅游资源的经营 权价格，我们只能通过旅游资源自身的价值评估和 预期收益状况来确定；对于己有一定程度开发的旅 游资源，由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般 人类劳动的劳动产品，又包含了以希缺性和垄断性为基础的非劳动产品，其旅游资源经营权价格确定 时，既要把这些追加到旅游资

6、源中，使旅游资源变 为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资 源经营权转让中得以补偿，同时还应将其中的稀缺 性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权 价格。一、旅游资源自身价值评估指标：从旅游资源 经营权出让的角度来进行讨论，也就是说对旅游资 源自身价值的评估，主要考虑能产生经济效益，能 将其价值转化为货币，换句话讲，就是能对旅游者 产生吸引力的价值进行评估。1. 观赏价值（美感、独特性、新奇程度）；2. 文化价值（古、名、民族特色性、级别）；3. 科学价值（学术、研究、科考价值）；4 .资源丰度（种类、数量）；5.环境指标（气候、植被、水等环境质量）。二、旅游资源开发程度和开发条件指

7、标：旅游 资源的开发程度指标包括景区己开发投入的成本指 标，尚未开发的旅游资源的价值评估指标两部分。 对于尚未开发的旅游资源的价值评估仍可采用上述 指标进行评价，只是在评估时需注意与已开发景观 的协调和平衡。1. 投入成本指标（1）旅游资源开发、建设成本：包括旅游资源 勘测、规划、设计成本；景点建筑物成本；基础设 施和服务设施建设成本；土地利用成本。（2）生态环境保护成本：环境保护费用和环境 绿化费用。（3）旅游资源管理成本：包括管理费用、人才培训费用、景点维护费用等。(4) 损失补偿成本：如，转让山林搞旅游开 发，不仅使农民失去劳动手段，而且会造成直接的 经济损失，这些损失应由受让方补偿。2

8、. 开发条件指标旅游资源的开发条件指标是指 对完全未开发的旅游资源和己有一定程度开发的旅 游资源的开发和进一步开发的可行性状况的一个评 价。具体包括：(1) 地区经济条件(收入水平、劳动力数量、 农副产品供应条件等)；(2) 可进入性(交通条件、基础设施条件、依 托中心城市的距离、通讯条件等)；(3) 景区容量条件(容人量、容时量)；(4) 效益评估指标。旅游资源经营权价格评估的方法、旅游资源经营权价格评估:1. 出让、委托估价主体我国旅游资源绝大部分属于国家所有，各级地方的政府作为国有资产的“代理 人，应该成为旅游资源经营权出让的主体，同时也 应是委托估价的主体。2. 价值内涵旅游资源经营权

9、价格是一定年限的价 格，受让者必须向旅游资源的所有者缴纳一定的出让 金。因此，出让旅游资源的经营权价格评估应明确价 格内涵。旅游资源经营权价格包括三部分，旅游资源 资产的地租本金化价格、投资成本以及旅游资源投资 应得利润。旅游资源资产的地租本金化价格是旅游资 源的绝对收益和级差收益按社会平均利润率(一般取银 行利息率)还原成本金的价格。投资应得利润是指本行 业的平均利润。二、旅游资源经营权价格的估价方法：1.收益现值法收益现值法是在估算旅游资源未来每 年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，折算为评 估日收益总和的一种方法。这里须注意的是，由于旅 游资源的开发程度的不同，收益的确定也应不一样。

10、对于尚未开发的旅游资源的收益确定，我们可以采用 假设开发法，在结合旅游资源的自身价值评估的基础 上，考虑旅游资源的开发条件和市场的需求状况来估 计旅游资源开发后的收益状况。其计算式：P=Ft(Zla+X2p+Z3y)kl P:旅游资源经营权价格；Ft：在对旅游资源假设开发的条件下能带来的预期年 收益水平；a：旅游资源开发条件系数；P：对旅游资源经营权市场需求系数；Y：其他影响因数的系数；ZI：各种影响因素的权重；kl：经营权年限内的年金现值系数。这里须说明一 点，Ft的准确性取决于对旅游资源自身价值的正确评 估和对旅游者需求的正确把握的基础上。对于已有一 定程度开发的旅游资源的收益主要以评估当

11、年旅游景 区现有收入（考虑其收益的年增长情况）为准，加上未 开发旅游资源的收益来加以确定。其计算式：P=IxGxk2+I：评估当年旅游景区现有收入；G：景区的年均增长率；k2：在经营权年限内的等差年值现值系数。：对旅游资源的未开发部分的经营权价格其确定方 式采用式。2.成本法在用成本法计算出让旅游资源经营权价格时，其 价格为旅游资源的投入成本价格与旅游资源带来的增 值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，应归 旅游资源所有者即国家所有，相当于出让金部分。投 入成本价格为旅游资源使用者在取得旅游资源使用权 时支付的平均成本。其计算式：P=Gi+（Rl+R2）/LGI：各种投入要素的评估值；R1：绝对收益（绝对地租）；R2：级差收益（级差地租）；L：本金化率。R1+R2是旅游资源的增值收益（增值地租），它等于旅 游业平均销售利润率与社会平均利润率之差乘以旅游 产品的销售收入。总结：在我国，旅游资源经营权的转让在许多方面还待进一步完善和规范，而对其价格的评估还处于探索阶段，其理论和 方法需进一步深入研究，特别是应加强理论界和实业界的交 流与合作，在实践中来完善其评估方法。