《房地产宏观调控政策回顾新浪房产》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产宏观调控政策回顾新浪房产（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产宏观调控政策回顾 2010 年 10 月 11 H 14:46 中关村我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、 2008年、2010年。代表性调控政策包描国十六条、国八条、国六条、（新）国十条、 23号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研 判。1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控时间:1993-1996 年现状：首次出现房地产热一一房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速 增长，以炒地皮、炒钢材、炒项1=1为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西 北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房
2、地产泡沫，经济运行出现严重过热 态势和通货膨胀。对策：1993年，国务院出台关于当前经济情况和加强宏观调控意见，提出 整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施（通称“国16条”）；1994年系列出 台关于深化城镇住房制度改革的决定、城市房地产管理法和住宅担保贷 款管理试行办法颁布。效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀 得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条” 一岀，海南房地产热浪应声 而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地
3、烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地 18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而 一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中 国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续 数年的低谷期。1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改时间：1998-2002 年现状:1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产 市场也随之进入低潮。对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布关于进一步深化城 镇住房制度改革、加快住房建设的通知（简称“23号”文件），明
4、确提出“促使住 宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行 住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。 按照建设部当时的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城 市居民家庭总数的10%上下，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的 也要占到居民人数的80%以上，高的甚至占到总人口的95%o 1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。效果：随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动 了房
5、地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱 等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经 营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在 法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”, 实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业时间：2003-2005 年现状：从2003年开始，我国房地产投资快速
6、增长，再次出现经济过热迹彖。由 于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格和房价 大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行（3. 22, 0. 01, 0. 31%） 金融体系带来了巨大的潜在风险。对策：2003年6月，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知（简称121号文件），调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商 品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再 执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第-次采取抑制房地产过热的措施。8月岀台关于促进房地产市场持续健
7、康发展的通知（简称18号文件），首次 明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提 出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对 符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加人信贷支持力度。效果：18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件所确立 的“新的经济增长点”的升级，也标志着新一轮房地产宏观调控正式开始。问题：18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施，倒是把23号 文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的 政策性商品住房。”意味着政府将“为70-80%以上的家庭提供经济适
8、用房”的政 策调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。该文件对经济适用房的重新定性 也为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋卞了隐患。这两份意见向左的文件相继出台，将政府既害怕房地产价格和投资增长过快乂 希望继续拉动经济增长的摇摆不定的矛盾心态展露无遗。而各级政府主导的“圈地 热”、日渐增大的金融信贷风险筹原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中暴 露出来。2005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求时间：2005-2007 年现状：2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性，但增速明显减慢， 然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房
9、价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。对策：为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打 出调控“组合拳” 一一2005年3月底，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格 的通知，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），建立政府负 责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4丿J,国务院常务会议提出，当前加强房 地产市场引导和调控要采取八项措施（简称“新国八条”），对“国八条”进一步细 化、延仲。随即，国务院转发由建设部等七部委联合制定的房地产调控操作层面的 细化方案。2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施（简称“国六条”），将 调整住房供应结构作为调控着力点
10、。随后出台的关于调整住房供应结构稳定住房 价格的意见（简称“九部委十五条”）对“国六条”进一步细化。其中提到的 “限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”一一以期解决中等收 入夹心层群体的住房问题。2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为 房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机（尤 其抑制外商投资房地产）、调整住房结构等多方而全面出击。效果：房地产市场出现了一些积极变化，开发投资实现平稳增长，住宅开发结 构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的 现象。到2007年下半年，虽然总体房价涨
11、幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳 等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。问题：“国六条”提出的“规范发展经济适用房”方针，将门槛提高至城镇低 收入阶层，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其 他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，自2003年调控以來，政府保障房惠 及的人群范围进一步缩小，政府将更多的人的住房问题扔给了市场。从供需关系上 看，这一方针的确立势必推动房价上涨。而加快城镇廉租住房制度建设和“限价房”方案的提出曾让人们看到希望，然 而以后的房价走势却又屡屡让人们失望。2008-2010年：调控反复，GDP是调控指标时间：2008-2010 年现状：200
12、8年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”， 而财政政策继续保持稳健。卞半年随着枇界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率” 齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本來在前期调控政策和金融 危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状 态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动， 最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷 转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第 一季度，
13、房市神话继续上演，房价持续攀高。对策：2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长 2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由 2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提岀了“增加普通商品住房的有效供给；继 续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大 规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施（简称“国四条”），以完善促进房地 产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了 2008年的刺 激房市政策，再次转向稳定房价。2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布 了国务
14、院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“国十条”），被称 为“史上最严厉的调控政策”。效果：由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能 完全释放。问题：虽然期间中央领导人不断发言说“房价第四季度会下降”，但由于前儿 次调控政府政策摇摆不定，购房者对此次房地产调控信心不足，以至于在房地产市 场经过4个多月的观望僵持后又现回暖迹彖，房地产迷局仍在变化之中。不难看出，一月房企八成融资金额得益于海外发债，毕竟与2012年600亿的海外债 融资总额相比，一月单月便超出了过去一年的六成。在业内人士看来，房企的这波融资潮除 了便于短债转长债以外，房企掀起融资潮也是为企业项冃拓展提
15、供资金支持。对此，易居中 国高级分析师薛建雄向和讯房产指出，目前楼市尚在去泡沫的过程中，不少开发商在去年三、 四季度大举拿地后，资金面开始“难受”，而1月后，楼市会进入冬季休整期，将自然降温。对于房企“资金面难受”，公衍奎亦有不同解读，他指出，日前楼市调控和信贷政策难 言放松，各方融资渠道收紧，而今年又是房地产信托兑付的高峰年，基金兜底、无力偿付的 案例必将增加。融资好景或难持续。事实上，2013年开年至今，房地产信托已出现3起“绝当”,此前更是曝出华业地产 无力承担信托到期的案例。与债务压力相对应的是，房企融资好景或难持续。就房企海外发债而言，穆迪、标普等 国际评级机构坚持对我国房企的海外债
16、券多给予“非投资”评级（即垃圾债），而福克斯消 息称，瑞银依旧看空债券市场，并计划于近日将其经济业务中的债券客户重新列为“激进” 投资者。而有意思的是，对于另一条重要的融资途径一一配股，资本市场似乎也不太认可。就在 融创和恒大公布配股计划的次H,两家房企的股价竟分别在花旗和摩通等大行的“护航”下 跌破配股价，这对于认购者而言无异于“竹篮打水” 一番。在经历了一轮楼市“大跃进”之后，房企高负债的发展模式依旧未得到明显改变，与之 同时，信托业协会的数据还显示，2013年房地产信托兑付木息将达2800亿元，远超2012 年的1759亿元，兑付顶峰将在二季度出现。2011年高昂的信托本息以及2012年末骤增的 拿地成本，即使是大房企也难言轻松。以恒大最为典型，据了解，在2011年，恒大共成立16
