物业管理--浅谈广州的老城区物业管理

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1、浅谈广州老城区引入物业管理的问题荔湾区司法局 王荷）广州老城区引入物业管理问题的必要性老旧城区的物业管理问题是全国范围普遍存在矛盾比较集中的问题。随着经济的不断发展，广州老城区的管理问题 也不断暴露出来。与新建的小区不同，老城区没有完备的物 业制度和管理，物业老旧，容易成为社会治安、环境整治、 消防安全等的死角。小到水池堵塞无人管，路灯坏了无 人修，大到发生火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故和刑事案 件，老城区的居民生活质量令人担忧。这些是隐藏的社会不 稳定因素，处理不好，容易由小矛盾引发大矛盾，严重影响 广州和谐社会和卫生城市的建设。有关负责人指出，加快和 推进老城区物业管理工作，有利于街道办事

2、处的职能转变和 各项工作的落实。物业管理公司接管住宅小区，对环境、卫 生、公共秩序维护等工作实施专业化、社会化、企业化的管 理，一方面使街道、社区居委会从这些繁杂的事务中解脱出 来，更好地行使政府赋予的管理职能；另一方面，由于物业 管理的建立，为街道办事处需要在社区落实的各项工作，提 供了新的载体和手续，更好地为居民群众提供更优质的公益 性社区服务。物业管理创造了文明、整洁、适宜生活居住的 环境，使居民群众满意程度逐步提高，还解决警力不足、经 费不足和机制不足的难题，是提高社会预防犯罪能力的治本 之路。（二）广州老城区的成因及引入物业管理的困难经调查分析，老旧城区的成因大概可以分为三类。第一

3、类是早期开发的“商品房”，一开始就没有物业管理。小区 平时由开发商负责日常维护，后来开发商倒闭，小区陷入无 人管理状态；第二类是一些企业、行政机关或事业单位单独 或合作开发建设的职工宿舍或办公场所，统称“单位房”， 随着住房制度改革的推行，公有住房转为私人所有住 房，房子及其周边的环境由以前的单位统管转变到住宅 产权人自行管理。没有物业管理机构，住户普遍抱着“自 扫门前雪”的心态，住宅区内的各种问题无人管理；第 三类是有些村在早期将土地卖给个人，由此产生的“私人 房”。老城区引入物业管理存在几大难点：1、引入主体的难题要引入物业管理必须先弄清楚一个问题，即谁是引入物 业管理的主体？根据最新物业

4、管理条例规定，这一主体 应当是小区的业主大会。而业主大会会议必须有小区内持有1/2以上投票权的业主参加，选聘物业管理企业则须经小区 内全体业主所持投票权2/3以上通过。实际情况是，大部分业主都不在小区内生活，即使住在 小区里，也没有自己维权的意识，业主大会会议很难召集起来，选聘物业管理公司更无从谈起。而即使能召集，达成 合意作出决策也是一个难题。在老城区中，居民组成呈现多 样化的态势，彼此各有各的生活目标，其社区关系并非基于 同意或身份而产生，纯粹是因为同居一地或同居一楼而自发 形成；居民通常数量众多且身份复杂，有搬进有搬出、有先 来有后到、有自住有出租，对于如何共同管理、如何使用大 楼或小区

5、的共有部分，将很难达成共识。而且由于参与管理 需要成本，居民对参与社区管理往往抱有节制的态度。在公 共事务的管理过程中，决策是集体作出的。当众多的居民都 有权投票时，没有人能够期望自己的投票能够决定“游戏” 的结果，这样，居民就缺乏适当的激励去收集信息，以投出正确的一票。此，在引入物业管理的问题上，居民可能会出现“理智的冷漠。例如广州黄花岗街81号大院在操作过程中，阻力就接踵而来：选业主代表是按物业面积核定投票权的，没有现存资 料，工作人员一户户核对产权面积，谁知马上被投诉为“窥 探隐私；几番酝酿，选出的代表不肯上任，担心吃力不讨 好；有的人不愿投票，工作人员拿着选票箱上门三次如 此折腾了一年

6、多，81号大院才成立了业主委员会，按业主意 愿聘请了物业公司。2、就建筑本身自然寿命而言，使用的时间越长，其存在 的问题就会越多。老城区的房屋由于建造年代较长，有些房 屋本身已经破烂不堪，加之环境条件差，共用设施陈旧，各 类产权混杂，乱搭乱盖，问题成堆。而本指望通过旧城改造 改变居住环境、改善居住条件，却因建管之间缺乏衔接，有 关主管部门忽视建后管理，缺乏有效的监督机制和必要的衔 接，导致虽有大面积改造、开发，但在还建后却难以实施物 业管理，其中有分配不妥、收费过高、配套设施不完善等“后 遗症”。没有有关物业管理公司所必须的配套设施，比如为 物业公司提供“造血功能”的商业网点房、办公用房等，更

7、 谈不上环境规划、绿化等问题，而且大部分居民楼都比较分 散，不能形成一定的规模，物业管理公司缺乏必须的硬件设 施，无法开展工作。3、业主、租户，尤其是直管公房租户，物业管理观念薄 弱。一方面旧住宅小区低收入居民多，下岗职工多，困难家 庭多，经济上难以承担新增加的物业管理费用支出；另一方 面，旧住宅小区内的居民观念仍停留在计划经济时代，习惯 了 “大包大揽”的政府行为，未形成物业管理有偿服务的消 费观念，不认同、更不愿意“认购”物业管理服务。无论是 业主还是住户，总希望看到一个安定、舒适的居住环境，但 实际上由于缺乏有效的组织和管理，往往与良好的愿望背道 而驰。一类是产权业主各人“自扫门前雪”，

8、公共场所脏、 乱加上随意占用搭盖，以致邻里纠纷，乃甚撬门纽锁时有发 生，希望有人管，却又无人牵头；另一类是直管公房租户， 不少人仍认为住公房即福利，缴了房租就一切都要好，从一 般维修到环境卫生，从邻里纠纷到个人失业，都可以与房租 联系起来，国家规定的房屋租金尚且难收，一旦再收物业管 理费谈何容易。实际上房管部门现在已承担的室外沟道疏 捞、平台治漏、二次供水的管理等无一不属物业管理范畴。 与新建小区（产权单一）相比，老城区业主租户引入物管热情 高，缴费热情低，对物业管理是要求权利多，愿尽义务少， 物业管理观念十分淡薄。4、作为一种市场行业，物业管理的发展需要有一定的赢 利空间，而接管老城区的物业

9、管理公司不仅无利可图，而且 老城区出现纠纷的频率要远远高于新建住宅小区，物业管理 公司要承受的压力比新建住宅小区大得多。由广州市物业管 理协会牵头召开的关于老城区物业管理研讨会上，所有参与 老城区物业管理公司都大倒苦水。东华物业副总经理巴象东 说，老城的环境和管理存在先天不足，物业管理费大多被限定在0.5元/平方米，因此物业公司在管理时承受相当大的 压力，一旦不能收齐物管费，保本经营都成问题。广州最早 涉及旧城区物业管理的长江物业董事长伍志东介绍说， 仅都府小区而言，物业管理公司从进入小区至今仍在亏 本经营，亏损接近20万元。广州开物物管公司也称，他 们进驻天河某旧小区3年，被拖欠的物管费达3

10、0多万元。 由于能够回收的物业管理费约五成，使得不少物业公司亏本 经营，不能维继时只能退出。如此一来，也难怪几乎所有的物业管理公司都视老城区 为“雷区轻易不肯插手。5、现有物业管理法规也不完善，如老城住宅楼体、公共 通道破损严重，绿化、道路、小区的配套设號底子差老城住宅物业维修基金的筹措问题一直都是空白,一旦老城区的住宅实现物管化，这些早已进入“高投入维修期”的老旧 楼宇，高额的物业维修费用无疑是个沉重负担，那么，它们 的物业维修基金将从何而来？老城居民是否需要一次性或 分期支付？对于一些低收入家庭聚集的小区来说，上述问题 该如何解决？国家目前实施的物业管理条例虽然对商品房 物业维修基金的缴纳

11、有比较明确的要求，但对于从来没有“预售”这一经历的老城住宅来说，现行的“物管条例”就 难以一一对应了。还有诸如物业管理经费的收费标准.市政 配套设施的健全等一系列物业管理的重大问题，都缺乏相应 的法律依据和政策依据。（三）老城区引入物业管理可以采取的措施根据我市东山区越秀区等旧城改造的经验和青岛大连 等市一些好的做法，针对以上问题，我们可以采取以下措施:1、政府应当老城区引进物业管理中发挥引导作用。由于以上分析的原因，老城区的业主们难以对小区的管 理达成一致的意见，经常会出现业主开不成会（没有达到二 分之一的法定投票权人数），或开会而做不成决议（没有达 到二分之一或三分之二的法定多数）之类的问

12、题，只按照现 行物业管理条例难以进行实际操作。这时，政府就应该 站出来发挥其在老城区物业管理推行中主观能动作用，将这盘散沙摞好。在这里，政府可以预先制定业主临时公约、预先招标物业管理公司提供给业主选择，如果业主放弃选择 或选择不成则视为业主认可政府的选择（当然，也可以采取 事后的模式，在业主开不成业主大会或业主大会形不成决议 时政府才介入）。当然，凡有可能，决策权都应当交给业主， 只有在其他一切办法都证明确实不能发挥作用的情况下，才 有必要采用政府干预这种次佳的办法。2、政府应该扫除物业管理公司的经营顾虑，让物业管理公司发现老城区市场的巨大潜力。首先，政府应当为老城区规建出合理的物业管理区域。

13、出于管理的便利，政府应当明确各个区域的边界，按照城市 规划，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等 因素，以方便人们生活、生产，合理利用和充分发挥房屋及 市政设施的效用以及便于管理为原则，综合考虑地缘因素、 区位因素、规模因素等，将城区划分成数个管理区域。除此 之外，还要根据旧住宅小区多分散、开放的单体楼宇，多出 入口、管理难度大、管理成本高的实际情况，合理利用整治 创建资金，拆除小区违章建筑、对不同路段实施围蔽工程等, 将小区规整成封闭或半封闭式的空间，有效控制闲杂人员出 入，缩小犯罪分子活动空间，改善小区的治安管理环境，其次，政府应当在引入物业管理前期，在老城区楼房维 修和建立物业

14、管理硬件方面一次性投入必要数额的专项基 金，并协调有关部门的关系，共同推进老城区物业管理的发 展。老城区楼房老旧，基础设施保养不到位，有些已进入设 施更新和改造期，且由于历史原因，这些物业大都没有建立 专项维修资金以及没有专门的物业管理用房和设施，在开展 物业管理前期需要投注大量的维修基金。这让无论大小的物 业公司在担心管理费能否收齐的情况下，对这笔投入望而生 畏。老城区的物业管理，是政府的民心工程与安居工程。要 改变老城区这种现状，需要政府加大投入，设置整治老城区 的楼房、基础设施、社区环境，物业管理硬件等等的专项维 修基金，推动国土房管、建设、市政、卫生、公安、规划、 工商、城市综合管理和

15、街道等各部门之间整体配合、协调管 理，各自做好本职工作，不要越位、错位和缺位。由政府牵 头，共同推进老城区物业管理的发展这一项系统工程。再次，为了吸引物业公司，政府还应出台一些优惠措施, 不但在办事程序、税收、外来工使用和办证等方面对物业管 理企业提供优惠政策，还可以采取为物业公司提供办公用 地，把能赢利的车辆保管站交给物业公司经营，以优惠租金 提供一定的场地供企业经营，扩充有偿服务内容等之类的措 施，以增强企业的造血功能，补贴管理费的不足，吸引物业 公司介入管理并长期坚持下去。减少物业公司的风险成本，让物业公司看到老城区 物业管理的奔头，就能提高物业公司管理老城区的积极 性，吸引物业管理公司

16、竞争进驻老城区，为老城区提供 高质量的物业管理，从而推动老城区向现代化社区的发 展。3、采取各种有效措施，增强群众物业管理意识，提 高群众交纳管理费用积极性。首先，做好宣传发动工作，在宣传实施过程中加以大力 引导，通过多种方式，如宣传栏、文艺表演、有奖竞猜、 播放影碟、发放宣传单张、组织群众到成功推广物业管 理的老城区观看等等，向居民宣传物业管理的相关知 识，让居民切实了解到实行物业管理给小区带来的种种 益处，树立居民有偿服务的意识。提高其对物业管理的认识 程度，并逐步建立自治管理的意识，为老城区引进物业管 理创造良好的思想舆论氛围。其次，应采取循序渐进的办法，准备多种管理方案，减 少居民抵触情绪，使物管顺利铺开。对于条件成熟的老城区, 可以实行专业的物业管理，按照新社区的标准进行；条件不 成熟的老城区，可以先采取简易管理的方法，由居委会牵头 组织集资雇人维护治安，街环卫