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1、精品资料欢迎下载第八章 投资性房地产基本要求：1. 把握投资性房地产概念和范畴2. 把握投资性房地产的确认条件3. 把握投资性房地产初始计量的核算4. 把握投资性房地产后续计量的核算5. 把握投资性房地产转换的核算6. 熟识投资性房地产处置的核算本章学习时需要留意,特别是投资性房地产的后续计量和投资性房地产转换问题；第一节 投资性房地产概述一、投资性房地产的性质1. 含义：投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产；这里的房地产不仅包括房屋、建筑物,仍包括土地使用权；留意与前面所讲的相联系,前面已经讲到,土地使用权可能是无形资产,可能是固定资产,也有可能是投资性房地产；二
2、、投资性房地产的范畴（一）属于投资性房地产的项目1. 已出租的土地使用权假如土地使用权以经营方式出租,就作为投资性房地产, 但有一条件： 土地使用权是通过转让或通过出让方式获得的（留意不是通过出租方式获得再出租出去）；2. 持有并预备增值后转让的土地使用权假如企业持有并预备增值后转让的土地使用权,也是投资性房地产；但是, 依据国家规定认定的闲置土地,不属于持有并预备增值的土地使用权,不能作为投资性房地产；3. 已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物,也属于投资性房地产；（二）不属于投资性房地产的项目1. 自用房地产：例如, 企业拥有并自行经营的旅社饭店,其经营目的主要是通过
3、供应客房服务赚取服务EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品资料欢迎下载收入,该旅社饭店不确认为投资性房地产；是企业经营治理的,属于固定资产；2. 作为存货的房地产：在判定是否为投资性房地产时,要留意房地产开发企业； 其房地产不愿定都是投资性房地产；要区分不同情形：假如房地产企业开发的楼盘,是预备出售的,就属于存货,不属于投资性房地产； 假如房地产企业开发的楼盘,是为了出租的,应作为投资性房地产； 小结： 在学习时,要把投资性房地产和不属于投资性房地产的项目区分开,以下项目不属于投资性房地产：1. 预备出租但没出租的,不属于投资性房地产；2. 不属于自己的,比如是租
4、别人的又出租出去；3. 认定为闲置的土地使用权；4. 企业经营治理所开的饭店；5. 房地产开发企业预备出售的楼盘；三、投资性房地产的确认条件（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产,要同时中意投资性房地产的两个确认条件：1. 经济利益很可能流入企业；2. 成本能够牢靠地计量； 四、投资性房地产的后续计量模式1. 投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值模式2. 要会区分不同情形下运用不同的模式进行计量：同时中意两个条件的接受公允价值模式计量,不同时中意的按成本模式计量,两个条件是：（ 1） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（ 2） 企业能够从活跃的房地产交易市场上取
5、得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估量；其次节 投资性房地产的初始计量EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品资料欢迎下载一、外购的投资性房地产1. 入账价值：（ 1）假如在购入房地产的同时开头对外出租,应作为投资性房地产；入账价值 =买价 +相关税费（ 2）假如所购的房地产预备出租,但仍尚未出租出去,就不能确认为投资性房地产；2. 会计分录：（ 1）成本模式借：投资性房地产贷：银行存款（ 2）公允价值模式借：投资性房地产成本贷：银行存款二、自行建造的投资性房地产1. 入账价值 =料+工+费（和自建固定资产相同）2.
6、会计分录（ 1）成本模式借：投资性房地产贷：投资性房地产在建/在建工程 /开发产品（ 2）公允价值模式借：投资性房地产成本贷：投资性房地产在建/在建工程 /开发产品第三节 投资性房地产的后续计量一、接受成本模式进行后续计量的投资性房地产比较简洁,和无形资产、固定资产相同；1. 确定入账价值后, 假如是一项出租的土地使用权或预备资本增值的,和无形资产一样, 期末进行摊销：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计摊销EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品资料欢迎下载假如是房屋建筑物： 借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧2. 出租的房地产取得的租金收入,确认为其他业务
7、收入,摊销的计入其他业务成本；3. 期末应判定投资性房地产的可收回金额,看其是否减值,减值时： 借：资产减值缺失贷：投资性房地产减值预备计提减值预备后,不答应转回；二、接受公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一） 接受公允价值模式的前提条件假犹如时中意两个条件,就可以按公允模式进行计量：1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2. 公允价值能够合理估量；（二）接受公允价值模式进行后续计量的会计处理1. 取得时：入账价值=买价+税费2. 资产负债表日, 需要对投资性房地产进行测试,以确定其公允价值； 假如公允价值与账面价值不同, 应当依据公允价值调整其账面价值；公允价值和账面价值的差
8、额,计入当期损益公允价值变动损益,“公允价值变动损益”是损益类账户；（ 1）价值上涨借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益（ 2）价值下跌,做相反分录；三、投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产初始入账时比同时中意前述两个条件,当时接受成本模式进行计量；但现在两个条件已同时具备, 这时就应按公允价值模式计量；需要将原先的成本模式改为公允价 值模式,这种变更属于会计政策变更,以后仍会有涉及到；对于会计政策变更, 应接受追溯调整法； 要用成本模式运算的损益的数额与公允价值模式运算的数额之间的差额调整当期期初的留存收益；举例说明： 甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用,并始终接受成本模
9、式进行后续计量； 20 9 年 1 月 1 日,甲企业认为,出租给乙公司使用的写字楼,其所在地的房地产交易EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品资料欢迎下载市场比较成熟, 具备了接受公允价值模式计量的条件,准备对该项投资性房地产从成本模式 转换为公允价值模式计量；该写字楼的原造价为9000 万元,已计提折旧270 万元,账面价值为 8730 万元； 20 9 年 1 月 1 日,该写字楼的公允价值为9500 万元；假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积；分析： 接受成本模式所计提的270 万元折旧全部计入了当期损益,如按公允价值模式计 量不需计提折旧； 20 9
10、年 1 月 1 日,按成本模式其账面价值为8730 万元,公允价值为 9500万元；两者差额 770 万元实际是影响当期损益的数额；假如以前按公允价值计量,应当确认500（ 9500-9000 ）万元收益,也不会有270 万元折旧费用,就实际上对损益的影响为770（ 500+270）万元；也就是说, 按成本模式计入的成本费用为270 万元, 而假如接受公允价值模式,不仅没有 270 万元的成本费用, 而且仍应当有 500 万元的收益（公允价值变动损益）,加起来就有770 万元对损益的影响；假如不考虑对所得税的影响,770 万元就是税后的影响额；假如增加 770 万元对损益的影响额,仍应当按10
11、%,即 77 万元补提盈余公积,对未支配利润的影响就是 693 万元（ 770-77 ）；会计处理如下：借：投资性房地产写字楼（成本）9500投资性房地产累计折旧（摊销）270贷：投资性房地产写字楼9000盈余公积77利润支配未支配利润693这里所讲的政策变更所用的追溯调整法,在第十六章仍会详细介绍；在这里需要知道的是：对于投资性房地产计量模式发生变更,由成本模式改为公允价值模式,应视为政策变更；但不答应由公允价值模式改为成本模式；第四节 投资性房地产的后续支出一、投资性房地产后续支出的处理原就1. 含义： 投资性房地产的后续支出, 是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产
12、使用效能直接相关的各种支出,如改建扩建支出、 装修装潢支出、 日常修理支出等；2. 处理原就：EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品资料欢迎下载（ 1）假如延长了投资性房地产使用寿命或明显改良了投资性房地产使用效能,从而导致录入企业经济利益超过原先的估量,能够中意投资性房地产确认条件的,资本化；（ 2）假如只是爱护或者复原投资性房地产原有的使用效能,不能导致流入企业的经济利益超过原先的估量,在发生时计入当期损益；二、资本化的后续支出1. 成本模式（ 1）将投资性房地产转入在建状态借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产（ 2）发生资本化支
13、出借：投资性房地产在建贷：银行存款等（ 2）完工,转入投资性房地产借：投资性房地产贷：投资性房地产在建2. 公允价值模式（ 1）将投资性房地产转入在建状态借：投资性房地产在建贷：投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动（也可能在借方）（ 2）发生资本化支出借：投资性房地产在建贷：银行存款等（ 2）完工,转入投资性房地产借：投资性房地产成本贷：投资性房地产在建三、费用化的后续支出会计分录1. 发生时计入当期损益：EFIEFNEUGBFNKFMEINGFEJFBNEIFKDNF精品资料欢迎下载借：其他业务成本等贷：银行存款2. 期末转入本年利润借：本年利润贷：其他业务成本等第五节 投资性房地产与非
14、投资性房地产的转换转换的问题要特别引起留意,仍应当和后面所讲投资 （股权投资） 的问题结合在一起进行学习；一、房地产的转换形式（一）房地产的转换形式及转换日（明白）1. 房地产的转换有四种形式：投资转为自用或存货,自用或存货转为投资；2. 转换日：（ 1）投资性房地产转为自用房地产,转换日为房地产达到自用状态,企业开头将房地产用于生产商品、供应劳务或者经营治理的日期；（ 2）作为存货的房地产改为出租,转换日为房地产的租赁期开头日；（ 3）自用建筑物或土地使用权停止自用,改为出租,转换日为租赁期开头日；（ 4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值,转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期；二、转换1. 成本模式下的转换（明白）很简洁,只要运算出原先资产的账面价值,将其作为转换后资产的入账价值即可；2. 公允价值模式下的转换要区分是投资性房地产转为自用或存货,仍是自用或存
